대구지방법원 2026타경47. 대구 달서구 상인동 성광빌라 101동 4층 501호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김효진이며 2016.03.28. 거래가액 153,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2019.02.08. 허정열 명의의 채권최고액 95,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025.10.31. 주식회사우리카드의 청구금액 40,274,067원 가압류가 들어왔고, 2026.02.13. 허정열의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 두 권리 모두 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 권리 순서만 놓고 보면 매수인에게 등기상 후순위 권리가 넘어오는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경47 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 상인동 573-1 제101동 제4층 제501호 · 도로명 대구광역시 달서구 월곡로47길 19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 김효진 · 2016.03.28. 소유권이전 · 거래가액 153,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 86,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 95,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 단지 정보 | 성광(101) · 10세대 · 1993.10.23. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2019.02.08. 을구 15번 허정열 근저당권입니다. 같은 날 종전 삼성생명보험주식회사 근저당권 2건은 말소됐고, 이후 설정된 우리카드 가압류와 임의경매개시결정은 경매 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격·시장 — 신건 86,000,000원, 시세 판단은 보류
감정가와 현재 최저매각가는 모두 86,000,000원으로 유찰 없는 신건입니다. 단지 정보는 성광(101), 10세대, 1993.10.23. 준공이며 비교 대상 면적은 60.375㎡로 잡혀 있지만 면적 매칭은 되지 않았습니다.
현재 확인 가능한 비교 실거래 가격이 없어 86,000,000원이 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 반대로 비싸다고 단정할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건은 권리의 단순함만 보고 가격 가점을 주기보다, 동일·유사 면적의 최근 거래를 별도로 대조한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 맞습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 86,000,000원 | 84,052,000원 | 51,222,067원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 68,800,000원 | 67,161,600원 | 68,112,467원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 55,040,000원 | 53,649,280원 | 81,624,787원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 86,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,948,000원 |
| 을구 15번 근저당권 · 허정열 | 95,000,000원 | 84,052,000원 |
| 갑구 13번 가압류 · 주식회사우리카드 | 40,274,067원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 135,274,067원 중 채권자 예상배당은 84,052,000원, 미배당은 51,222,067원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구상인초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 통과해 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측과 북서측으로 폭 약 6~7미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로, 외벽은 몰탈위 페인트, 내벽은 벽지·일부 타일, 바닥은 장판지·일부 타일, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 390.0㎡, 제3종일반주거지역이며 공시지가는 1,367,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·가축사육제한구역에 포함되고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상으로 평가돼 있습니다. 현장 점유자와 전입관계, 보증금·확정일자를 입찰 전에 확인하세요.
- 시세 대조. 신건 86,000,000원의 가격 매력은 현재 정보만으로 판단하기 어렵습니다. 동일·유사 면적 최근 거래를 따로 확인해 응찰 상한을 정하세요.
- 말소기준 확인. 2019.02.08. 허정열 근저당권이 말소기준이며, 2025.10.31. 우리카드 가압류와 2026.02.13. 경매개시결정은 후순위입니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당액은 51,222,067원이지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 배당 부족과 매수인 인수는 구분해서 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.05.입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사·점유관계를 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격과 점유는 확인이 필요
이 물건은 등기상으로는 구조가 비교적 명확합니다. 2019.02.08. 허정열 근저당권이 말소기준이고, 이후의 우리카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 매수인 인수도 0원입니다.
다만 두 가지는 아직 가격에 반영해 판단해야 합니다. 첫째, 감정평가상 임대관계가 미상이어서 실제 점유관계를 확인해야 합니다. 둘째, 신건 최저가 86,000,000원을 최근 시세와 직접 비교할 실거래 근거가 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 “권리는 통과, 가격은 검증, 점유는 확인”으로 정리하는 것이 가장 일관된 접근입니다.
