대구지방법원 2026타경3080. 대구 달서구 상인동의 상인화성파크드림 1104동 1802호가 경매에 나왔습니다. 철근콘크리트구조 25층 건물의 18층에 위치한 아파트이며, 동일 면적 거래 비교 기준은 119.22㎡입니다. 소유자 김경희는 2015년 4월 28일 소유권을 이전받았고, 당시 등기상 거래가액은 433,000,000원입니다. 현재 경매는 2024년 2월 29일 설정된 원대새마을금고 근저당권을 바탕으로 진행되고 있습니다.
권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 원대새마을금고의 채권최고액 458,400,000원 근저당권이며, 그 뒤에 설정된 아이앤유크레디트대부주식회사의 36,000,000원 근저당권도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기상 담보권 소멸과 모든 이용 제한의 해소는 같은 뜻이 아닙니다. 대지권에 관한 도시철도 구분지상권과 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3080 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 상인동 1596 상인화성파크드림 1104동 18층 1802호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달서구 송현로7길 10 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 25층 중 18층 |
| 실거래 비교면적 | 119.22㎡ |
| 단지 | 상인화성파크드림1단지 · 1,069세대 · 2010.11.01 준공 |
| 소유자 | 김경희 (2015.04.28 소유권이전 · 거래가액 433,000,000원) |
| 감정가 | 545,000,000원 |
| 최저매각가 | 381,500,000원 (감정가의 70% · 1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 원대새마을금고 / 394,951,085원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 점유·임대관계 | 임대관계 미상 · 확인된 임차인 없음 |
| 매수인 인수액 | 배당 산정상 0원 · 구분지상권 별도 확인 |
① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 지상권은 확인 필요
말소기준권리는 2024년 2월 29일 원대새마을금고 근저당권입니다. 이전 대구은행과 데일리펀딩의 근저당권 등은 이미 등기부에서 말소됐습니다. 현재 유효한 원대새마을금고 근저당권과 후순위 아이앤유크레디트대부주식회사 근저당권은 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다.
② 시세 비교 — 최근 시세 대비 71.1%, 그러나 하락 추세
상인화성파크드림1단지 동일 면적 119.22㎡의 실거래 자료입니다. 전체 12건의 평균은 566,916,666원이지만, 과거 고가 거래가 포함되어 있으므로 현재 가격을 판단할 때는 최근 12개월 평균 536,666,666원과 2026년 7월 최신 거래 570,000,000원을 우선 비교합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 119.22㎡ | 10 | 570,000,000원 |
| 2026.03 | 119.22㎡ | 8 | 510,000,000원 |
| 2025.08 | 119.22㎡ | 23 | 530,000,000원 |
| 2024.10 | 119.22㎡ | 4 | 490,000,000원 |
| 2024.04 | 119.22㎡ | 7 | 540,000,000원 |
| 2024.04 | 119.22㎡ | 12 | 600,000,000원 |
| 2024.04 | 119.22㎡ | 25 | 633,000,000원 |
| 2023.10 | 119.22㎡ | 2 | 495,000,000원 |
| 2023.09 | 119.22㎡ | 14 | 620,000,000원 |
| 2023.07 | 119.22㎡ | 19 | 520,000,000원 |
| 2023.03 | 119.22㎡ | 14 | 525,000,000원 |
| 2021.12 | 119.22㎡ | 9 | 770,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 119.22㎡ | 3건 | 536,666,666원 |
| 전체 평균 | 119.22㎡ | 12건 | 566,916,666원 |
현재 최저매각가 381,500,000원은 최근 12개월 평균 536,666,666원보다 155,166,666원 낮습니다. 평균 대비 비율은 71.1%로, 최근 시세보다 낮은 가격에 입찰할 수 있는 조건입니다. 최신 거래가 570,000,000원과 비교해도 낮습니다.
다만 전체 평균 566,916,666원을 그대로 기준으로 삼아 할인 폭을 과대평가해서는 안 됩니다. 2021년 12월의 770,000,000원 거래처럼 과거 고가 거래가 포함되어 있고, 최근 거래가격은 이전 거래군 대비 7.0% 하락 추세입니다. 현재의 가격 차이가 그대로 확정 수익이 된다는 의미는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 381,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,141,000원 |
| 1. 근저당 · 원대새마을금고 | 458,400,000원 | 375,359,000원 |
| 2. 근저당 · 아이앤유크레디트대부주식회사 | 36,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 494,400,000원 | 381,500,000원 |
집행비용 6,141,000원을 먼저 공제하고 원대새마을금고에 375,359,000원이 배당되는 추정입니다. 전체 채권최고액 합계 기준 미배당은 119,041,000원입니다. 당해세·최우선변제 및 실제 채권잔액 등에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다. 채권최고액은 실제 대출잔액과 동일하지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 확대
현재 1회 유찰 상태로 감정가의 70%에서 입찰이 예정되어 있습니다. 추가 유찰 시 최저매각가격이 낮아지면 가격 매력은 더 커질 수 있지만, 담보권자의 미배당 규모도 증가합니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 (70%) | 381,500,000원 | 375,359,000원 | 119,041,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (49%) | 267,049,999원 | 262,511,299원 | 231,888,701원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34%) | 186,934,999원 | 183,517,909원 | 310,882,091원 | 0원 |
이 배당 시뮬레이션에서는 모든 회차에서 매수인 인수액을 0원으로 산정합니다. 담보권자의 미배당이 늘어나더라도 소멸하는 근저당권의 잔액을 낙찰자가 부담하는 것은 아닙니다. 다만 미확인 임차인의 권리나 도시철도 구분지상권의 존속 효과까지 해소된다는 의미는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 상인동 소재 경북기계공업고등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 상가 및 학교가 형성되어 있습니다.
- 교통. 일반 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장과 도시철도 1호선 월촌역이 위치하여 교통사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층 건물 중 18층입니다. 승강기, 위생·급배수, 옥내소화전, 화재탐지 및 지역난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북서측 약 35미터, 북동측·남측·남서측·남동측 약 20미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역 등에 해당하며, 도시철도 관련 제한과 교육환경 보호구역 사항이 포함됩니다. 공시지가 기준은 2,135,000원/㎡입니다.
- 공부 및 위반사항. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 1,069세대 규모의 아파트단지로 동일 면적의 실거래 이력이 확인됩니다. 다만 거래가격이 490,000,000원에서 770,000,000원까지 분포하고, 최근 가격 추세도 -7.0%로 하락해 가격 변동성에 유의해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 구분지상권 원본 확인. 매각물건명세서와 대지권 관련 등기사항을 대조해 대구도시철도공사의 구분지상권 범위·존속기간·매수인에 대한 효력을 확인해야 합니다.
- 실제 점유관계 확인. 임대관계가 미상이므로 전입세대열람, 현황조사서, 매각물건명세서 및 현장 방문을 통해 점유자와 대항력 가능성을 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 566,916,666원보다 최근 12개월 평균 536,666,666원과 최신 거래 570,000,000원을 중심으로 입찰가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가격은 이전 대비 7.0% 하락한 상태입니다. 현재의 시세 차이가 앞으로도 유지된다고 가정하지 않아야 합니다.
- 실제 배당과 인수 구분. 원대새마을금고의 신청채권액은 394,951,085원이고, 현재 회차 예상 배당액은 375,359,000원입니다. 실제 배당 부족과 매수인 인수 여부를 혼동하지 않아야 합니다.
- 관리비 및 현장 상태. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 비용, 건물 내부 상태 및 명도 비용을 확인해야 합니다.
- 매각기일 재확인. 2026.10.22 입찰에 앞서 기일 변경, 취하, 정지 및 매각조건 변경 여부를 확인해야 합니다.
- 서류 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 다시 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “가격 매력은 분명, 권리 확인은 필수”
상인화성파크드림 1104동 1802호는 1회 유찰 후 감정가의 70%까지 최저매각가가 낮아진 물건입니다. 381,500,000원이라는 가격은 최근 12개월 실거래 평균 536,666,666원의 71.1%로, 최근 시세보다 낮은 수준입니다.
근저당권은 매각으로 소멸하고 배당 산정상 인수액은 0원입니다. 반면 임대관계는 미상이고, 대지권의 별도등기로 대구도시철도공사의 구분지상권이 명시되어 있습니다. 여기에 최근 시세 -7.0% 하락까지 감안하면 단순히 최저가와 과거 시세의 차이만으로 투자가치를 확정할 수 없습니다.
결론은 가격 측면에서는 긍정적이지만, 권리 확인을 조건으로 접근해야 하는 물건입니다. 구분지상권의 법적 효력과 점유관계를 명확히 확인하고, 하락 추세를 반영한 가격 기준을 설정한다면 검토할 만한 경매물건입니다. 반대로 핵심 권리관계가 해소되지 않은 상태라면 낮은 최저매각가만으로 입찰을 서두르지 않는 것이 합리적입니다.
