대구지방법원 2026타경3038. 대구 달서구 월성동 월성영남맨션 103동 12층 1203호, 전용 65.24㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 김상완·김상우·김효정으로 각 3분의 1 지분을 보유하고 있으며, 2025.08.08 상속을 원인으로 2025.12.09 소유권이전등기가 마쳐졌습니다. 경매를 신청한 채권자는 한국주택금융공사이고 청구액은 168,958,358원입니다.
권리구조의 중심은 2014.10.16 설정된 한국주택금융공사 근저당권입니다. 채권최고액은 542,000,000원이고 이 권리가 말소기준으로 계산되어 있으며, 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 예상배당상 매수인이 별도로 인수하는 금액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 현재 핵심은 인수금보다 입찰가격이 최근 실거래 수준에 비해 높은가에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3038 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 월성동 500-6 월성영남맨션 103동 12층1203호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 65.24㎡ · 15층 중 12층 |
| 현재 소유자 | 김상완 · 김상우 · 김효정 (각 3분의 1) |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 179,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 168,958,358원 |
| 말소기준권리 | 2014.10.16 근저당권 · 한국주택금융공사 · 채권최고액 542,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 근저당이 기준, 예상 인수는 0원
신고된 임차인은 없습니다. 예상배당 자료에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있고, 현장조사 당시 거주인 부재로 내부 마감상태와 구조를 직접 확인하지 못한 것으로 적혀 있습니다. 입찰 전 실제 점유 상태는 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 109.6%
월성영남맨션 전용 65.24㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 163,333,333원, 최신 거래는 2026.04의 150,000,000원입니다. 현재 최저매각가 179,000,000원은 최근 12개월 평균의 109.6%로, 현 회차에서는 가격 할인 상태가 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 65.24㎡ | 15 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 65.24㎡ | 3 | 173,000,000원 |
| 2026.01 | 65.24㎡ | 9 | 173,000,000원 |
| 2026.01 | 65.24㎡ | 6 | 153,000,000원 |
| 2026.01 | 65.24㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2025.11 | 65.24㎡ | 12 | 160,000,000원 |
| 2025.09 | 65.24㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2025.09 | 65.24㎡ | 7 | 170,000,000원 |
| 2025.09 | 65.24㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2025.08 | 65.24㎡ | 13 | 153,000,000원 |
| 2025.06 | 65.24㎡ | 14 | 179,000,000원 |
| 2025.06 | 65.24㎡ | 14 | 179,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 65.24㎡ | 12건 | 163,333,333원 |
실거래 범위는 150,000,000원~179,000,000원이고, 현재 최저가 179,000,000원은 최근 실거래 최고액과 같은 수준입니다. 특히 같은 12층 거래로는 2025.11에 160,000,000원이 확인됩니다. 따라서 신건 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 179,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,306,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 한국주택금융공사 | 542,000,000원 | 175,694,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 기준 한국주택금융공사 근저당권의 미배당액은 366,306,000원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 제공된 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동할 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 월성동 송일초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 도시철도역이 있으며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 12층 1203호이며, 승강기·지역난방·위생·급배수·소화전 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 중로1류와 접합니다. 절대보호구역·상대보호구역 관련 사항이 기재되어 있고, 공시지가는 2,027,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 현장조사 때 거주인 부재로 내부 마감상태와 구조를 직접 확인하지 못했습니다.
- 환금성 참고. 월성영남맨션은 375세대, 준공일 1991.12.18이며 동일 면적 최근 실거래가 12건 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격부터 재확인. 현재 최저가 179,000,000원은 최근 12개월 평균 163,333,333원의 109.6%입니다. 신건이므로 권리 안전성만으로 응찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 실거래 층 비교. 같은 12층 거래는 2025.11에 160,000,000원으로 확인됩니다. 개별 수리상태·향·동 위치 차이는 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계가 미상이고 현장조사 때 거주인을 만나지 못했습니다. 입찰 전 실제 점유자와 인도 가능 여부를 확인하세요.
- 금지사항등기 원문 대조. 갑구의 한국주택금융공사 관련 금지사항 부기등기를 매각물건명세서와 함께 확인하세요.
- 배당 변동 요소. 제공된 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산입니다.
- 유찰 시나리오. 제공된 시나리오상 1회 유찰 시 143,200,000원, 2회 유찰 시 114,560,000원이므로 회차별 가격 조건을 분리해 판단하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
이 사건은 2014.10.16 한국주택금융공사 근저당권을 기준으로 정리되고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 신고된 임차인도 없습니다. 그래서 권리분석만 보면 구조가 복잡한 물건은 아닙니다.
그러나 현재 신건 최저가 179,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 163,333,333원의 109.6%이고, 최신 거래 150,000,000원보다도 높습니다. 최근 실거래 최고액 역시 179,000,000원입니다. 따라서 현 회차를 두고 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 결론내리기 어렵습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격은 보수적으로 봐야 하는 신건입니다.
