대구지방법원 2025타경32278. 경북 성주군 성주읍 백전리 소재 하나로2차아파트 103동 2층 201호입니다. 주소에 아파트라는 명칭이 들어가지만 감정평가서는 이 물건을 근린생활시설인 단위 상가로 기술하고 있고, 이용상태는 공실입니다. 실제 건물도 지상 2층으로 기재돼 있어 주거용 아파트 호실로 보고 가치를 평가해서는 안 됩니다.

권리구조의 출발점은 2021.04.12. 설정된 대구은행 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원이며, 이후 대성엔팍스 근저당권 120,000,000원과 명성테크 가압류 257,730,000원이 설정됐습니다. 경매는 대성엔팍스가 신청했습니다. 현재 최저가에서는 선순위 대구은행 근저당권조차 채권최고액 기준 전액 배당되지 않아, 경매신청채권자 대성엔팍스의 예상배당액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 소멸

등기부의 핵심은 2021년 대구은행 근저당권이 말소기준이라는 점입니다. 이후 설정된 대성엔팍스 근저당권과 명성테크 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 과거 케이비부동산신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐으며, 서대구세무서의 압류등기도 해제·말소됐습니다.

② 시세 비교 — 아파트 거래가격으로 상가를 평가할 수 없다

성주하나로2차에서 확인된 실거래 12건의 전체 평균은 244,541,666원입니다. 그러나 70.96㎡, 84.65㎡, 118.83㎡의 서로 다른 주거용 면적이 섞여 있으며, 대상 상가의 조회면적 355.875㎡와 일치하지 않습니다. 전체 평균에는 상대적으로 높은 과거 거래도 포함됩니다.

특히 최근 12개월 평균은 221,187,500원, 최신 거래는 2026년 9월 230,000,000원이며, 최근 거래군은 이전 거래군보다 24.1% 낮은 추세입니다. 현재 최저가 224,000,000원은 주거용 최근 평균의 101.3%입니다. 이 지표에서도 최근 평균보다 낮지 않지만, 가장 중요한 점은 해당 거래들이 상가 가치의 직접 근거가 아니라는 사실입니다.

③ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면, 추정 집행비용을 제외한 배당 가능액은 220,064,000원입니다. 이는 선순위 대구은행 근저당권의 채권최고액 240,000,000원에도 미치지 못합니다. 따라서 후순위 대성엔팍스 근저당권과 명성테크 가압류에는 배당이 돌아가지 않는 구조입니다.

집행비용 3,936,000원은 추정액이며, 근저당권은 채권최고액을 기준으로 계산한 시뮬레이션입니다. 실제 채권잔액과 배당순위, 당해세 등에 따라 최종 배당액은 달라질 수 있습니다. 채권 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 배당 부족과 가격 하락

현재는 한 차례 유찰된 상태로 최저가가 감정가의 70%입니다. 추가 유찰을 가정한 시나리오에서는 2회 유찰 시 156,800,000원, 3회 유찰 시 109,760,000원으로 최저가가 낮아집니다. 동시에 선순위 채권자의 회수액도 줄어듭니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 성주초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·주택·각종 근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 주거 배후수요가 존재하는 환경이지만 해당 상가의 실제 수요를 별도로 확인해야 합니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 남측 및 남서측으로 폭 약 10미터 내외의 도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 2층 건물 중 2층 201호입니다. 외벽은 인조석 붙임, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 바닥은 콘크리트·타일 마감이며 위생·급배수설비 및 화재발신설비가 있습니다.
• 토지. 2필지 일단의 평탄한 사다리형 토지로 아파트 및 상가부지로 이용되고 있습니다. 토지면적은 8,458.7㎡이며 제2종일반주거지역입니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 및 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 보고되지 않았으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 아파트 단지 내 상가의 성격을 갖지만, 주거용 아파트와 매수층 및 평가 기준이 다릅니다. 특히 2층 공실 상가는 임차수요와 업종 적합성에 따라 처분기간과 거래가격이 달라질 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 정확한 용도 확인. 건축물대장·등기부·감정평가서를 대조해 201호가 근린생활시설인지, 전유면적과 대지권이 어떻게 구성되는지 확인하세요.
• 상가 시세 확보. 주거용 70.96㎡ 아파트 거래가격은 이 물건의 직접 비교사례가 아닙니다. 동일 지역·동일 용도 상가의 거래가격과 임대사례를 별도로 조사해야 합니다.
• 공실 및 임대수익 확인. 실제 임대 가능한 업종, 예상 보증금·월세, 임차수요, 공실 지속 가능성 및 임대에 필요한 비용을 점검하세요.
• 점유·임대차 조사. 공실 기재와 별개로 현장 점유, 임대차 계약, 사업자등록 및 대항력 발생 가능성을 확인하세요.
• 경매절차 확인. 신청채권자 대성엔팍스의 예상배당이 0원이므로 채권잔액·경매절차 진행 및 매각 가능 여부를 법원 기록으로 확인하세요.
• 세금·관리비 확인. 미납 관리비 중 매수인에게 부담이 될 수 있는 부분과 상가 취득에 적용되는 세금·부대비용을 별도 확인하세요.
• 하락 추세 구분. -24.1%는 제시된 주거용 실거래의 추세이지 상가 가격 하락률이 아닙니다. 상가 자체의 가격 변동은 별도로 조사해야 합니다.
• 유찰 시나리오 검토. 추가 유찰 시 최저가는 낮아지지만, 그 자체로 상가의 적정가격이나 수익성이 입증되지는 않습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리 소멸 ≠ 투자 매력”

이 사건은 권리와 가격을 분리해서 판단해야 하는 물건입니다. 2021년 대구은행 근저당권이 말소기준이고 후순위 근저당권 및 가압류는 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 등기상 인수액도 0원입니다. 따라서 확인된 등기권리만으로는 큰 인수 부담이 드러나지 않습니다.

하지만 감정평가상 실제 용도는 근린생활시설인 공실 상가입니다. 제시된 주거용 최근 12개월 평균 221,187,500원과 최저가 224,000,000원을 직접 비교해서 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 주거용 거래 추세도 -24.1%로 하락하고 있으며, 실제 상가의 시세와 임대수익에 대한 별도 검증이 필요합니다.

게다가 선순위 채권이 매각대금을 사실상 모두 흡수해 경매신청채권자의 예상배당액은 0원입니다. 현재 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔더라도 공실 상가의 낮은 환금성 가능성, 용도 불일치, 점유관계 미확인이라는 요소를 고려하면 가격이 충분히 검증됐다고 보기 어렵습니다.

결론은 권리구조는 비교적 단순하나, 가격 매력은 미확인입니다. 상가의 직접 비교 거래와 임대수익을 확보하기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 입찰을 결정하지 않는 것이 합리적입니다.