대구지방법원 2026타경47. 달서구 상인동의 성광빌라 101동 4층 501호가 경매에 나왔습니다. 감정가 86,000,000원에 시작해 한 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 60,200,000원입니다. 얼핏 보면 감정가보다 30% 낮아진 물건이지만, 감정가 대비 할인율과 실거래 시세 대비 할인율은 다릅니다. 거래 규모가 작은 다세대주택은 개별 건물의 상태와 거래사례에 따라 시세 차이가 발생할 수 있으므로 감정가만으로 가격 메리트를 확정하기는 어렵습니다.
등기상 현재 소유자는 김효진이며, 2016년 3월 28일 소유권이전 등기가 이루어졌습니다. 이후 삼성생명보험 근저당권들이 설정되었다가 2019년 2월 8일 말소되었고, 같은 날 허정열 명의 채권최고액 95,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 그 뒤 2025년 우리카드 가압류가 붙었고 2026년 허정열의 신청으로 임의경매가 개시되었습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경47 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 상인동 573-1 제101동 제4층 제501호 도로명주소: 대구광역시 달서구 월곡로47길 19 |
| 건물명 | 성광빌라 · 성광(101) |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트조 슬래브지붕 |
| 위치 | 101동 4층 501호 · 4층 건물 |
| 비교 참고 면적 | 60.375㎡ (단지 거래 비교용 면적, 경매 대상 전용면적과 일치 여부 미확인) |
| 사용승인 관련 참고 | 단지 준공일 1993.10.23 |
| 소유자 | 김효진 · 2016.03.28 소유권이전 · 당시 거래가액 153,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 60,200,000원 |
| 진행 상태 | 1회 유찰 · 감정가의 70% |
| 신청채권자 / 청구액 | 허정열 / 95,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2019.02.08 근저당권 · 허정열 · 채권최고액 95,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 점유·임대관계 | 임대관계 미상 · 실제 점유자 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 별도 확인
권리분석의 출발점은 2019년 2월 8일 설정된 허정열 근저당권입니다. 채권최고액은 95,000,000원으로, 현재 최저매각가 60,200,000원보다 큽니다. 이 근저당권은 말소기준권리로서 매각 시 소멸하며, 뒤이어 설정된 주식회사우리카드 가압류 40,274,067원과 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 설정된 삼성생명보험 근저당권 2건은 2019년 2월 8일 해지로 이미 말소되었습니다. 그보다 앞선 근저당권과 압류 등도 등기상 말소된 이력이 있어 현재의 말소기준권리로 보지 않습니다.
② 가격 검토 — 감정가 70%가 곧 시세 70%는 아니다
현재 최저매각가 60,200,000원은 감정가 86,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰에 따른 가격 인하가 발생했지만, 해당 가격이 실제 시장에서 얼마나 경쟁력 있는지는 별도 검증이 필요합니다.
| 감정가 | 86,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가 | 60,200,000원 |
| 감정가 대비 | 70% · 1회 유찰 |
| 단지명 | 성광(101) |
| 단지 규모 | 10세대 |
| 준공일 | 1993.10.23 |
| 단지 경매 평균 유찰 | 1.0회 |
| 실거래 비교 면적 | 60.375㎡ · 대상 면적과 직접 일치하지 않음 |
| 최근 동일 조건 거래가 | 확인 필요 |
| 최근 시세 대비 할인율 | 산정 보류 |
이 물건의 과거 소유권이전 거래가액은 2016년 3월 기준 153,000,000원입니다. 다만 이 금액은 과거 취득가액이므로 현재 시세를 대표하는 지표로 사용할 수 없습니다. 최근 동일 면적·유사 층·유사 건물 상태의 거래를 대조해야 현 시점의 가격 메리트를 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,483,600원 |
| 1. 근저당권 · 허정열 | 95,000,000원 | 58,716,400원 |
| 2. 가압류 · 주식회사우리카드 | 40,274,067원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 총 매각대금 | — | 60,200,000원 |
예상배당에서는 집행비용 1,483,600원을 먼저 공제하고, 나머지 58,716,400원이 허정열 근저당권에 배당됩니다. 우리카드의 예상배당은 0원이며 소유자에게 돌아가는 잔여액도 없습니다.
신고 채권 합계는 135,274,067원, 채권자 예상배당 합계는 58,716,400원으로, 76,557,667원의 미배당이 발생합니다. 이 부족액은 배당받지 못한 채권액을 뜻하며 낙찰자가 그대로 떠안는 금액이 아닙니다. 다만 실제 배당순위와 배당액은 조세채권, 임차인 권리 및 법원 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 인수액 0원은 확인된 권리 기준의 분석값으로, 임대관계 확인 전 최종 확정값으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 매각가와 미배당의 변화
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 60,200,000원 | 58,716,400원 | 76,557,667원 |
| 2회 유찰 (49%) | 42,140,000원 | 40,981,480원 | 94,292,587원 |
| 3회 유찰 (34% 수준) | 29,497,999원 | 28,567,035원 | 106,707,032원 |
추가 유찰이 발생하면 매각대금은 낮아지고 채권자들의 미배당액은 증가합니다. 그러나 이 물건의 확인된 등기권리상 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 산정되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 상인동 소재 대구상인초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 통과합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 바닥은 장판지 및 일부 타일 마감이며 샷시 창호가 설치되어 있습니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비 및 난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 도로. 북동측 및 북서측으로 폭 약 6~7미터 포장도로와 접합니다. 토지 관련 기록상 도로접면은 소로각지입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 소로2류에 접하고, 공시지가는 1,367,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 다만 실제 내부 상태는 별도 확인해야 합니다.
- 환금성. 10세대 규모의 소규모 다세대주택으로, 대단지 아파트처럼 풍부한 거래 표본을 전제로 평가하기 어렵습니다. 주변 실거래와 실제 매도 가능 가격에 대한 추가 검토가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자와 임차인 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 확인을 통해 실제 거주자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 선순위 대항력 확인. 임차인이 발견되면 2019.02.08 말소기준권리와 전입·점유 시점을 대조하고, 보증금 및 확정일자도 확인해야 합니다. 선순위 대항력 임차인이 있다면 인수 위험을 다시 산정해야 합니다.
- 실거래 시세 검증. 최저가 60,200,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트가 확정되지는 않습니다. 유사 면적·건축연도·층·상태의 최근 거래를 비교해야 합니다.
- 내부 상태. 1993년 준공된 다세대주택이므로 누수, 방수, 배관, 창호 및 난방설비 상태를 현장에서 점검하고 수선비를 검토해야 합니다.
- 관리비와 명도. 미납 관리비 여부, 실제 점유자, 인도 가능성 및 명도비용을 확인해야 합니다.
- 배당액과 인수액 구분. 예상 미배당 76,557,667원은 채권자 부족액입니다. 이를 매수인 인수액으로 더하지 않되, 별도의 선순위 임차권 등이 확인되면 다시 분석해야 합니다.
- 매각기일 확인. 2026.10.22 매각기일과 최저매각가 60,200,000원, 사건 진행 여부를 법원 공고에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 자료를 최종 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 중요한 것은 실제 인수 위험”
이 사건은 말소기준권리가 명확하고 그 이후의 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 권리 정리는 비교적 명료한 편입니다. 채권자 예상 미배당액이 76,557,667원에 이르더라도 이것만으로 낙찰자의 인수채무가 발생하지는 않습니다.
하지만 임대관계가 미상이라는 부분이 남아 있습니다. 임차인 신고가 확인되지 않았다는 사실과 실제 대항력 임차인이 없다는 사실은 다릅니다. 여기에 최근 동일 조건 실거래 기준의 가격 검증도 이루어지지 않았으므로, 최저가 60,200,000원을 곧바로 저렴한 가격으로 평가할 수 없습니다.
결론은 ‘등기 권리상 단순, 임대관계·시세 확인 전 입찰 보류’입니다. 실제 점유와 대항력 문제를 해소하고 유사 물건의 최근 거래로 시장가격을 검증한 다음, 수선비·명도비 등 부대비용까지 고려해 입찰 상한을 결정하는 접근이 타당합니다.
