대구지방법원 2026타경3038. 대구 달서구 월성동의 월성영남맨션 103동 12층 1203호입니다. 전용면적은 65.24㎡, 단지는 375세대이며 1991년 12월 18일 준공된 아파트입니다. 현재 소유자는 김상완·김상우·김효정으로 각각 3분의 1 지분을 가진 공유자입니다. 기존 소유자 유분이의 사망에 따른 상속을 원인으로 2025년 12월 9일 소유권이전등기가 이루어졌습니다.

권리구조의 중심은 2014년 10월 16일 한국주택금융공사가 설정한 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 542,000,000원으로 감정가보다 크지만, 이 근저당권 자체가 말소기준권리이고 매각으로 소멸하는 권리입니다. 따라서 채권최고액이 크다고 그 금액을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다. 실제 입찰에서 주의할 부분은 확인되지 않은 점유관계와 오래된 건물의 상태입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2014년 근저당

이 사건의 말소기준권리는 2014.10.16 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 근저당권자는 한국주택금융공사, 채무자는 유분이, 채권최고액은 542,000,000원입니다. 해당 근저당권은 경매 매각으로 소멸하며, 2026년 1월 13일 접수된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다.

특이한 점은 2014년 근저당권 설정과 함께 기재된 한국주택금융공사의 동의를 요구하는 금지사항등기입니다. 해당 기재는 한국주택금융공사의 동의 없이 제한물권을 설정하거나 압류·가압류·가처분 및 임대차 등 소유권에 제한을 가하는 행위를 금지하는 내용입니다. 매각에 따른 근저당권 말소와 별개로 이 부기등기의 정리 방식 및 실제 임대차 존재 여부는 매각물건명세서와 등기 원본을 대조해야 합니다.

② 임차인·점유 분석 — 신고는 없지만 점유 미확인

신고된 임차인은 0명이지만, 이것을 곧바로 실제 임차인이 존재하지 않거나 소유자가 거주한다고 확정할 근거로 볼 수는 없습니다. 감정평가 당시 현장조사에서는 거주인이 부재하여 내부 마감상태와 구조를 확인하지 못했고, 임대관계도 미상으로 기재됐습니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균의 76.7%, 최신 거래보다도 낮다

월성영남맨션의 전용 65.24㎡ 동일 면적 실거래 12건을 비교합니다. 2025년 6월부터 2026년 4월까지의 거래로, 최근 12개월 평균은 163,333,333원입니다. 현재 최저매각가 125,300,000원은 평균보다 38,033,333원 낮습니다.

실거래 범위는 150,000,000원~179,000,000원이고, 가장 최근인 2026년 4월 거래는 150,000,000원입니다. 최저가는 이 최신 거래가의 약 83.5%로, 24,700,000원 낮은 가격입니다. 과거 고가 거래를 포함한 평균만이 아니라 최근 거래와 비교해도 경매 최저가의 가격상 여유가 확인됩니다.

또한 이 단지의 경매 이력상 평균 유찰 횟수는 1.0회이고, 집계된 낙찰률은 0.0%입니다. 이 수치만으로 안정적인 낙찰가격이나 실제 매각 가능성을 판단할 수 없으므로, 단지 경매 통계를 가격 상승의 근거로 사용하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 125,300,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,554,200원을 제외한 122,745,800원이 한국주택금융공사에 배당됩니다. 신청채권자의 청구액 168,958,358원도 전액 충족되지 않습니다. 소유자에게 돌아갈 예상 잔여액은 0원입니다.

배당액은 집행비용 추정과 근저당권 채권최고액 기준의 단순 배분 시나리오입니다. 실제 확정 채권액·배당순위·당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 회차별 가격·미배당 시나리오

유찰이 추가되면 채권자 배당액은 줄고 미배당액은 증가합니다. 그러나 말소되는 근저당권의 미배당 증가분을 매수인이 승계하지는 않습니다. 현재 확인된 권리관계대로라면 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 단, 이후 새로운 선순위 임차권 등이 확인된다면 이 계산은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 달서구 월성동 송일초등학교 북동측 인근으로, 주변은 아파트·근린생활시설·학교 등으로 구성된 주거지역입니다.
• 교통. 단지까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 도시철도역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 12층입니다. 위생·급배수·소화전·승강기·지역난방 설비가 있습니다.
• 규모와 연식. 375세대, 1991년 12월 18일 준공 단지입니다. 건물 노후도와 공용설비 유지관리 상태를 매입 판단에 반영해야 합니다.
• 도로. 단지 남동측 왕복 4차선 도로, 남서측 폭 약 15m 도로, 북동측 폭 약 7~8m 도로와 접합니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 교육환경 관련 절대보호구역·상대보호구역 등의 제한사항이 있습니다. 공시지가 기준은 2,027,000원/㎡입니다.
• 건축상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 내부에 진입하지 못해 개별 세대의 실제 상태는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 동일 면적의 최근 실거래 12건은 확인되지만 거래금액이 150,000,000원~179,000,000원으로 벌어져 있습니다. 특히 최신 거래가 150,000,000원이라는 점에서 향후 매도가격을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 점유자와 전입세대 확인. 임차인 신고는 없으나 거주인 부재로 임대관계가 미상입니다. 전입세대확인서, 현황조사서, 매각물건명세서, 현장 점유 상황을 함께 확인해야 합니다.
• 한국주택금융공사 권리 확인. 2014년 근저당권 채권최고액 542,000,000원과 금지사항등기의 법적 효력 및 매각 후 등기 정리 여부를 확인해야 합니다.
• 상속 공유관계 확인. 2025년 상속으로 김상완·김상우·김효정이 각 3분의 1 지분을 취득했습니다. 실제 점유자 및 명도 협의 상대방을 확인해야 합니다.
• 실내 상태 확인. 현장조사에서 내부를 확인하지 못했으므로 누수·결로·수리 필요 부분과 지역난방·급배수·승강기 설비 상태 등을 점검해야 합니다.
• 시세 기준 보수화. 평균 163,333,333원뿐 아니라 최신 거래 150,000,000원을 기준으로 응찰가격과 매도 가능 금액을 검토해야 합니다.
• 관리비 체납 확인. 공동주택 공용부분 관리비 등의 승계 가능성과 실제 미납액을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 배당·인수 구분. 근저당권 채권최고액 기준 미배당액 419,254,200원은 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 확인되지 않은 대항력 임차권이 있다면 별도로 재분석해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 매각조건을 대조한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “가격은 매력적, 점유 확인이 마지막 관문”

대구 월성영남맨션 103동 1203호는 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려온 아파트입니다. 최저매각가 125,300,000원은 최근 12개월 실거래 평균 163,333,333원의 76.7%이고, 가장 최근 거래가인 150,000,000원보다도 낮습니다. 단순히 감정가 대비 낙찰가격이 낮은 것이 아니라, 실제 거래가격과 비교해도 가격상 여유가 존재한다는 것이 장점입니다.

권리 역시 기본 구조는 비교적 명확합니다. 한국주택금융공사의 2014년 근저당권이 말소기준이고, 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸합니다. 채권최고액이 542,000,000원으로 크더라도 미배당 채무를 매수인이 떠안는 것은 아닙니다. 현재 예상되는 권리 인수액은 0원입니다.

그러나 이 사건을 완전히 안전한 물건으로 단정하기에는 점유·임대차관계가 확인되지 않았다는 불확실성이 남습니다. 1991년 준공 건물의 내부 상태도 현장에서 확인되지 않았습니다. 따라서 가격은 긍정적, 등기상 권리는 비교적 단순, 점유와 물건 상태는 확인 전 보류가 적절한 결론입니다. 입찰 전 점유·선순위 임대차·매각조건을 확인하고, 그 결과에 따라 최종 응찰가를 결정해야 합니다.