울산지방법원 2024타경119783. 울산 남구 신정동 대상웰리움 5층 501호, 오피스텔(주거용)입니다. 소유자 오세한은 2021년 3월 13일 매매계약으로 거래가액 216,000,000원에 취득했고, 2021년 5월 31일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그 뒤 2022년 12월 9일 민간임대주택등기가 기재됐고, 임차인 손수연의 주택임차권은 2024년 4월 3일 등기됐습니다.
이 사건의 핵심은 등기 순서입니다. 손수연은 2022.04.01 전입·점유, 2022.03.02 확정일자를 갖추고 있고, 말소기준권리는 그보다 늦은 2024.09.12 울산광역시 남구 압류입니다. 따라서 임차인은 원칙적으로 대항력이 있는 선순위 임차인입니다. 보증금 2.20억이 배당으로 전부 회수되지 않으면 그 미배당분이 매수인에게 남는 유형입니다. 다만 이 사건에는 그 원칙을 바꾸는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2024타경119783 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 중앙로242번길 6, 5층501호 (신정동, 대상웰리움) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 이용 · 제5층 제501호 57.73㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상18층 중 5층 · 사용승인일 2019.10.22 |
| 소유자 | 오세한 (2021.03.13 매매 · 거래가액 216,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 221,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 226,500,883원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 특별매각조건이 핵심
말소기준은 2024.09.12 갑구 6번 압류입니다. 이에 앞서 손수연의 주택임차권이 2024.04.03 등기됐고, 실제 전입·점유는 2022.04.01이므로 대항력은 말소기준권리보다 먼저 성립했습니다. 보증금은 220,000,000원, 배당요구가 있고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 손수연 | 220,000,000원 | 2022.04.01 | 2022.03.02 | 있음 | 있음 | 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 손수연은 건물 제5층 제501호 57.73㎡ 전부를 주거용으로 사용한 임차권등기 임차인입니다.
* 특별매각조건을 적용하지 않은 원래 배당계산상 현재 회차 인수액은 2,894,000원입니다. 특별매각조건은 해당 임대차보증금 반환청구권과 임차권등기 말소에 관한 조건입니다.
② 가격 구조 — 최저가 하락과 임차보증금 미배당의 관계
현재 최저가는 감정가와 같은 221,000,000원입니다. 배당 계산만 놓고 보면 집행비용 3,894,000원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 217,106,000원이 배당돼 보증금 중 2,894,000원이 남습니다.
통상적인 대항력 인수형이라면 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당분이 늘어나 ‘최저가는 싸 보이지만 실질취득액은 크게 내려가지 않는’ 구조가 됩니다. 이 사건 역시 특별매각조건을 제외한 계산에서는 1회 유찰 시 46,475,200원, 2회 유찰 시 81,340,160원의 인수액이 발생합니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 때문에 그 인수액이 실질적으로 0원이 되는 점이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 221,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,894,000원 |
| 1. 임차인 손수연 보증금 | 220,000,000원 | 217,106,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 226,500,883원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 손수연의 보증금 부족분은 2,894,000원입니다. 원칙대로라면 매수인 인수이나, 특별매각조건상 주택도시보증공사가 그 미배당 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 신정동 ‘울산광역시청’ 북동측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 함께 형성된 지역입니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔(주거용)로 이용 중이며 관리상태는 무난합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층/지상18층 건물의 5층 501호이며, 사용승인일은 2019.10.22입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방·주차타워 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·일반상업지역이며 소로3류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,493,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 선순위 임차권 확인. 손수연의 전입 2022.04.01·확정일자 2022.03.02·보증금 220,000,000원·임차권등기 2024.04.03 내용을 원본과 대조하세요.
- 유찰 착시 주의. 특별매각조건이 없다면 유찰 시 원래 계산상 인수액이 46,475,200원, 81,340,160원으로 증가하는 구조입니다. 이 사건은 확약 조건 때문에 예외적으로 실질 인수가 0원*이 되는 것입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.09 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 범위를 매각물건명세서 및 관계 서류와 함께 확인하세요.
- 가격 별도 검증. 감정가 221,000,000원과 2021년 거래가액 216,000,000원만으로 현 시세 대비 가격 메리트를 단정하지 말고 주변 동일·유사 오피스텔 거래를 추가 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차권은 크지만, 특별매각조건이 승부처”
이 물건은 겉으로 보면 보증금 220,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인이 있어 전형적인 인수형 경매처럼 보입니다. 실제 배당계산도 현재 회차에서 2,894,000원이 미배당되고, 1회·2회 유찰 시에는 미배당액이 각각 46,475,200원, 81,340,160원으로 커집니다.
하지만 이 사건의 결론을 바꾸는 것은 매각물건명세서의 특별매각조건입니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 매수인에게 미배당 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있어, 매수인의 실질 인수는 0원*입니다. 권리의 핵심 위험은 이 조건으로 크게 낮아지지만, 오피스텔의 현재 가격 메리트는 별도로 검증해야 한다는 점은 남습니다. 이 물건은 “최저가가 얼마냐”보다 특별매각조건이 정확히 이행되느냐를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
