대구지방법원 2026타경3050. 달서구 도원동 미리샘마을 209동 17층 1704호, 전용 84.93㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 김인철이고, 현재 경매의 핵심 권리는 2016.03.31 설정된 북성신용협동조합 244,400,000원 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준이며, 2021.05.31 같은 북성신용협동조합이 추가 설정한 45,600,000원 근저당과 2026.01.16 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다.
예상배당에서도 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나 확인된 임차인 신고는 없으므로, 현재 자료에서 보증금 승계가 계산되는 구조는 아닙니다. 따라서 현재 회차에서의 실질취득액은 최저매각가와 같은 211,000,000원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3050 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 도원동 1444 미리샘마을 209동 17층1704호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.93㎡ · 209동 18층 중 17층 |
| 소유자 | 김인철 |
| 사용승인일 | 1998.03.20 |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 211,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 219,185,840원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 2016년 근저당이 기준
과거 등기에는 다수의 가압류·압류·근저당 및 과거 경매기록이 존재하지만, 해당 권리들은 이미 말소된 상태입니다. 현재 경매에서 기준이 되는 것은 2016.03.31 북성신용협동조합 근저당 244,400,000원입니다. 이후 2021년 추가 근저당 45,600,000원과 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 실질취득 2.11억은 최근 평균의 111%
미리샘마을 전용 84.93㎡의 최근 실거래 12건을 보면 최근 12개월 평균은 190,166,666원, 최저 거래는 170,000,000원, 최고 거래는 216,000,000원입니다. 최신 거래인 2026.08 거래가는 170,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.93㎡ | 14 | 170,000,000원 |
| 2026.08 | 84.93㎡ | 14 | 170,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 10 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 9 | 175,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 9 | 190,000,000원 |
| 2026.06 | 84.93㎡ | 20 | 195,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 16 | 203,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 19 | 190,000,000원 |
| 2026.03 | 84.93㎡ | 13 | 216,000,000원 |
| 2026.02 | 84.93㎡ | 16 | 183,000,000원 |
| 2026.01 | 84.93㎡ | 6 | 208,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.93㎡ | 12건 | 190,166,666원 |
현재 최저가 211,000,000원은 최근 12개월 평균 190,166,666원의 111.0%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득도 같은 211,000,000원이고, 가격 비교 역시 이 금액을 기준으로 해야 합니다. 최신 거래 170,000,000원보다도 높으므로, 신건을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 211,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,754,000원 |
| 1. 을구 10번 근저당 · 북성신용협동조합 | 244,400,000원 | 207,246,000원 |
| 2. 을구 12번 근저당 · 북성신용협동조합 | 45,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 290,000,000원 중 예상 배당액은 207,246,000원, 미배당은 82,754,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도원초등학교 북서측 인근이며, 부근은 대단위 아파트단지·학교·공원·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 용이하고 인근 북측 간선도로변에 시내버스승강장이 있습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 209동 18층 건물 중 17층 1704호입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 아스팔트싱글지붕이며 사용승인일은 1998.03.20입니다. 위생·급배수, 옥내소화전, 승강기, 도시가스, 지역난방 설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 택지개발사업이 완료된 지역입니다. 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지·거래. 미리샘마을은 1,120세대이며 전용 84.93㎡ 최근 실거래 표본은 12건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격부터 확인. 현재 실질취득 211,000,000원은 최근12개월 평균 190,166,666원의 111.0%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 가점을 주지 않아야 합니다.
- 최신 거래 대조. 최신 2026.08 거래가는 170,000,000원입니다. 입찰 직전 동일 면적·층·상태의 최신 거래를 다시 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유관계와 매각물건명세서를 입찰 전에 원본 대조해야 합니다.
- 과거 경매기록 구분. 2024.01.05 북성신용협동조합의 임의경매개시결정은 2024.09.23 말소됐고, 현재 사건은 2026.01.16 개시된 별도 경매입니다.
- 배당 부족과 인수를 혼동하지 않기. 현 회차 예상 미배당 82,754,000원은 채권자 측 미회수액이며 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전”과 “가격 매력”은 별개
이 물건은 권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 2016년 북성신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 추가 근저당과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다. 그러나 신건 최저가 211,000,000원은 곧 실질취득액이고, 최근12개월 평균 190,166,666원의 111.0%입니다. 최신 거래도 170,000,000원입니다. 따라서 결론은 명확합니다. 권리는 통과, 현재 가격은 보류. 이 사건은 최저가가 낮아 보이는 경매가 아니라, 신건 가격이 최근 거래 수준보다 높은 상태에서 시작하는 경매입니다.
