대구지방법원 2026타경59. 대구 달성군 현풍읍 중리 489, 주건축물제1동 1층111호의 근린생활시설입니다. 감정평가 기준 현재 공실이며, 제1층에 위치합니다. 권리 구조의 중심은 2015.10.20 설정된 하나은행 근저당권 516,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2025년 대구신용보증재단 가압류 20,000,000원과 2026년 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 사건에서 권리만 깨끗하다는 이유로 가격 매력을 단정할 수는 없습니다. 물건은 아파트가 아니라 상업용 근린시설이고, 감정서에는 현재 공실로 기재돼 있습니다. 임대관계도 미상이며 비교 실거래 자료가 없어, 596,000,000원이라는 신건 가격이 실제 시장가 대비 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판정할 수 없습니다. 따라서 입찰 판단의 중심은 현장 임대수요·공실 지속성·상가 매매사례 확인에 놓여야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경59 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 489 주건축물제1동 1층111호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달성군 현풍읍 테크노상업로 46 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(기준시점 현재 공실) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 콘크리트슬라브지붕 · 지하1층, 지상7층 중 제1층 제111호 |
| 소유자 | 최미영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 596,000,000원 / 596,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 415,569,036원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2015.10.02 설정됐던 우리은행 근저당권 2건은 2015.10.20 이미 등기 말소됐습니다. 같은 날 최미영에게 소유권이 이전됐고, 이어 하나은행 근저당권 516,000,000원이 설정돼 현재의 말소기준권리가 됐습니다. 이후 2025.11.04 대구신용보증재단 가압류 20,000,000원과 2026.03.06 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 시세 자료 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 596,000,000원과 최저가 596,000,000원이 시장가보다 낮다는 판단도, 높다는 판단도 이 자료만으로는 할 수 없습니다. 특히 근린생활시설·공실은 아파트처럼 동일 평형 거래가 반복되는 유형이 아니므로 임대료, 공실 기간, 전용 위치, 가시성, 상권별 수익률에 따라 매매가격 차이가 커질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 596,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 476,800,000원 | 66,368,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 381,440,000원 | 160,700,160원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 미배당은 늘지만, 이 자료상 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 현재 회차에서는 채권총액 536,000,000원이 전액 배당되는 구조지만, 1회 유찰 시에는 66,368,000원, 2회 유찰 시에는 160,700,160원의 미배당이 발생합니다. 이는 채권자의 회수 문제이지 그대로 매수인에게 승계되는 금액은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 596,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,360,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 516,000,000원 | 516,000,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 대구신용보증재단 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 51,640,000원 |
현재 최저가 596,000,000원 기준 배당 시뮬레이션입니다. 하나은행 배당은 채권최고액 516,000,000원 기준이며, 소유자 잔여는 51,640,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구포산초등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지·학교·각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 간선도로 접근성 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현재 이용. 근린생활시설로 이용되며 기준시점 현재 공실입니다.
- 도로. 북서측 약 30m, 남서측 약 20m, 남동측 약 15m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 경제자유구역·일반산업단지·상업구역·연구개발특구에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 1,416.9㎡, 공시지가 2,867,000원/㎡, 상업용·평지이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 시설. 공동 위생설비, 급·배수설비, 소방설비, 승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 상가 시세 직접 확인. 비교 실거래 자료가 없으므로 현풍읍 중리와 테크노상업로 일대 1층 근린시설의 최근 매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 현재 공실이라는 사실 자체보다 공실 기간, 과거 임대료, 관리비, 상권 유동과 재임대 가능성을 확인하는 것이 중요합니다.
- 점유 재확인. 감정 기준 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사 및 입찰 직전 현장을 다시 대조하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준은 2015.10.20 하나은행 근저당 516,000,000원이며, 후순위 가압류의 소멸 여부를 등기부 원본에서 최종 확인하세요.
- 배당액과 실제 채무 구분. 배당 시뮬레이션은 하나은행 채권최고액 516,000,000원을 기준으로 하므로 실제 피담보채무와 차이가 있을 수 있습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 476,800,000원, 2회 유찰 시 381,440,000원입니다. 가격 하락만 보고 응찰하지 말고 각 회차에서의 임대수익·환금성 기준을 함께 계산해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장에서 확인”
이 물건의 등기상 권리분석은 어렵지 않습니다. 2015년 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 투자 판단의 난도는 별개입니다. 현재 공실인 근린생활시설이고 임대관계가 미상이며, 비교 실거래도 없어 신건 596,000,000원이 적정한지 이 자료만으로 검증할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 권리는 통과, 가격은 현장 검증이 선행돼야 하는 물건입니다.
