대구지방법원 2026타경3008. 대구 달성군 현풍읍 대구테크노폴리스줌시티오피스텔1동 11층 1108호입니다. 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔이고 내부는 방·주방·욕실 등으로 탐문됐습니다. 이 사건의 핵심은 소유권이나 근저당이 아니라 2022년부터 대항요건을 갖춘 임차인 이용훈입니다. 임대차계약일은 2022.10.19., 확정일자는 2022.10.20., 점유개시는 2022.11.18., 주민등록일자는 2022.11.25.이며 보증금은 88,000,000원입니다.
등기부에는 2024.12.24. 임차권등기가 마쳐져 있고, 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수”하는 구조로 정리돼 있습니다. 현재 회차에서는 예상배당상 보증금 88,000,000원이 전액 배당되므로 예상 인수는 0원이지만, 1회 유찰 시 인수액은 15,339,200원, 2회 유찰 시 29,951,360원으로 커집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3008 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 현풍읍 중리 505-2 대구테크노폴리스줌시티오피스텔1동 11층 1108호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 · 지하5층 지상18층 중 11층 |
| 소유자 | 김연희 · 거래가액 113,200,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 93,000,000원 / 93,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 93,550,026원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 임차권이 경매개시보다 앞선다
2023.11.13. 설정된 김건우의 근저당권 80,000,000원은 2024.02.06. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 선언된 말소기준은 2026.01.07. 강제경매개시결정입니다. 반면 이용훈은 2022.11.25. 주민등록을 마쳤고 점유도 2022.11.18.부터 시작했으므로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 분류돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有 · 우선변제 有
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이용훈 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 88,000,000원 | 2022.11.25 | 2022.10.20 | 2024.12.24 | 대항력 有 우선변제 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 이용훈은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 확인되며, 보증금도 중복 합산할 요소가 없습니다. 매각물건명세서에는 2024.12.24. 등기된 임차권이 매수인에게 대항할 수 있다고 명시돼 있습니다.
③ 유찰 시 실질취득 — 낙찰가만 보면 안 된다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 인수 | 실질취득 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 93,000,000원 | 0원 | 93,000,000원 | 90,624,026원 |
| 1회 유찰 · 80% | 74,400,000원 | 15,339,200원 | 89,739,200원 | 93,550,026원 |
| 2회 유찰 · 64% | 59,520,000원 | 29,951,360원 | 89,471,360원 | 93,550,026원 |
여기가 이 사건의 가장 중요한 숫자입니다. 최저가만 보면 93,000,000원 → 74,400,000원 → 59,520,000원으로 크게 내려가지만, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 낙찰자에게 넘어오면서 실질취득액은 1회 유찰 시 89,739,200원, 2회 유찰 시 89,471,360원입니다. 즉 유찰가 자체만 보고 싸졌다고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,074,000원 |
| 1. 임차인 이용훈 보증금 | 88,000,000원 | 88,000,000원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 93,550,026원 | 2,926,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 93,000,000원 가정에서는 집행비용 2,074,000원과 임차인 보증금 88,000,000원이 먼저 배당되고, 한국주택금융공사에는 2,926,000원이 배당됩니다. 신청채권자 미배당은 90,624,026원이며, 이 가정에서 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 포산고등학교 동측 인근이며, 대구테크노폴리스 일반산업단지 내 근린생활시설·아파트단지·다가구주택·오피스텔·나지가 혼재하고 남측 인근으로 공업지대가 이어집니다.
- 교통. 대규모 산업단지의 간선대로에 접하고 노선버스가 운행되며 차량 출입도 용이합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하5층 지상18층 건물의 11층 1108호입니다. 급배수·위생·도시가스·냉난방·소방·승강기·주차설비가 있습니다.
- 도로. 남측 약 40미터, 동측 약 25미터, 북측 약 15미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·일반산업단지·상업구역 등에 속하며 공시지가는 2,984,000원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 회차 배당 재확인. 신건 93,000,000원 가정에서는 이용훈 보증금 88,000,000원이 전액 예상배당돼 인수 0원이지만, 실제 배당표 확정 전에는 세금·우선권 변수를 다시 확인해야 합니다.
- 유찰 시 인수액을 먼저 더하기. 1회 유찰은 15,339,200원, 2회 유찰은 29,951,360원의 예상 인수가 붙습니다. 응찰 상한은 반드시 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득 기준으로 계산해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 이용훈의 임대차계약일 2022.10.19., 확정일자 2022.10.20., 점유개시 2022.11.18., 주민등록 2022.11.25., 임차권등기 2024.12.24.를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.12.07. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 현재 등기상태와 관련 의무관계를 입찰 전 원본으로 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 동일 물건의 최근 실거래 비교자료가 없어 93,000,000원 또는 유찰 후 실질취득액이 시장가격보다 싼지 여부는 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 실질취득은 크게 안 내려간다”
이 사건의 승부처는 명확합니다. 이용훈은 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인이고, 보증금은 88,000,000원입니다. 현재 신건 93,000,000원에서는 예상배당상 보증금이 전액 변제돼 인수 0원이지만, 유찰이 시작되면 그 미배당액이 낙찰자에게 넘어옵니다. 그래서 1회 유찰의 실질취득은 89,739,200원, 2회 유찰은 89,471,360원으로 낙찰가 하락폭만큼 총투입액이 내려가지 않습니다.
또한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 93,000,000원이 비싼지 싼지에 대한 가격 평가는 보류해야 합니다. 결론은 현재 회차는 예상 인수 0원, 유찰 후에는 대항력 임차보증금 인수 발생. 이 물건은 ‘낮아진 최저가’보다 실질취득액을 먼저 보는 것이 핵심입니다.
