대구지방법원 2026타경3068. 대구 달성군 가창면 단산리 소재 송하포레 4층 403호입니다. 사건상 용도는 아파트로 분류되어 있으나, 감정평가상 실제 이용상태는 공동주택(연립주택)입니다. 전용면적은 109.45㎡이며, 전체 12세대의 소규모 공동주택입니다. 감정가는 3.31억, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 2.317억입니다.

표면적인 할인율은 상당합니다. 하지만 이 물건은 단순히 감정가 대비 30% 할인됐다는 사실만으로 평가할 수 없습니다. 과거 2021년에는 같은 면적이 5억 원 이상에 거래됐지만, 2026년 최근 거래는 2억 원대로 내려왔습니다. 오래된 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 실거래를 기준으로 판단해야 하는 물건입니다.

권리관계도 주의가 필요합니다. 2023년 삼익신용협동조합 근저당이 말소기준권리이고, 이후 등기된 주택임차권은 등기 순위만 보면 후순위입니다. 그러나 임차권자 박은의 점유개시일과 확정일자는 2021.08.18로 근저당 설정일보다 빠릅니다. 전입신고일은 확인되지 않으므로 대항력이 없다고 단정할 수 없습니다. 여기에 후순위 전입자로 확인되는 이희정의 보증금과 실제 점유관계도 추가 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차권은 별도 확인

등기상 말소기준은 2023.08.18 설정된 삼익신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 360,000,000원이며, 이 근저당권을 원인으로 임의경매가 진행됐습니다. 등기상 해당 근저당권과 후순위 국세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

과거 우리은행 신탁등기는 이미 말소되어 소유권이 채석봉에게 귀속됐으며, 국민건강보험공단 압류와 과거 국세 압류도 각각 해제되어 말소됐습니다. 따라서 주요 검토 대상은 현재 남아 있는 근저당권과 주택임차권, 그리고 실제 임차·점유관계입니다.

② 임차인 분석 — 실제 확인된 임차인 2명

임차관계에서 실명으로 확인되는 사람은 이희정과 박은, 총 2명입니다. 별도의 성명 불명 주거 점유 기재도 있어 실제 점유자와 두 임차인 사이의 관계를 확인해야 합니다. 이는 제3의 독립된 임차인이 확정됐다는 의미는 아닙니다.

박은의 등기상 금액 140,000,000원은 최초 임차보증금 440,000,000원 중 잔액으로 표시되어 있습니다. 기존 반환·정산 내역을 확인하지 않은 상태에서 최초 보증금 전액을 별도의 인수액으로 합산해서는 안 됩니다.

박은의 보증금 잔액 140,000,000원은 현재 최저매각가 231,700,000원보다 작습니다. 따라서 현재 회차를 보증금이 낙찰가보다 큰 전형적인 인수형으로 볼 수는 없습니다. 다만 향후 낙찰가가 더 내려가거나 선순위 대항력에 따른 미배당금 인수가 인정되면, 낙찰가에 인수액을 더한 실질취득원가를 기준으로 시세와 비교해야 합니다.

③ 시세 비교 — 할인은 있지만 하락 추세가 뚜렷하다

송하포레는 총 12세대의 소규모 공동주택입니다. 동일 전용면적 109.45㎡의 실거래는 확인되는 총 5건이며, 최근 12개월 거래는 2건입니다. 최근 가격과 과거 거래 사이의 차이가 커서 전체 평균만으로 가격 매력을 판단하면 오류가 생길 수 있습니다.

전체 평균은 393,400,000원이지만, 2021년의 510,000,000원과 540,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 최신 시장 수준을 판단하는 데에는 최근 12개월 평균 287,500,000원과 가장 최근 거래가 260,000,000원을 우선하는 것이 타당합니다.

현재 최저가 231,700,000원은 최근 12개월 평균의 80.6%로, 평균보다 55,800,000원 낮습니다. 가장 최근 거래가인 260,000,000원과 비교해도 28,300,000원 낮습니다. 따라서 인수액이 실제로 0원이라는 조건에서는 최근 실거래 대비 가격 여유가 존재합니다.

④ 예상배당표 (매각가 231,700,000원 가정)

현재 회차 최저매각가를 낙찰가로 가정하면, 집행비용을 제외한 대부분의 매각대금이 말소기준 근저당권자인 삼익신용협동조합에 배당됩니다. 채권최고액보다 배당가능액이 작아 미배당금이 발생합니다.

채권최고액 기준 미배당 추정액은 132,343,800원입니다. 위 배당표는 집행비용과 근저당권을 중심으로 계산한 단순 추정이며, 당해세·임차인 최우선변제·임차권의 실제 배당순위와 배당액은 반영하지 않았습니다. 미배당 근저당채권이 곧 매수인 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오 — 유찰되면 채권 미배당 확대

추가 유찰이 발생하면 최저매각가가 내려가지만, 이에 따라 근저당권자의 회수액도 감소하고 미배당액은 증가합니다. 다음은 회차별 매각가를 기준으로 계산된 배당 추정입니다.

위 시나리오에서 배당모형상 매수인 인수액은 모두 0원으로 표시되어 있습니다. 하지만 박은의 대항력이 아직 확정되지 않았다는 점에서, 이를 실제 인수액의 확정값으로 사용해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 달성군 가창면 단산리 신기마을 안에 위치합니다. 주변은 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 물건까지 차량 진출입은 가능하지만, 감정평가상 제반 교통상황은 다소 불편한 것으로 조사됐습니다. 대중교통과 생활편의시설 접근성은 직접 확인할 필요가 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕의 4층 건물입니다. 외벽은 적벽돌 및 스톤코트 등으로 마감되어 있고, 위생·급배수·개별난방 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 서측과 남동측으로 폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역에 해당하며, 가축사육제한구역이 포함됩니다. 개발제한구역·자연녹지지역은 접하는 것으로 조사됐습니다. 공시지가는 397,400원/㎡입니다.
• 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 내부 확인. 평가 당시 이해관계인 부재와 폐문 등으로 실제 내부 확인이 이루어지지 않아 건축물현황도 및 표준적인 내부구조·사용자재·이용상황을 가정해 평가했습니다. 내부 상태에 대한 추가 확인이 중요합니다.
• 환금성. 총 12세대 규모로 대단지 아파트보다 거래 표본과 잠재 매수층이 제한될 가능성이 있습니다. 동일 면적 실거래 5건 중 최근 12개월 거래는 2건이며, 하락 추세가 뚜렷해 재매각 시 가격 변동 위험에 유의해야 합니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 박은의 대항력 확인. 2021.08.18 점유개시·확정일자, 2025.03.27 임차권등기 사이의 주민등록 및 대항력 취득·유지 여부를 원본 서류로 대조해야 합니다.
• 임차보증금 정산 확인. 최초 보증금 440,000,000원 중 등기상 잔액 140,000,000원의 반환·정산 경위와 실제 잔존채권액을 확인하세요.
• 이희정의 점유·보증금 확인. 전입일은 2025.11.03으로 후순위이지만, 보증금과 확정일자, 점유 형태가 확인되지 않았습니다. 박은과의 관계 및 별도 임대차 여부를 확인해야 합니다.
• 실제 점유자 특정. 현황조사·매각물건명세서·주민등록 및 현장 확인을 통해 현재 거주자와 명도 대상자를 명확히 해야 합니다.
• 실질취득원가 계산. 임차권 대항력과 배당 결과에 따라 매수인이 인수할 보증금이 확인되면 낙찰가에 해당 금액을 합산하여 최근 실거래가와 비교해야 합니다.
• 하락장 가격 판단. 최근 평균 287,500,000원보다 최신 거래 260,000,000원이 낮습니다. 추가 하락 가능성을 고려하고 과거 5억 원대 거래를 입찰가 산정의 기준으로 삼지 않아야 합니다.
• 건물 내부·관리비 확인. 실제 내부가 확인되지 않은 평가이므로 누수·하자·설비 상태 및 체납 관리비를 점검하고, 인도·수리 비용도 고려해야 합니다.
• 매각기일·원본 대조. 2026.10.22 매각기일에 앞서 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “할인된 가격보다 확정되지 않은 권리가 더 중요하다”

대구 송하포레 403호는 감정가 331,000,000원에서 231,700,000원으로 내려온 1회 유찰 물건입니다. 최근 12개월 거래 평균 287,500,000원의 80.6%라는 점만 보면 가격 검토 여지는 분명히 있습니다. 최신 거래가 260,000,000원보다도 낮습니다.

하지만 최근 거래 추세가 -38.0%인 하락장이라는 사실을 결코 놓쳐서는 안 됩니다. 소규모 연립주택의 제한된 거래 표본과 다소 불편한 교통환경, 실제 내부 미확인 역시 환금성과 보유 위험을 높이는 요인입니다.

결정적인 변수는 박은의 주택임차권입니다. 등기일 자체는 말소기준권리보다 늦지만 점유개시일과 확정일자가 먼저라는 점에서 대항력의 성립 여부를 반드시 확인해야 합니다. 이희정의 보증금과 현재 점유관계도 완전히 확인되지 않았습니다. 따라서 예상배당표의 인수액 0원을 확정된 법적 결론으로 받아들이면 안 됩니다.

종합 판단은 C등급. 최근 시세 대비 최저가에 일정한 여유가 있다는 점은 긍정적이지만, 하락 추세와 임차권 불확실성이 이를 상당 부분 상쇄합니다. 권리 확인 전에는 입찰 보류, 대항력 및 실제 인수액을 확인한 다음 실질취득원가를 기준으로 재평가하는 것이 적절합니다. 이 물건의 핵심은 감정가에서 얼마나 할인됐는지가 아니라, 최종적으로 얼마를 부담하고 취득하게 되는지입니다.