대구지방법원 2026타경3062. 대구 달서구 두류동 두류역아이작큐브오피스텔 3층 307호입니다. 사건상 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔 1개 호수입니다. 현재 등기상 소유자는 동양종합건설주식회사이며, 2026.01.16. 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정으로 경매가 진행 중입니다.
이 사건은 단순히 “임차보증금이 낙찰가보다 크다”는 계산만 보면 안 됩니다. 등기된 주택임차권 보증금은 105,000,000원, 전입·점유일은 2022.11.01., 확정일자는 2022.10.07.로 말소기준인 2024.05.31. 압류보다 앞섭니다. 배당표도 신건 기준 25,858,000원의 매수인 인수를 계산하고 있습니다. 그러나 매각물건명세서 비고상 을구 1번 양수인 서울보증보험이 대항력포기서를 제출했으므로 그 양수인에 한해서는 이 계산상 인수가 실제 매수인 부담으로 이어지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3062 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 두류동 150-3 두류역아이작큐브오피스텔 3층 307호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달서구 달구벌대로 1770 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 1개 호수로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 26층 내 제3층 제307호 · 사용승인일 2018.2.27 |
| 소유자 | 동양종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 81,000,000원 / 81,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 109,283,424원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차권의 실체가 핵심
말소기준은 2024.05.31. 국의 압류입니다. 이후 대구은행·신용보증기금· 대한채권관리대부·풍천 신용협동조합·예성신용협동조합의 가압류와 국민건강보험공단 압류, 2026.01.16. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권의 등기일 자체는 2024.11.06.이지만 전입·점유는 2022.11.01.이므로 기준권리보다 앞선 대항요건이 존재합니다.
| 구분 | 사용 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 주거 (임차권등기) | 2022-11-01 | 2022-10-07 | 105,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 보증기관 대위·승계 |
| 공사 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
한국토지주택공사 건은 보증기관 대위·승계 신고로 분류되어 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다. 따라서 실제 임차인은 1명으로 봅니다. 매각물건명세서 비고의 대항력포기서는 을구 1번 양수인 서울보증보험에 적용되므로 그 양수인의 인수는 실질 0원입니다. 하지만 실제 임차인 “공사”의 보증금·전입일은 미상이므로 그 부분은 별도 확인 대상입니다.
② 가격·실질취득 — 최저가 81,000,000원만 보면 안 된다
현재 신건 최저매각가는 감정가와 같은 81,000,000원입니다. 배당 계산만 보면 임차보증금 105,000,000원 중 79,142,000원이 배당되고 부족분 25,858,000원이 매수인 인수로 산정됩니다. 1회 유찰 시 계산상 인수액은 41,766,400원, 2회 유찰 시 54,493,120원으로 늘어납니다.
| 회차 | 매각가 | 계산상 인수 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 81,000,000원 | 25,858,000원 | 을구 1번 양수인 대항력포기 반영 시 해당 인수 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 64,800,000원 | 41,766,400원 | 포기 전 계산상 금액이며 해당 양수인 인수는 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 51,840,000원 | 54,493,120원 | 포기 전 계산상 금액이며 해당 양수인 인수는 실질 0원 |
또한 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로 감정가 81,000,000원이나 유찰 후 최저가만을 근거로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 있다”고 판단할 근거는 없습니다. 이 사건의 우선순위는 가격 할인율보다 실제 임차인의 권리 확인입니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,858,000원 |
| 1. 임차인 한국토지주택공사 보증금 | 105,000,000원 | 79,142,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사대구은행 | 855,101,896원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 1,088,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사대한채권관리대부 | 5,342,495,230원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 풍천 신용협동조합 | 574,254,045원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 예성신용협동조합 | 684,317,014원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 109,283,424원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 81,000,000원 가정에서는 집행비용 1,858,000원과 임차보증금 우선변제 79,142,000원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 계산상 임차보증금 부족분은 25,858,000원이지만 을구 1번 양수인의 대항력포기 반영 시 해당 양수인에 관한 실질 인수는 0원입니다. 실제 임차인 “공사”의 미상 권리는 별도로 확인해야 하며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 두류동 두류네거리 동측 인근으로, 주변은 아파트 단지·업무시설·근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장과 지하철2호선 두류역이 소재해 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 26층 건물의 3층 307호이며 사용승인일은 2018.2.27입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 있습니다.
- 이용상태. 감정상 오피스텔 1개 호수로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 3필지 일단의 평지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 토지면적은 1,408.0㎡입니다.
- 도로. 북측 폭 약 50미터, 서측 폭 약 6미터, 남동측 폭 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 도시지역·방화지구·시가지경관지구(중심) 등의 지정이 있고 광로2류에 접합니다. 공시지가는 5,346,000원/㎡입니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력포기서 원문 확인. 매각물건명세서에 기재된 “을구 1번 양수인 서울보증보험 대항력포기서 제출”의 적용 대상과 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 1명 별도 확인. “공사”의 전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 보증기관 중복합산 금지. 한국토지주택공사 건은 보증기관 대위·승계 신고이므로 실제 임차인 보증금과 별도로 중복 합산하면 안 됩니다.
- 유찰가만 보고 싸다고 판단 금지. 실거래 비교가격이 없어 현재 81,000,000원이나 유찰 후 가격을 시세 대비 저가라고 단정할 근거가 없습니다.
- 배당과 인수 구분. 계산상 25,858,000원 인수와 대항력포기 반영 후 실질 인수 0원을 혼동하지 마세요. 포기는 해당 양수인에 한해 적용됩니다.
- 현장 점유 확인. 감정상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자·사용형태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 대항력포기서 원문을 최종 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “25,858,000원 인수”도, “완전한 0원 인수”도 그대로 믿으면 안 된다
표면적인 계산만 보면 보증금 105,000,000원이 최저가 81,000,000원을 넘어 현재 회차에 25,858,000원의 인수가 생깁니다. 하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 을구 1번 양수인 서울보증보험의 대항력포기서입니다. 따라서 해당 양수인에 관한 계산상 부족액은 매수인의 실질 인수에서 제외하는 것이 맞습니다.
그렇다고 이 사건을 곧바로 “인수 0원 안전물건”으로 분류하기도 어렵습니다. 보증기관 승계신고와 별개로 실제 임차인 1명이 확인되지만 그 임차인의 전입일·보증금은 미상입니다. 즉 알려진 양수인 인수는 0원, 알려지지 않은 임차위험은 남아 있는 사건입니다. 실거래 시세 비교 근거도 없으므로 가격 할인보다 먼저 이 미상 임차관계를 해소해야 합니다. 권리 해석은 조건부, 가격 판단은 보류. 입찰 전 승부처는 실제 임차인의 권리를 어디까지 확인하느냐입니다.
