대구지방법원 2026타경3104. 대구 달서구 호산동 삼성한국형아파트 118동 16층 1603호입니다. 강창역 남측 인근에 위치한 아파트로, 1999년 사용승인을 받은 20층 건물의 16층 세대입니다. 현재 소유자는 박미옥이며 2015년 213,000,000원에 취득했습니다. 이후 국민은행 근저당이 설정됐고, 한국전력공사 후순위 근저당과 여러 압류·가압류가 이어지면서 현재 임의경매가 진행되고 있습니다.

권리구조는 비교적 명확합니다. 2015.08.21 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 설정된 담보권과 압류 등은 매각으로 소멸할 예정입니다. 매각대금으로 모든 채권을 갚을 수 없더라도 그 미배당액이 곧바로 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 다만 미확인 점유자나 임대차관계가 없다는 뜻은 아니므로 실제 점유와 임차권을 별도로 조사해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당과 후순위 권리는 소멸

현재 말소기준은 을구 14번 국민은행 근저당권(2015.08.21)입니다. 채권최고액은 171,600,000원이며, 매각으로 소멸할 예정입니다. 2020년 설정된 한국전력공사의 근저당권 77,000,000원과 국민건강보험공단 압류, 국세 관련 압류, 근로복지공단 가압류도 말소기준 이후의 권리로 매각 소멸 대상입니다.

과거 설정됐던 전세권과 근저당권 중 말소 처리된 권리도 있습니다. 특히 김태철의 전세권 120,000,000원은 2013.10.30 말소됐으므로 현재 존속하는 전세권으로 계산하지 않습니다. 과거 경매개시결정 등기 역시 말소 이력이 있으며, 현재 진행 중인 사건은 2026.01.23 등기된 임의경매입니다.

② 시세 비교 — 최근 평균의 78.2%에 입찰 가능

삼성한국형아파트 동일 면적대인 전용 59.67㎡ 및 59.91㎡의 2026년 최근 실거래 12건을 비교했습니다. 최근 12개월 평균은 193,333,333원이고, 최신 거래인 2026년 9월 거래가는 204,500,000원입니다.

실거래 범위는 170,000,000원~236,000,000원입니다. 현재 최저가 151,200,000원은 최근 평균보다 42,133,333원 낮고, 최신 거래 204,500,000원보다도 53,300,000원 낮습니다. 실거래 최저 170,000,000원과 비교해도 18,800,000원 낮습니다.

따라서 신건 감정가 216,000,000원보다는 1회 유찰된 현재 가격에 뚜렷한 상대적 메리트가 있습니다. 다만 비교 거래의 층, 상태, 향과 면적 차이를 고려해야 하며, 단순한 실거래 평균과의 차액을 그대로 투자 수익으로 해석해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 151,200,000원 가정)

채권최고액 및 청구금액에 기초한 단순 예상배당입니다. 국민은행 근저당의 채권최고액이 실제 배당채권액과 같다는 의미는 아닙니다. 실제 배당은 채권계산서, 압류 관련 조세채권의 법정기일, 법정 우선순위 등에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다.

현재 최저가를 기준으로 매각되면 집행비용 2,916,800원을 제외한 148,283,200원이 국민은행 근저당에 배당되는 것으로 산정됩니다. 후순위 한국전력공사와 근로복지공단은 배당을 받지 못하며, 채권총액 대비 예상 미배당액은 116,188,240원입니다.

이 미배당액은 채권자 측에서 회수하지 못하는 금액에 해당하며, 매수인의 인수액 116,188,240원을 뜻하지 않습니다. 예상 소유자 잔여금도 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 채권 미배당은 증가

추가 유찰을 가정하면 최저매각가는 105,840,000원, 이후 74,088,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 이 가격들은 향후 실제 매각기일이 확정되었다는 뜻이 아니며, 현재 회차에서 낙찰되면 이후 가격으로 내려가지 않습니다.

미배당액은 유찰이 진행될수록 증가하지만, 등기상 후순위 권리가 매각으로 소멸한다는 원칙에는 변함이 없습니다. 다만 실제 점유와 임대차관계가 확정되지 않은 만큼 배당 시뮬레이션의 인수 0원은 확인된 권리관계를 전제로 한 수치로 판단해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 대구광역시 달서구 호산동 강창역 남측 인근입니다. 주변에 아파트, 다가구·다세대주택, 학교, 근린공원, 근린생활시설 및 공장 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 대구도시철도 2호선 강창역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 16층 세대로, 1999.11.26 사용승인을 받았습니다. 승강기, 위생·급배수, 소화전, 지역난방 및 도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 서측 약 40m, 남측 약 20m, 동측 약 10m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역에 해당하며 지방산업단지 배후주거지, 학교 관련 교육환경 보호구역 등의 제한이 있습니다. 공시지가는 1,788,000원/㎡입니다.
• 환금성. 1,709세대 규모 단지로 비교 가능한 거래가 존재한다는 점은 장점입니다. 다만 실거래 가격 범위가 넓고 사용승인 후 상당 기간이 경과한 건물이므로 층·향·관리상태와 내부 수선 여부가 매도 가격에 영향을 줄 수 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 보고되지 않았으나 내부는 직접 확인되지 않았습니다. 감정평가 시 표준적인 내부구조와 이용상황을 가정한 점을 주의해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자와 임대차 조사. 현장 방문과 관리사무소 탐문으로 실제 점유자를 확인하고, 매각물건명세서·현황조사서에서 전입세대, 임차권 및 배당요구 여부를 대조해야 합니다. 미확인 임차인이 있다면 대항력과 인수 가능성을 다시 계산해야 합니다.
• 말소기준 확인. 2015.08.21 국민은행 근저당을 기준으로 한국전력공사 근저당, 압류 및 가압류의 매각 소멸 여부를 최종 등기부와 대조해야 합니다.
• 세금 관련 압류 검토. 국민건강보험공단 압류와 남대구세무서장 관련 압류가 확인됩니다. 세금의 종류·법정기일·교부청구 여부 및 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 채권양도 관계 확인. 국민은행의 원래 근저당과 현재 임의경매 채권자 유아이제사십일차유동화전문유한회사의 채권양도 관계를 원본 서류에서 확인하세요.
• 시세 기준 설정. 최근 평균 193,333,333원, 최신 거래 204,500,000원 및 실제 거래 최저 170,000,000원을 함께 비교해 응찰가 상한을 결정해야 합니다.
• 내부 수리비. 폐문으로 내부 상태가 확인되지 않았습니다. 누수, 난방, 창호, 배관, 마감재 및 노후 설비 상태를 확인하고 필요한 비용을 반영해야 합니다.
• 관리비·명도비. 관리비 체납 여부와 공용부분 미납액, 실제 점유자에 따른 인도 및 명도 비용을 확인하세요.
• 입찰 전 최종 점검. 매각기일 2026.10.22의 진행 여부, 변경·취하 가능성, 최신 등기부, 매각물건명세서 및 임대차 현황을 반드시 재확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 매력적, 확인할 것은 점유관계”

대구 삼성한국형아파트 118동 1603호는 권리구조와 가격 측면에서 검토할 가치가 있는 물건입니다. 말소기준 이후의 근저당·압류·가압류는 매각으로 소멸할 예정이며, 산정된 인수액은 0원입니다.

무엇보다 최저가 151,200,000원은 최근 12개월 실거래 평균 193,333,333원의 78.2%입니다. 최신 실거래 204,500,000원과 비교해도 낮아 현재 1회 유찰 가격의 상대적 메리트는 분명합니다. 단지 내 경매물건의 평균 유찰 횟수도 1.0회로 집계돼 있어, 추가 유찰을 당연한 전제로 접근할 이유는 없습니다.

다만 권리가 말소된다는 사실만으로 명도까지 간단하다고 판단해서는 안 됩니다. 현재 임대관계와 실제 점유상태가 미상이고, 내부 상태도 확인되지 않았습니다. 세금 관련 압류와 채권 미배당 구조까지 감안하면 입찰 전 현장조사 및 원본 검증이 선행돼야 합니다.

결론은 가격 경쟁력 긍정, 권리상 인수 위험은 낮으나 점유·세금·내부 상태 확인 전 최종 입찰 판단은 유보입니다. 확인 결과 추가 부담이 없다면 현재 회차부터 응찰가를 검토할 수 있는 아파트입니다.