대구지방법원 2026타경3008. 대구 달성군 현풍읍 중리 소재 대구테크노폴리스줌시티오피스텔 1동 11층 1108호입니다. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가상 현재 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 김연희이고, 신청채권자인 한국주택금융공사가 청구액 93,550,026원으로 강제경매를 진행했습니다.

이 사건은 말소되는 저당권보다 말소되지 않고 남을 수 있는 임차권을 먼저 봐야 합니다. 이용훈의 주택임차권은 2024년 12월 24일 등기됐고, 전입신고와 확정일자는 그보다 앞서 있습니다. 강제경매개시결정일인 2026년 1월 7일보다 선행하는 대항력 임차권이며, 배당으로 보증금이 모두 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 매각물건명세서에 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차권 인수

2021년 대한토지신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁이 있었고, 이후 김연희에게 소유권이 이전됐습니다. 김건우 명의 채권최고액 80,000,000원의 근저당권은 2023년 설정됐지만 2024.02.06 이미 말소됐습니다. 따라서 이 근저당권을 현재 살아 있는 말소기준권리로 오인하면 안 됩니다.

현재 경매의 기준이 되는 등기는 2026.01.07 강제경매개시결정입니다. 그러나 이용훈의 임차권은 이에 앞서 성립한 대항력 있는 권리이므로, 경매개시결정이 매각으로 소멸하더라도 임차인의 미변제 보증금까지 사라지는 것은 아닙니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 우선변제권이 모두 있다

임차인 이용훈은 2022.11.25 전입신고를 마쳤고, 2022.10.20 확정일자를 받았습니다. 두 날짜 모두 2026년 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 여기에 임차권등기와 배당요구까지 확인되므로, 선순위 대항력 및 우선변제권을 전제로 취득 부담을 검토해야 합니다.

현재 최저매각가 65,100,000원에서 집행비용 1,571,800원을 제외하면 임차인에게 돌아갈 것으로 추정되는 배당금은 63,528,200원입니다. 보증금 88,000,000원 중 미변제되는 24,471,800원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.

③ 가격 분석 — 70% 유찰가를 할인으로 볼 수 없는 이유

감정가 93,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 65,100,000원이 됐습니다. 겉으로 보이는 가격은 감정가의 70%지만, 매수인의 실질 부담은 보증금 인수로 인해 거의 줄어들지 않습니다.

실질취득 부담 = 시나리오별 최저매각가 + 매수인 예상 인수액. 위 금액은 제시된 배당·인수 추정에 따른 값이며 취득세, 명도비, 체납 관리비 등은 별도입니다. 미래 유찰 회차는 확정 일정이 아닌 가정입니다.

현재 실질취득 부담 89,571,800원은 감정가 93,000,000원보다 낮지만, 이것만으로 시장가격 대비 저렴하다고 말할 수 없습니다. 감정가는 거래 가능한 현재 시세와 같지 않으며, 동일 건물의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않은 상태에서 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 65,100,000원 가정)

현재 최저매각가 기준 예상배당입니다. 집행비용은 추정액이며 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 배당금은 확정 절차에 따라 달라질 수 있습니다.

예상 매각대금은 집행비용과 선순위 임차보증금 배당으로 전액 소진됩니다. 한국주택금융공사의 신청채권 93,550,026원에 대한 예상배당은 0원이며, 임차인 이용훈에게는 24,471,800원의 보증금 미변제가 발생합니다. 이 잔액이 매수인 부담으로 넘어오는 구조입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 달성군 현풍읍 중리 포산고등학교 동측 인근입니다. 주변은 대구테크노폴리스 일반산업단지로, 근린생활시설·아파트단지·다가구주택·오피스텔 등이 혼재하고 남측 인근으로 공업지대가 이어집니다.
• 교통. 대규모 산업단지의 간선대로에 접하고 노선버스가 운행되며 차량 진출입이 용이합니다. 남측 약 40m, 동측 약 25m, 북측 약 15m 폭의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 5층·지상 18층 중 11층입니다. 급배수·위생·도시가스·냉난방·소방·승강기·주차설비 등이 설치돼 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 내부는 방·주방·욕실 등으로 조사됐습니다. 사건상 근린시설이라는 용도와 실제 오피스텔 이용상태를 구분해 건축물대장상 용도 및 사용 적합성을 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·일반산업단지 등에 속하며, 공시지가 정보는 2,984,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
• 환금성. 산업단지 배후의 오피스텔 이용 물건이므로 임대수요와 거래수요를 따로 검토해야 합니다. 실질취득 부담이 약 89,000,000원 수준에서 유지되는 만큼, 최근 동일 건물 거래가격과 임대수익을 확인하기 전에는 할인율만으로 환금성을 긍정 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수액 우선 계산. 현재 예상 인수액은 24,471,800원입니다. 최저가 65,100,000원에 낙찰받으면 예상 실질취득 부담이 89,571,800원으로 증가한다는 점을 자금계획에 반영해야 합니다.
• 선순위 임차권 확인. 이용훈의 전입일·확정일자·임차권등기·배당요구·대항력 유지 여부와 매각물건명세서상 인수조건을 원본으로 대조해야 합니다.
• 유찰에 따른 착시 경계. 2회 유찰 시 매각가 45,570,000원, 3회 유찰 시 31,898,999원이라는 시나리오만 보고 저가 낙찰을 기대하면 안 됩니다. 그만큼 보증금 인수액이 늘어납니다.
• 실거래 시세 확인. 동일 건물·유사 호실의 최근 거래가격, 임대료, 공실 및 매도 소요기간을 확인한 뒤 실질취득 부담과 비교해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기가 확인되지만 현재 실제 점유상태는 별도 확인이 필요합니다. 보증금 정산, 임차권 말소, 점유 이전 조건을 함께 검토해야 합니다.
• 공부상 용도 점검. 사건상 근린시설과 감정상 오피스텔 이용을 구분하고 건축물대장, 사용승인 및 임대 활용 가능성을 확인해야 합니다.
• 추가 비용. 취득세·등기비용·관리비 체납·명도비용 등은 실질취득 부담에 추가될 수 있습니다. 특히 인수보증금 외 자금 여력을 확보해야 합니다.
• 원본 서류 재확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최종 내용을 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가는 낮아져도 보증금은 사라지지 않는다”

이 사건의 핵심은 단순합니다. 최저매각가 65,100,000원만으로는 실제 취득비용을 설명할 수 없다는 점입니다. 선순위 대항력 임차인 이용훈의 보증금은 88,000,000원이고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수할 예상 잔액은 24,471,800원입니다.

따라서 실질취득 부담은 89,571,800원입니다. 추가 유찰 시에도 매각가 감소분의 상당 부분이 인수액 증가로 바뀌어 실질 부담은 보증금 수준에 가까이 유지됩니다. 최근 실거래 시세가 확인되지 않은 상황에서 가격 메리트를 인정할 근거도 부족합니다.

결론은 권리 인수 주의·가격 판단 보류입니다. 먼저 임차보증금 정산과 인수조건을 확인하고, 실질취득 부담을 최근 시장가격과 비교해야 합니다. 이 물건의 핵심은 얼마나 낮게 낙찰받는지가 아니라, 보증금 인수까지 합쳐 실제로 얼마를 부담하는지입니다.