대구지방법원 2026타경35. 대구 달성군 다사읍 이천리 508, 509-2 일대의 연립/다세대 + 토지 사건으로, 감정평가상 기호 3은 주택, 기호 3-1·3-2·3-3은 창고로 이용 중입니다. 매각물건명세서 비고는 일괄매각·제시외 건물 포함입니다. 소유자는 추재성이며, 등기상 가장 앞선 담보권은 2001년 다사농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리가 되고, 뒤에 설정된 담보권과 태창금속산업의 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유 관계에서는 이종연이 2025.05.28. 전입한 것으로 조사됐습니다. 전입일이 말소기준권리인 2001.12.14.보다 훨씬 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요하지만, 현재 자료상 매수인에게 승계되는 보증금은 계산되지 않았고 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경35 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 다사읍 이천리 508, 509-2 · 대구광역시 달성군 다사읍 다사로69길 66-1 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 및 창고 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 추재성 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 995,480,060원 / 995,480,060원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 태창금속산업주식회사 / 125,970,199원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각 소멸
말소기준은 2001.12.14. 을구 1번 다사농업협동조합 근저당권입니다. 등기 내용상 채권최고액은 41,000,000원이며, 2010.05.19. 계약인수로 채무자가 추재성으로 변경됐습니다. 이후 2010년 260,000,000원·130,000,000원, 2015년 192,000,000원의 다사농업협동조합 근저당권과 2025년 태창금속산업 주식회사 가압류 120,351,000원, 2026년 강제경매개시결정은 모두 기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이종연 | 2025.05.28 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이종연의 전입은 말소기준권리 이후라 대항력은 없으며, 보증기관의 대위·승계 신고도 아닙니다. 따라서 보증금 중복 합산 문제는 없고, 현재 분석상 낙찰자가 인수할 임차보증금은 0원입니다. 다만 보증금과 우선변제 관련 사항은 매각물건명세서 원문과 배당요구 종기를 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 가격·회차 — 신건 100%, 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 995,480,060원으로 신건입니다. 매수인 인수가 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 995,480,060원입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 796,384,048원, 2회 유찰 시 637,107,238원이며 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 995,480,060원 | 702,351,000원 | 0원 | 280,774,259원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 796,384,048원 | 702,351,000원 | 0원 | 83,669,208원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 637,107,238원 | 628,336,166원 | 74,014,834원 | 0원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 995,480,060원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,354,801원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 다사농업협동조합 | 미상 | 0원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 다사농업협동조합 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 다사농업협동조합 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 다사농업협동조합 | 192,000,000원 | 192,000,000원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 태창금속산업 주식회사 | 120,351,000원 | 120,351,000원 |
| 6. 갑구 6번 강제경매개시결정 · 태창금속산업주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 280,774,259원 |
현재 배당 추정에서는 채권자 청구액 합계 702,351,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 280,774,259원이 계산됩니다. 다만 말소기준인 을구 1번 다사농업협동조합 근저당의 실제 채권액은 확인이 필요해 배당 계산에 산입되지 않았고, 당해세·임차인 최우선변제 역시 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 이 차이는 배당액 문제이며, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달성군 다사읍 이천리 ‘이내마을’ 내에 위치하며, 주변은 단독주택, 소규모 공장·창고와 농경지가 형성된 농촌지대입니다.
- 교통. 기호 1·2·4는 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 기호 3은 주택으로 이용 중이고, 기호 3-1·3-2·3-3은 창고로 이용 중입니다. 주택에는 위생·급배수설비, 심야전기보일러 난방, 태양광설비가 설치돼 있습니다.
- 토지이용. 기호 1·2는 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 기호 4는 자연녹지지역·소로2류 접합·농지법 제8조 적용 농지입니다.
- 환금성. 단순 주거 전용 물건이 아니라 주택·창고·토지가 함께 구성돼 있고 일괄매각·제시외 건물까지 포함됩니다. 주변도 주거·공장·창고·농경지가 혼재해 매수층이 일반 공동주택보다 제한될 가능성을 가격 검토에 반영해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2001.12.14. 다사농업협동조합 근저당권이 기준이며, 뒤 권리의 매각소멸 여부를 등기부 원본에서 최종 대조하세요.
- 임차인 확인. 이종연은 전입일상 대항력이 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 명세서와 배당요구 관련 서류에서 최종 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지 508·509-2와 주택·창고, 제시외 건물이 함께 매각되는 구조이므로 감정평가서의 기호별 위치와 현황을 현장에서 맞춰보세요.
- 농지·용도 제한. 기호 4는 자연녹지지역이고 농지법 제8조 적용 농지로 기재돼 있으므로, 이용계획과 취득·이용 관련 조건을 관련 부서에서 확인하세요.
- 가격 검증. 최근 실거래 시세 확인 없이 감정가 또는 유찰가만 보고 ‘할인’으로 판단하지 말고, 주택·창고·토지를 각각 현장성과 환금성 기준으로 검토하세요.
- 배당표 한계. 말소기준 근저당의 실제 채권액과 당해세·최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있으므로 배당표를 확정값으로 보지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
권리관계만 보면 핵심은 명확합니다. 2001년 다사농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 이종연도 2025년 전입으로 대항력이 없어 현재 분석상 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 권리 인수형 사건은 아닙니다.
반면 가격 쪽은 별개입니다. 현재 최저가 995,480,060원은 감정가 100%인 신건이고, 이를 최근 실거래와 비교할 근거가 확인되지 않았습니다. 여기에 일괄매각·제시외 건물, 주택·창고·토지 혼합, 농촌지대라는 특성이 겹칩니다. 그래서 이 사건의 결론은 “권리는 소멸형이지만, 신건 가격 메리트는 아직 검증되지 않았다.”입니다. 권리만 보고 가격까지 안전하다고 확대해석하지 않는 것이 핵심입니다.
