울산지방법원 2024타경119783. 울산광역시 남구 신정동 대상웰리움 5층 501호입니다. 전용 범위로 확인되는 면적은 57.73㎡, 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 건물은 지하 1층·지상 18층 규모이며 2019.10.22 사용승인됐습니다. 현 소유자 오세한은 2021.03.13 매매를 원인으로 2021.05.31 소유권을 이전받았고, 당시 거래가액은 216,000,000원입니다.
눈여겨볼 부분은 소유권을 취득한 이후의 권리 흐름입니다. 2022년 손수연의 전입 및 점유가 시작됐고, 2024년 4월 임차권등기가 이루어졌습니다. 그 뒤 2024년 9월 울산광역시 남구의 압류가 들어왔고, 같은 해 12월 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 임차인의 대항요건이 말소기준권리보다 앞선다는 점 때문에, 후순위 압류만 보고 권리가 깨끗하다고 판단할 수 없는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경119783 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 중앙로242번길 6, 5층 501호 (신정동, 대상웰리움) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 주거용 오피스텔 · 501호 57.73㎡ |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 18층 중 5층 · 2019.10.22 사용승인 |
| 소유자 | 오세한 · 2021.05.31 소유권이전 · 거래가액 216,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 154,700,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 226,500,883원 |
| 말소기준권리 | 2024.09.12 갑구 6번 압류 · 울산광역시 남구 |
| 선순위 임차권 | 손수연 · 임차보증금 220,000,000원 · 2024.04.03 임차권등기 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 특별매각조건 | 주택도시보증공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
등기상 말소기준은 2024.09.12 압류입니다. 2024.12.10 강제경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸 대상입니다. 반면 임차인 손수연의 전입·점유는 2022.04.01, 확정일자는 2022.03.02, 임차권등기는 2024.04.03으로 모두 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있음, 우선변제 가능
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 손수연 주거용 · 임차권등기 |
2022.04.01 501호 전부 |
220,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | HUG 조건부 면제 권리승계 관계 확인 필요 |
| 실제 임차인 | 손수연 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.03.01 |
| 확정일자 | 2022.03.02 |
| 전입신고일 | 2022.04.01 |
| 점유개시일 | 2022.04.01 |
| 임차권등기일 | 2024.04.03 (을구 1번) |
| 배당요구 | 있음 · 2024.04.03 |
| 임차보증금 | 220,000,000원 |
| 일반 원칙상 인수 | 68,265,800원 (현재 회차 예상) |
| 특별조건 적용 인수 | 실질 0원 (유효한 포기·말소 및 해당 권리 정리 전제) |
주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이고 청구금액은 226,500,883원입니다. 이는 손수연의 임차보증금 220,000,000원과 별도로 더해 매수인 부담을 계산할 금액이 아닙니다. 공사의 청구권과 임차인의 보증금 반환청구권 사이에는 승계·대위 관계 확인이 필요하며, 실제 임차인은 1명으로 판단합니다.
이 문구가 이 사건의 핵심입니다. 주택도시보증공사의 미배당 반환청구권은 매수인에게 청구하지 않는다는 취지이고, 임차권등기도 말소 대상으로 정해져 있습니다. 따라서 공사가 보유한 해당 반환청구권은 특별조건 충족 시 실질 인수 0원으로 평가합니다.
③ 가격 구조 — 최저가와 실질취득을 구분해야 한다
현재 최저가는 154,700,000원으로 감정가 221,000,000원의 70%입니다. 하지만 최저가만 보고 저렴하다고 판단하는 것은 위험합니다. 선순위 임차보증금 220,000,000원에 대한 인수 여부에 따라 취득 부담이 완전히 달라지기 때문입니다.
| 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 221,000,000원 | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 154,700,000원 | 감정가의 70% |
| 임차보증금 | 220,000,000원 | 선순위 보증금 |
| 일반 원칙상 예상 인수 | 68,265,800원 | 배당 추정 후 부족분 |
| 특별조건 적용 인수 | 0원 | 포기·말소 유효 이행 전제 |
| 조건 충족 시 실질취득 | 154,700,000원 | 낙찰대금 기준, 부대비용 제외 |
| 인수 발생 시 실질취득 | 222,965,800원 | 현재 배당 추정 적용, 부대비용 제외 |
특별매각조건이 매수인을 완전히 보호한다면 낙찰대금 중심으로 취득 부담을 계산할 수 있습니다. 반면 포기 범위 밖의 선순위 보증금 반환청구권이 살아 있다면, 매각대금에서 배당받지 못한 부분이 추가 부담으로 이어질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 154,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,965,800원 |
| 1. 손수연 임차보증금(우선변제) | 220,000,000원 | 151,734,200원 |
| 2. 주택도시보증공사 청구 | 226,500,883원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 배분 합계 | — | 154,700,000원 |
예상배당은 집행비용 추정액 2,965,800원을 먼저 공제하고 나머지를 임차보증금에 배분한 시뮬레이션입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당액과 순위는 법원의 배당표에 따라 달라질 수 있습니다.
현재 매각대금에서는 임차보증금에 151,734,200원이 배당되고, 68,265,800원이 남는 것으로 추정됩니다. 주택도시보증공사의 청구금액 226,500,883원에 대한 별도 예상배당은 0원입니다. 단, 보증공사의 청구와 임차인의 보증금 청구가 동일한 경제적 채권의 승계 관계에 있다면 이를 서로 독립적인 보증금 채무로 중복 합산해서는 안 됩니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 유찰이 위험까지 줄여주지는 않는다
| 회차 | 최저가 | 신청채권 미배당 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 154,700,000원 | 226,500,883원 | 특별조건 확인 필수 |
| 2회 유찰 (49%) | 108,290,000원 | 226,500,883원 | 보증금 인수 위험 지속 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 75,803,000원 | 226,500,883원 | 포기·말소가 핵심 |
최저가가 108,290,000원, 75,803,000원으로 낮아지는 회차에서도 신청채권자 예상 미배당액은 226,500,883원입니다. 선순위 보증금 반환청구권이 매수인에게 승계되는 구조라면 낙찰가 하락만큼 미배당 보증금 부담이 커질 수 있어, 실질취득액은 보증금 수준에서 크게 떨어지지 않습니다.
⑥ 시세·가격 메리트 — 감정가 할인만으로는 부족
감정가 221,000,000원과 현 소유자의 과거 취득 거래가액 216,000,000원은 확인됩니다. 그러나 후자는 2021년 매매에 관한 금액으로, 현재 동일 건물 또는 유사 주거용 오피스텔의 최근 거래시세를 의미하지 않습니다.
| 감정평가액 | 221,000,000원 |
|---|---|
| 과거 소유권 취득가액 | 216,000,000원 (2021.03.13 매매) |
| 현재 최저가 | 154,700,000원 |
| 감정가 대비 최저가 | 70% |
| 포기·말소 조건 충족 시 취득 부담 | 154,700,000원 + 취득 부대비용 |
| 선순위 인수 발생 시 취득 부담 | 222,965,800원 + 취득 부대비용 (현재 배당 추정) |
⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 신정동 소재 울산광역시청 북동측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 용이하고 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 인근 도로망 상태도 보통입니다.
- 건축·이용. 2019.10.22 사용승인된 철근콘크리트 건물로, 지하 1층부터 지상 18층까지 구성됩니다. 대상 호실은 5층이며 주거용 오피스텔로 사용 중이고 관리상태는 무난합니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 난방설비, 승강기, 소방설비, 주차타워설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 가축사육제한구역과 울산중앙초등학교 관련 상대보호구역에 해당합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.12.09 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준에 관한 등기사항이므로 매각 후 등록·의무의 처리 여부를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 오피스텔이라는 용도와 주거용 이용상태를 고려해 매수층과 임대수요를 따져야 합니다. 최근 실거래와 거래량을 확인하기 전에는 빠른 재매각이나 가격 상승을 전제하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트 — 포기·말소 확인이 최우선
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사가 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다는 조건이 실제 매각허가 및 소유권 취득 과정에 어떻게 적용되는지 확인해야 합니다.
- 손수연의 권리 정리 확인. 손수연 명의 임차권등기와 보증금 반환청구권이 주택도시보증공사에 적법하게 승계됐는지, 공사의 포기만으로 매수인에 대한 보증금 청구가 전부 차단되는지 확인하세요.
- 등기 말소절차. 을구 1번 임차권등기의 말소 방식·시점·제출 서류를 확인하고, 매각 후 미말소 상태가 지속될 위험을 점검해야 합니다.
- 실제 점유 및 명도. 임차권등기는 확인되지만 현재의 실점유·퇴거 여부는 별도로 확인해야 합니다. 임차권등기 말소 조건과 건물 인도 문제는 구별해서 검토해야 합니다.
- 압류 및 조세관계. 2024.09.12 남구 압류는 말소기준권리로 제시되어 있지만, 관련 조세의 배당상 지위와 실제 부담관계는 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 의무. 갑구 5-1번 민간임대주택등기의 등록 상태, 임대의무기간, 매각에 따른 의무 소멸·승계 여부를 관계기관과 확인하세요.
- 관리비·주차시설. 장기 체납 관리비 중 공용부분 관련 부담과 주차타워 이용·관리 조건을 확인하세요.
- 시세 검증. 동일 건물·유사 면적 오피스텔의 최근 매매 및 임대차 거래를 비교해 실질취득액이 실제 시장가격보다 낮은지 판단하세요.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관계서류, 특별매각조건 및 권리승계 증빙을 입찰 전에 대조하세요.
맺으며 — “보증금 2.2억보다 중요한 것은 누가 그 권리를 포기했는가”
울산 대상웰리움 501호의 분석 핵심은 감정가에서 30% 떨어진 최저가가 아닙니다. 220,000,000원의 선순위 임차보증금과 그 반환청구권을 둘러싼 특별매각조건입니다.
일반적인 배당·인수 구조에서는 현재 최저가로 낙찰받더라도 예상 인수액을 더한 취득 부담이 222,965,800원에 이릅니다. 하지만 주택도시보증공사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 유효하게 적용되면 해당 인수액은 실질 0원으로 달라집니다.
다만 포기의 주체는 주택도시보증공사이고, 등기상 임차권자는 손수연입니다. 따라서 공사의 포기로 손수연의 임차권 및 반환청구권까지 완전히 정리된다는 점이 확인돼야 합니다. 이 연결이 불명확하다면 잔여 임차인 인수위험을 배제할 수 없습니다.
결론은 “특별매각조건은 유리하지만, 무조건 안전하거나 저렴한 물건은 아니다”입니다. 권리 포기·말소의 완결성을 확인한 다음 최근 실거래가격과 비교해야 하며, 그 이전에는 최저가 154,700,000원만으로 입찰 매력을 높게 평가할 수 없습니다. 권리 조건부 검토, 가격 판단 보류.
