대구지방법원 2026타경3068. 가창면 단산리 송하포레 4층 403호입니다. 사건상 용도는 아파트로 분류돼 있으나 감정평가 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 소유자는 채석봉이고, 2023.08.18. 설정된 삼익신용협동조합 근저당권 채권최고액 360,000,000원이 말소기준입니다. 그 뒤 2025.03.25. 남대구세무서장 압류, 2025.03.27. 박은의 주택임차권, 2026.01.19. 임의경매개시결정이 이어집니다.
등기 순서만 놓고 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 문제는 박은 임차권의 기초 임대차 시점입니다. 임대차계약일 2021.04.29., 점유개시일 2021.08.18., 확정일자 2021.08.18.로 근저당보다 앞서지만 전입신고일은 확인되지 않습니다. 따라서 이 임차권을 단순히 “후순위라 인수 0원”으로 결론내리면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3068 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 가창면 단산리 378-1 송하포레 4층403호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달성군 가창면 단산1길 50 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(연립주택) · 송하포레 · 4층 403호 |
| 동일면적 거래 기준 | 109.45㎡ |
| 소유자 | 채석봉 |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 331,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼익신용협동조합 / 321,610,280원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임대차 선후관계 확인이 핵심
2019.05.15. 우리은행으로 신탁등기가 이뤄졌지만 2021.08.18. 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 국민건강보험공단 압류와 2024.07.30. 남대구세무서장 압류도 각각 해제돼 이미 말소된 상태입니다. 현재 핵심 말소기준은 2023.08.18. 삼익신용협동조합 근저당권입니다.
② 임차·점유 현황 — 0원 인수로 단정 금지
| 성명 | 주요 내용 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이희정 | 전입 2025.11.03 · 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박은 | 보증금 잔액 140,000,000원 · 확정일자 2021.08.18 · 배당요구 2025.03.27 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 내용없 | 주거 · 전입일·보증금·확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
이희정은 전입일 2025.11.03.으로 말소기준 2023.08.18.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 박은은 임대차계약·점유개시·확정일자가 모두 말소기준보다 앞서지만 전입신고일이 확인되지 않습니다. 또 별도의 주거 점유 기재도 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 따라서 현재 배당표상 인수액 0원은 임차관계 확인 전까지 안전한 확정값으로 사용할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래는 하락, 신건은 최근 평균의 115.1%
송하포레는 총 12세대, 사용승인일은 2019.05.03.입니다. 동일면적 109.45㎡ 실거래는 5건이 확인되지만 전체 평균 393,400,000원에는 2021년의 510,000,000원·540,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 현재 가격 판단은 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 109.45㎡ | 2 | 260,000,000원 |
| 2026.01 | 109.45㎡ | 3 | 315,000,000원 |
| 2023.07 | 109.45㎡ | 2 | 342,000,000원 |
| 2021.10 | 109.45㎡ | 4 | 540,000,000원 |
| 2021.08 | 109.45㎡ | 3 | 510,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 109.45㎡ | 2건 | 287,500,000원 |
현재 최저가 331,000,000원은 최근 12개월 평균 287,500,000원의 115.1%입니다. 최신 거래는 2026.03. 260,000,000원이고, 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -38.0%입니다. 따라서 전체 평균 393,400,000원 대비 최저가가 낮다는 이유로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 현재 신건 가격은 최근 시세 기준으로 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 331,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,434,000원 |
| 2. 근저당 · 삼익신용협동조합 | 360,000,000원 | 325,566,000원 |
| 근저당 미배당 | - | 34,434,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만 박은 임차권과 별도 주거 점유의 대항요건이 확인되지 않았으므로, 실제 실질취득액은 임차관계 확인 전 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 가창면 단산리 ‘신기마을’ 내 송하포레로, 인근은 단독주택·농경지·자연림 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입은 가능하지만 감정평가상 제반 교통상황은 다소 불편한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물의 4층 403호이며 위생설비·급배수설비·개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측과 남동측으로 폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 가축사육제한구역에 포함되고 소로2류에 접합니다. 공시지가는 397,400원/㎡입니다.
- 환금성. 송하포레는 12세대이고 동일면적 실거래가 5건 확인됩니다. 최근 거래가격이 과거 거래보다 낮아진 흐름은 가격 산정에 보수적으로 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박은 전입신고 확인. 임대차계약일 2021.04.29., 점유개시·확정일자 2021.08.18.이므로 주민등록 여부와 효력 발생 시점을 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금 잔액 확인. 임차권등기에는 임차보증금 440,000,000원 중 잔액 140,000,000원으로 기재돼 있습니다. 실제 반환·배당 내역을 확인해야 합니다.
- 별도 주거 점유 확인. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않는 주거 기재가 남아 있으므로 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 현재 최저가 331,000,000원은 최근 12개월 평균 287,500,000원의 115.1%입니다. 전체 평균 393,400,000원만 보고 가격 여유가 있다고 판단하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 264,800,000원, 2회 유찰 시 211,840,000원으로 제시돼 있지만, 임차권 인수 여부가 정리되지 않으면 표면 낙찰가만으로 총비용을 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기명령 관련 서류를 직접 확인한 뒤 응찰 판단을 해야 합니다.
맺으며 — “신건 3.31억보다 먼저 확인할 것은 임차권”
이 물건은 말소기준 이후의 압류·임차권등기·경매개시가 매각으로 소멸하는 형태라 등기만 보면 단순해 보입니다. 그러나 박은 임차권의 임대차계약일 2021.04.29., 점유개시일·확정일자 2021.08.18.은 말소기준 2023.08.18.보다 앞섭니다. 전입신고일이 확인되지 않는 만큼 대항력과 실제 인수 여부가 미확정입니다.
가격도 유리하지 않습니다. 신건 최저가 331,000,000원은 최근 12개월 평균 287,500,000원의 115.1%이고 최신 거래는 260,000,000원, 최근 거래 추세는 -38.0%입니다. 권리는 확인 전, 가격은 최근 시세 이상. 현재 단계에서는 임차관계 원본 확인이 입찰가 계산보다 먼저입니다.
