대구지방법원 2026타경3086. 등기상 현재 소유자는 신인숙이고, 2024.09.26. 다사농업협동조합의 채권최고액 354,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 같은 날 이준희의 25,000,000원 근저당이 뒤따르고, 2025년 대구신용보증재단 20,000,000원, 신한카드 주식회사 17,706,948원 가압류, 2026.01.22. 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건은 등기부만 보고 끝낼 수 없습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 나타난 최철수의 전입일은 2019.09.27.로 말소기준인 2024.09.26.보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위도 판단할 수 없고, 정확도 원칙상 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 보아야 합니다. 특히 최철수는 과거 등기부상 채무자로도 등장해 관계인 가능성이 지적되지만, 그 사정만으로 임차인 위험이 소멸한다고 볼 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3086 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 하빈면 하산리 905-2 · 대구광역시 달성군 하빈면 달구벌대로8길 13 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 음식점(기준시점 현재 휴업) |
| 건물 | 경량철골구조 샌드위치판넬 지붕 단층 · 사용승인일 2005.6.4 · 2021.2.5. 창고에서 음식점으로 용도변경 |
| 토지 | 542.0㎡ · 대 · 자연녹지지역 · 공업기타 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 신인숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 511,620,900원 / 511,620,900원 (신건) |
| 청구액 | 318,419,021원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
② 임차관계 — 보증금이 확인되기 전까지 실질취득가도 미확정
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최철수 | 2019.09.27. | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
최철수는 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 확인 대상 점유자입니다. 보증금이 확인되지 않았고 배당요구 여부도 확정되지 않아 미배당 보증금이 얼마가 될지 계산할 수 없습니다. 대항력이 인정되고 보증금이 낙찰가를 웃도는 구조라면 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준으로 고정될 수 있으므로, 현재 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
③ 가격·회차 시나리오 — 시세 대신 미배당 변화를 본다
비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 이 물건을 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 가격 판단은 우선 회차별 매각가와 등기채권의 미배당 변화를 확인하고, 그 위에 선순위 전입자의 실제 보증금을 추가해 실질취득가를 계산해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 등기채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 511,620,900원 | 0원 | 87,397,743원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 409,296,720원 | 13,903,195원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 327,437,376원 | 94,653,695원 | 0원 |
유찰로 매각가가 내려가면 등기채권 쪽 미배당은 커집니다. 다만 이 등기채권들은 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 대상이므로, 위 미배당액 자체가 곧 매수인 인수액이라는 뜻은 아닙니다. 매수인의 핵심 변수는 별도로 존재하는 최철수의 선순위 임차보증금입니다.
④ 예상배당표 (매각가 511,620,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,516,209원 |
| 1. 근저당 · 다사농업협동조합 | 354,000,000원 | 354,000,000원 |
| 2. 근저당 · 이준희 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 3. 가압류 · 대구신용보증재단 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 17,706,948원 | 17,706,948원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 87,397,743원 |
현재 계산에서는 채권 합계 416,706,948원이 전액 배당되고 소유자에게 87,397,743원이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 특히 최철수의 보증금이 미상인 만큼 실제 배당과 매수인 인수 여부는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 동곡교차로 남서측 인근이며 소규모 공장·창고시설, 농경지, 주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로 등이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 현재 이용. 음식점으로 이용되었으나 기준시점 현재 휴업 상태입니다. 2021.2.5. 창고에서 음식점으로 용도변경됐습니다.
- 토지. 542.0㎡, 지목 대, 자연녹지지역이며 공장설립제한지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공시지가. 336,200원/㎡입니다.
- 제시외 건물. 본건 지상에 제시외 건물이 소재하며, 매각 조건은 일괄매각·제시외 건물 포함입니다.
- 수목. 감나무·대추나무 등이 식재되어 있으나 별도 가격을 가산하지 않은 것으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최철수 임대차 원본 확인. 계약서, 실제 보증금, 점유 지속 여부, 전입세대, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 대항력이 인정될 경우 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는지 확인한 뒤 최저가와 합산해야 합니다.
- 관계인 여부 검증. 최철수가 과거 등기부상 채무자로 등장한다는 점은 확인 포인트지만, 그 사실만으로 가장임차인이라고 확정해서는 안 됩니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물 포함 범위를 현황과 매각목록에서 대조해야 합니다.
- 휴업 음식점 상태 확인. 내부 시설, 급배수·위생설비 상태와 실제 영업 재개 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 자연녹지지역과 공장설립·배출시설·가축사육 관련 제한이 향후 이용계획에 미치는 영향을 점검해야 합니다.
- 배당표 재확인. 당해세·임차인 최우선변제 등이 실제 배당에 반영되는지 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “매수인 인수 0원”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기권리 구조만 보면 기준은 명확합니다. 2024.09.26. 다사농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 등기권리는 소멸합니다. 그러나 2019.09.27. 전입한 최철수가 있습니다. 보증금과 확정일자가 미상인 이상 대항력은 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 하고, 실제 인수액도 확정할 수 없습니다.
따라서 현재 신건 최저가 511,620,900원 자체만으로 가격 메리트를 평가하는 것은 이릅니다. 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는다면 낙찰가에 그 인수액을 더한 금액이 실제 취득원가가 됩니다. 실거래 시세 역시 확인되지 않아 현재 단계의 결론은 “등기 후순위는 정리되지만, 선순위 전입자의 보증금 확인 전에는 입찰가를 정하지 말 것”입니다.
