대구지방법원 2025타경32278. 성주 하나로2차아파트 103동 2층 201호입니다. 사건상 용도 표시는 아파트이지만 감정평가 이용상태는 근린생활시설(공실)이고, 평가서도 이 호실을 단위 상가로 적고 있습니다. 따라서 주거용 아파트로 단순 비교하기보다 상가 성격의 집합건물로 보는 것이 맞습니다. 소유자는 주식회사우공디자인으로, 2020년 300,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

권리 구조는 비교적 선명합니다. 2021년 주식회사대구은행 근저당권 240,000,000원이 말소기준권리이고, 2024년 주식회사대성엔팍스 근저당 120,000,000원, 2025년 주식회사 명성테크 가압류 257,730,000원, 2025년 주식회사 대성엔팍스의 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 있습니다. 배당 부족은 크게 발생하지만, 등기상 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 배당 부족과 매수인 인수는 다르다

임차인 신고는 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 적혀 있으나, 현재 확인된 임차인 권리내역은 없습니다. 말소기준인 대구은행 근저당 이후의 대성엔팍스 근저당, 명성테크 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 예상배당에서는 대성엔팍스 근저당과 명성테크 가압류에 미배당이 생기지만, 이 미배당액이 곧바로 낙찰자 인수액이 되는 구조는 아닙니다. 제시된 계산상 매수인 인수는 0원입니다.

② 가격 비교 — 최근 거래보다 높은데, 직접 비교도 어렵다

성주하나로2차 거래자료는 12건이 제시돼 있지만 대상 호실 면적은 355.875㎡, 거래 표본은 70.96㎡·84.65㎡·118.83㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 게다가 본건은 감정평가상 근린생활시설(공실)인 반면 거래자료는 아파트 단지 거래이므로, 아래 수치는 직접적인 적정가 산정치가 아니라 가격 수준을 경계하는 참고치로만 봐야 합니다.

전체 12건 평균은 244,541,666원이지만, 과거의 400,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 판단에는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 8건 평균은 225,562,500원, 최신 거래는 2026.05의 228,500,000원입니다. 최저가 320,000,000원은 최근 12개월 평균의 141.9%이고, 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 -20.2%입니다. 면적·용도가 다르므로 이 비율을 본건의 직접 시세로 단정할 수는 없지만, 적어도 신건 최저가를 ‘최근 시장보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 320,000,000원 가정)

총 채권액 617,730,000원 중 채권자 예상배당은 314,720,000원이고, 미배당은 303,010,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

④ 유찰 시 배당 변화

유찰될수록 채권자의 미배당은 303,010,000원에서 366,114,000원, 416,597,200원으로 늘어납니다. 하지만 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 채권자의 배당 부족이 아니라 공실 근린생활시설을 어느 가격에 취득하느냐입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 근린생활시설이며 현재 공실입니다.
• 주위환경. 성주초등학교 북서측 인근으로 아파트단지·주택·각종 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
• 도로. 남측 및 남서측으로 폭 약 10미터 내외 도로와 접합니다.
• 토지. 2필지 일단의 사다리형·평탄한 토지이며 아파트 및 상가부지로 이용 중입니다.
• 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로1류에 접하고 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 395,300원/㎡입니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 용도부터 확인. 사건 표시는 아파트지만 감정평가 이용상태는 근린생활시설(공실)입니다. 주거용 아파트 전제로 접근하면 안 됩니다.
• 비교 거래 한계. 대상면적 355.875㎡와 제시된 실거래 면적이 일치하지 않습니다. 단지 아파트 거래를 본건 상가의 직접 시세로 사용하지 마세요.
• 하락 흐름 반영. 최근 거래 흐름이 이전 구간 대비 -20.2%입니다. 전체 평균 244,541,666원보다 최근12개월 평균 225,562,500원을 우선해 봐야 합니다.
• 배당 부족 오해 금지. 현재 회차 미배당 303,010,000원이 있어도 제시된 권리분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
• 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이고 공실로 평가돼 있으므로 현장 점유상태를 입찰 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 신건 가격은 보수적으로”

이 물건은 등기상 말소기준 이후 권리가 정리되고 매수인 인수액도 0원이라 권리 자체는 비교적 단순한 편입니다. 그러나 투자 판단의 중심은 가격과 용도입니다. 감정평가상 실제 이용은 근린생활시설(공실)이고, 비교 가능한 거래자료도 대상면적과 맞지 않습니다. 더구나 신건 최저가 320,000,000원은 최근 12개월 거래 평균 225,562,500원의 141.9%이고 최근 흐름은 -20.2%입니다. 따라서 권리는 통과, 가격은 경계가 이 사건의 결론입니다. 신건 최저가만 보고 가격 메리트를 부여하기 어렵고, 본건과 실제로 성격·면적이 맞는 근린생활시설 거래·임대수익 자료를 따로 확인해야 합니다.