대구지방법원 2025타경32265. 대구광역시 달서구 갈산동 358-180, 성서공단로39길 27에 있는 1층 101호 집합건물입니다. 사건상 용도는 ‘기타’이고 감정평가상 현재 공장으로 이용 중입니다. 감정가는 695,280,000원, 신건 최저매각가 역시 695,280,000원입니다.
권리의 기준점은 2016.08.12. 설정된 주식회사대구은행 근저당권입니다. 채권최고액은 724,000,000원이며, 이후 설정된 95,600,000원 근저당과 압류, 임의경매개시결정은 후순위입니다. 예상배당 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 잡혀 있습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계를 미상으로 기재하고 있어 현장 점유관계 확인은 별도로 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경32265 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 갈산동 358-180 1층101호 · 대구광역시 달서구 성서공단로39길 27 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 감정평가상 공장으로 이용중 |
| 건물 | 일반철골구조 판넬지붕 4층건 중 제1층 제101호 · 사용승인일 2014.04.08 |
| 소유자 | 이재창 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 695,280,000원 / 695,280,000원 (신건) |
| 청구액 | 651,052,153원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 공장기계기구목록포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 후순위 권리
현재 소유자 이재창은 2016.08.12. 소유권이전을 마쳤고, 같은 날 주식회사대구은행이 채권최고액 724,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이것이 말소기준권리입니다. 2016.09.02. 추가 근저당 95,600,000원이 설정됐고, 그 후 2023.11.21. 압류, 2025.12.26. 임의경매개시결정이 이어집니다.
2022년에는 재산보전처분과 회생절차가 진행됐으나, 2024.04.01. 회생절차종결에 따라 관련 보전처분·회생절차개시·회생계획인가 등기가 말소됐습니다. 현재 예상배당 구조에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격·유찰 시나리오 — 시세보다 배당 부족액이 먼저 보인다
현재는 감정가 695,280,000원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 이 사건에서는 동일 물건의 실거래 시세 수치 대신, 유찰 시 매각대금과 채권 미배당액이 어떻게 변하는지 확인하는 것이 핵심입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 695,280,000원 | 685,927,200원 | 133,672,800원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 556,224,000원 | 548,261,760원 | 271,338,240원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 444,979,200원 | 438,129,408원 | 381,470,592원 |
채권최고액 기준 배당대상 채권은 합계 819,600,000원입니다. 신건 매각가 695,280,000원을 가정해도 집행비용 9,352,800원을 제외하면 1순위 근저당에 685,927,200원이 배당되고, 전체 채권 기준으로 133,672,800원의 미배당이 남습니다. 유찰될수록 미배당액은 271,338,240원, 381,470,592원으로 커집니다.
③ 예상배당표 (매각가 695,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,352,800원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 724,000,000원 | 685,927,200원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 95,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액 819,600,000원 중 예상 배당액은 685,927,200원, 미배당액은 133,672,800원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 공장·현장 확인 — 일괄매각 범위를 놓치지 말 것
- 이용상태. 감정평가상 본건은 공장으로 이용 중입니다.
- 매각조건. 매각물건명세서 비고는 일괄매각·공장기계기구목록 포함입니다.
- 제시외 시설. 101호 내부에 제시외 건물인 사무실 등과 Over Head Crane이 소재합니다.
- 건물구조. 일반철골구조 판넬지붕 4층건 중 제1층 제101호이며 사용승인일은 2014.04.08입니다.
- 설비. 위생설비 및 급배수설비 등이 되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성서공단네거리 북서측 인근으로, 부근은 각종 중소규모 공장 및 근린생활시설 등으로 형성된 공업단지입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스 승강장이 소재해 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 토지면적 6,289.0㎡, 공장용지이며 공업용으로 이용 중입니다. 지형은 평지·부정형입니다.
- 도로. 감정평가상 본건 토지는 동측 및 서측으로 폭 약 10미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역·지구단위계획구역이며 재생사업지구·지방산업단지에 포함됩니다.
- 공시지가. 786,900원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현장 점유자를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 공장기계기구목록과 101호 내부 제시외 사무실 등·Over Head Crane의 현황을 매각목록과 대조하세요.
- 권리 원본. 말소기준은 2016.08.12. 주식회사대구은행 근저당입니다. 후순위 권리의 최신 등기 상태를 매각 직전 다시 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 신건에서도 채권 미배당 133,672,800원이 발생하지만 예상 매수인 인수는 0원입니다.
- 회차별 가격. 현재 695,280,000원, 1회 유찰 시 556,224,000원, 2회 유찰 시 444,979,200원 시나리오를 기준으로 자금계획을 비교하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 공장 현황 확인이 먼저다
이 사건은 매수인 인수액만 보면 0원으로 권리 구조가 비교적 명확합니다. 2016.08.12. 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당·압류·경매개시결정은 그 뒤에 위치합니다. 신건 매각대금 695,280,000원을 가정하면 채권 미배당은 133,672,800원이지만, 그 부족액이 낙찰자의 인수금으로 넘어가는 구조는 아닙니다.
대신 이 물건은 주거용이 아니라 공장 이용 물건입니다. 임대관계가 미상이고 일괄매각·공장기계기구목록 포함 조건이며, 내부에는 제시외 사무실 등과 Over Head Crane도 존재합니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 현장·매각범위 확인은 필수”입니다. 신건 가격 695,280,000원에 응찰할지는 권리보다 실제 공장 현황과 포함 자산의 상태를 확인한 뒤 판단하는 것이 핵심입니다.
