대구지방법원 2026타경53. 경상북도 고령군 다산면 나정리 853 일대의 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 등기부상 소유자는 주식회사동진이고, 현재 말소기준권리는 2016.10.24. 설정된 농협은행주식회사 채권최고액 6,600,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권을 기준으로 뒤에 설정된 농협은행주식회사 근저당권과 한병욱 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리관계만 보고 단순한 물건으로 판단하기는 어렵습니다. 토지 면적은 6,729㎡, 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 계획관리지역·성장관리계획구역 등에 포함됩니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 건물 포함, 일부 기계기구목록 소재불명이 명시되어 있어 입찰 전 실제 현황과 평가대상 일치 여부를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경53 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 고령군 다산면 나정리 853 · 경상북도 고령군 다산면 아시터길 11-3 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 |
| 토지 | 6,729㎡ · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사동진 |
| 감정가 / 최저가 | 6,456,977,280원 / 6,456,977,280원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 4,110,359,190원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 일부 기계기구목록 소재불명 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인은 없습니다. 따라서 임차보증금 인수나 대항력·우선변제권 판단 이슈는 없습니다. 을구 4번 농협은행주식회사 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 을구 7번·8번 근저당권과 갑구 11번 가압류, 갑구 12번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 4번 근저당권에는 2025.03.06. 확정채권 일부 대위변제를 원인으로 기술보증기금에 911,419,712원과 399,807,709원의 일부 이전이 등기되어 있습니다.
② 가격 판단 — 시세 자료가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 6,456,977,280원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않아, 이 가격이 실제 시장가보다 낮은지 높은지는 확인할 수 없습니다. 특히 토지 6,729㎡와 건물·제시외 건물·기계기구가 함께 묶인 일괄매각 물건이므로 단순한 토지 단가 비교만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,456,977,280원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 66,969,773원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 6,600,000,000원 | 6,390,007,507원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 480,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 8번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 1,136,400,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 11번 가압류 · 한병욱 | 20,382,600원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 8,236,782,600원, 예상 배당액은 6,390,007,507원, 미배당은 1,846,775,093원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지·환금성 메모
- 토지 규모. 토지면적은 6,729㎡이며 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역에 포함되고 일부는 접합니다.
- 형상·접면. 완경사·부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 공시지가는 128,800원/㎡입니다.
- 추가 규제. 가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지에 접합니다.
- 매각 구성. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되고 일부 기계기구목록은 소재불명입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현황 일치 확인. 일괄매각 대상 건물·토지·제시외 건물과 실제 현황이 감정평가 및 매각대상과 일치하는지 확인해야 합니다.
- 기계기구 확인. 일부 기계기구목록이 소재불명으로 기재되어 있으므로 현존 여부와 인도 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 신건 최저가 6,456,977,280원이 시장가격보다 낮다고 전제해서는 안 됩니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 채권 미배당액이 1,846,775,093원이며, 1회·2회 유찰 시 미배당 규모가 더 커집니다.
- 말소기준 재확인. 을구 4번 농협은행주식회사 근저당권과 기술보증기금 일부 이전등기의 관계를 원본 등기부에서 최종 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 기계기구목록을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건 자체의 검증이 먼저다”
이 사건은 임차인이 없고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원이어서 등기 권리만 놓고 보면 비교적 구조가 명확합니다. 그러나 물건은 토지 6,729㎡의 공장용지와 건물 등이 묶인 일괄매각이고, 제시외 건물이 포함되며 일부 기계기구목록은 소재불명입니다. 게다가 실거래 비교자료가 없어 감정가와 같은 신건 최저가 6,456,977,280원이 시장에서 유리한 가격인지도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 권리상 인수는 0원, 가격과 물적 현황은 보수적으로 검증입니다.
