대구지방법원 2026타경3080. 상인화성파크드림 제1104동 18층 1802호, 전용 119.22㎡ 아파트입니다. 소유자 김경희는 2015.04.28 소유권을 이전받았고 등기 당시 거래가액은 433,000,000원입니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2024.02.29 설정된 원대새마을금고 근저당권 458,400,000원이며, 이후 2025.06.25 설정된 아이앤유크레디트대부주식회사 근저당권 36,000,000원과 2026.01.21 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부에 과거 농업협동조합중앙회·하나은행·대구은행·데일리펀딩의 근저당권 이력이 있으나 모두 이미 말소된 권리입니다. 임차인은 확인되지 않아 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 대항력 임차인보다 가격과 대지권 관련 구분지상권에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3080 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 상인동 1596 상인화성파크드림 1104동 18층 1802호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 119.22㎡ · 철근콘크리트구조 25층건 중 18층 |
| 소유자 | 김경희 (2015.04.28 소유권이전 · 거래가액 433,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 545,000,000원 / 545,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 원대새마을금고 / 394,951,085원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 별도 임차보증금이 배당표에 반영된 사실이 없고 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다. 2024.02.29 원대새마을금고 근저당권이 말소기준이며, 그 이후 설정된 아이앤유크레디트대부주식회사 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 근저당권들은 등기부상 이미 말소되었습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 12개월’을 봐야 한다
상인화성파크드림1단지 전용 119.22㎡ 실거래는 총 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 566,916,666원이지만 2021.12 거래가 770,000,000원처럼 과거 고가 거래가 섞여 있습니다. 따라서 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균 536,666,666원, 최신 거래 570,000,000원, 최근 흐름 -7.0%를 우선해서 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 119.22㎡ | 10 | 570,000,000원 |
| 2026.03 | 119.22㎡ | 8 | 510,000,000원 |
| 2025.08 | 119.22㎡ | 23 | 530,000,000원 |
| 2024.10 | 119.22㎡ | 4 | 490,000,000원 |
| 2024.04 | 119.22㎡ | 7 | 540,000,000원 |
| 2024.04 | 119.22㎡ | 12 | 600,000,000원 |
| 2024.04 | 119.22㎡ | 25 | 633,000,000원 |
| 2023.10 | 119.22㎡ | 2 | 495,000,000원 |
| 2023.09 | 119.22㎡ | 14 | 620,000,000원 |
| 2023.07 | 119.22㎡ | 19 | 520,000,000원 |
| 2023.03 | 119.22㎡ | 14 | 525,000,000원 |
| 2021.12 | 119.22㎡ | 9 | 770,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 119.22㎡ | 3건 | 536,666,666원 |
현재 최저가 545,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.6%입니다. 즉 최근 시세 평균보다 낮지 않습니다. 반면 전체 12건 평균과 비교한 수치는 96.1%지만, 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만을 근거로 가격 메리트를 높게 평가해서는 안 됩니다. 최근 거래 추세가 -7.0%인 점까지 감안하면 신건에서 가격 우위가 뚜렷하다고 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 545,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,850,000원 |
| 1. 근저당 · 원대새마을금고 | 458,400,000원 | 458,400,000원 |
| 2. 근저당 · 아이앤유크레디트대부주식회사 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 42,750,000원 |
현재 회차 545,000,000원 가정에서는 채권자 총 청구액 494,400,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 42,750,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 545,000,000원 | 494,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 436,000,000원 | 429,240,000원 | 65,160,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 348,800,000원 | 343,116,800원 | 151,283,200원 | 0원 |
유찰로 매각가가 낮아져도 이 사건의 배당 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 다만 채권자의 미배당액은 1회 유찰 시 65,160,000원, 2회 유찰 시 151,283,200원으로 증가합니다. 이는 채권자 측 배당 부족분이며 매수인이 그 금액을 별도로 인수한다는 의미는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경북기계공업고등학교 동측 인근이며, 부근은 아파트단지·주변상가·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장과 도시철도 1호선 월촌역이 있어 제반 교통사정은 대체로 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 25층건 중 18층이며 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지·지역난방 설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 2필 일단지 아파트 부지이며 북서측 약 35미터, 북동측·남측·남서측·남동측 약 20미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역 등이며 도시철도 및 월촌정거장 저촉 사항이 있습니다. 공시지가는 2,135,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이는 해당사항 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 단지. 상인화성파크드림1단지 1,069세대, 2010.11.01 준공으로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 실거래 평균 566,916,666원보다 최근 12개월 평균 536,666,666원과 최신 거래 570,000,000원을 우선 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 -7.0%입니다. 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 101.6%인 만큼 신건에서 가격 가점을 주기 어렵습니다.
- 구분지상권 원문 확인. 대지권의 별도등기인 대구도시철도공사 구분지상권과 도시철도 존속시까지라는 조건의 구체적 범위·효과를 매각물건명세서와 등기 원문에서 대조하세요.
- 점유 확인. 임대관계는 감정평가상 미상으로 기재되어 있으므로 현황조사·전입세대열람 등 입찰 시점 원본을 다시 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 배당표의 잔여액 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 관련 원본과 체납 관리비를 별도로 확인하세요.
- 등기 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.05입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 보수적으로
이 사건은 임차인 없음·매수인 인수 0원이라는 점에서 권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 말소기준인 원대새마을금고 근저당 이후의 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 가격은 별개입니다. 현 최저가 545,000,000원은 최근 12개월 평균 536,666,666원의 101.6%이고, 최근 추세도 -7.0%입니다. 전체 평균 대비 96.1%만 보면 싸 보일 수 있지만 최근 시장 기준으로는 신건 가격에 뚜렷한 할인은 없습니다.
여기에 대지권 별도등기인 대구도시철도공사 구분지상권이 명시되어 있으므로, 결론은 “주된 권리는 양호하지만 가격 메리트는 부족하고, 구분지상권 확인이 필요한 신건”입니다. 권리의 단순함만으로 높은 가격을 정당화하기보다 최근 실거래와 하락 추세를 기준으로 입찰가를 보수적으로 정하는 접근이 적절합니다.
