대구지방법원 2025타경32259. 달성군 다사읍 강창하이츠 102동 16층 1608호로, 감정평가상 현재 아파트로 이용 중인 물건입니다. 권리분석의 기준점은 2018년 12월 27일 설정된 다사농업협동조합 근저당권 채권최고액 48,000,000원입니다. 이후 2025년 12월 24일 주식회사 경우머트리얼이 강제경매를 신청했고, 현재 회차 최저매각가는 감정가와 같은 70,362,000원입니다.
임차인은 최금숙 1명으로 조사됐습니다. 전입일은 2019년 3월 6일로 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 현재 자료상 그 보증금을 매수인이 승계하는 구조로 계산되지는 않습니다. 다만 확정일자·보증금·배당요구 여부가 확인되지 않아 배당순위와 우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32259 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 다사읍 죽곡리 129-1 강창하이츠 102동 16층1608호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 25층 건물 중 16층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김금용 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 70,362,000원 / 70,362,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 경우머트리얼 / 63,068,174원 |
| 말소기준권리 | 2018.12.27 다사농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 48,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 가처분·압류·종전 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 2018.12.27 다사농업협동조합 근저당권이고, 이를 말소기준으로 2025.12.24 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 별도로 매수인이 인수하는 권리와 법정지상권은 기재되어 있지 않습니다.
② 임차인 — 전입은 말소기준 뒤
조사된 실제 임차인은 최금숙 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유 임차인으로 확인되며, 전입일이 말소기준권리보다 늦습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최금숙 | 2019.03.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 70,362,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,666,516원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 다사농업협동조합 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 3. 갑구 17번 경매개시결정 · 주식회사 경우머트리얼 | 63,068,174원 | 20,695,484원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 111,068,174원 중 68,695,484원이 배당되고, 42,372,690원이 미배당으로 남습니다. 이는 채권자 측 미회수액이며 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 70,362,000원 | 42,372,690원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 56,289,600원 | 56,191,787원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 45,031,680원 | 67,247,064원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 주식회사 경우머트리얼이 20,695,484원을 배당받고, 1회 유찰 시에는 6,876,387원을 배당받는 계산입니다. 2회 유찰 시에는 신청채권자 예상배당이 0원이 됩니다. 그러나 이 미배당액이 낙찰자에게 이전되는 것은 아니며, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다사고등학교 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지·일반주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장, 근거리에 대실역(도시철도 2호선)이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 경사스라브지붕 지하 1층·지상 25층 건물 중 16층입니다.
- 도로. 단지 북동측으로 광대로, 서측과 남측으로 세로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 일부 토지는 중로3류 접합, 일부는 소로2류 저촉 및 중로3류 접합입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 최금숙의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 대항력 기준 재확인. 전입일 2019.03.06이 말소기준권리 2018.12.27보다 늦다는 점을 주민등록·현황조사 원본과 대조하세요.
- 가격 검증. 별도 실거래 자료가 없으므로 주변 동일·유사 아파트 거래와 현재 매물 호가를 확인한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 배당표 변동요인. 당해세와 임차인 최우선변제는 현재 예상배당에 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원문을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2018.12.27 다사농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 임차인 최금숙의 전입일은 2019.03.06으로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 없으며, 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 계산된 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
반면 감정가 70,362,000원이 시장에서 싼지 비싼지는 이 자료만으로는 판단할 수 없습니다. 현재 회차의 채권 미배당 42,372,690원 역시 매수인 부담이 아니라 채권자 미회수액입니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 임차인 대항력도 없음. 다만 가격과 임차 세부사항은 원본 확인 후 결정”으로 정리됩니다.
