대구지방법원 2026타경3104. 달서구 호산동 삼성한국형아파트 118동 16층 1603호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이고, 20층 건물의 16층입니다. 사용승인일은 1999.11.26이며, 동일 면적 실거래 비교 대상은 59.67㎡·59.91㎡입니다. 현재 소유자는 박미옥으로 2015.05.04 소유권을 취득했고 당시 등기상 거래가액은 213,000,000원입니다.
권리 구조의 기준점은 2015.08.21 설정된 국민은행 근저당 171,600,000원입니다. 이 권리 이후 국민건강보험공단 압류, 한국전력공사 근저당, 국세 압류, 근로복지공단 가압류와 현재 경매개시결정이 이어지지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 등기된 전세권과 근저당들은 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3104 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 호산동 350 삼성한국형아파트 118동 16층 1603호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 20층 건물 중 16층 · 아파트로 이용 중 |
| 비교 면적 | 59.67㎡ · 동일 면적 실거래 비교 |
| 소유자 | 박미옥 (2015.05.04 소유권이전 · 거래가액 213,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 216,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 128,420,598원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 사용승인일 | 1999.11.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 신고·조사 내역은 없습니다. 등기상 과거 김도형의 전세권 55,000,000원과 김태철의 전세권 120,000,000원이 있었지만 각각 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 국민은행 근저당 171,600,000원이며, 그 뒤에 설정된 한국전력공사 근저당 77,000,000원과 근로복지공단 가압류 15,871,440원 등은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 2.16억은 최근 평균의 111.8%
삼성한국형은 1,709세대이며, 비교된 동일 면적 최근 거래는 12건입니다. 최근 12개월 평균은 193,125,000원, 거래 최저는 170,000,000원, 최고는 236,000,000원입니다. 신건 최저가 216,000,000원은 최근 평균 대비 111.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.91㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2026.08 | 59.91㎡ | 17 | 173,000,000원 |
| 2026.07 | 59.67㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2026.07 | 59.67㎡ | 15 | 210,000,000원 |
| 2026.06 | 59.91㎡ | 6 | 175,000,000원 |
| 2026.02 | 59.91㎡ | 9 | 184,000,000원 |
| 2026.02 | 59.67㎡ | 15 | 200,000,000원 |
| 2026.02 | 59.91㎡ | 18 | 208,000,000원 |
| 2026.02 | 59.91㎡ | 12 | 174,000,000원 |
| 2026.01 | 59.67㎡ | 3 | 200,500,000원 |
| 2026.01 | 59.67㎡ | 16 | 236,000,000원 |
| 2026.01 | 59.67㎡ | 14 | 202,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 193,125,000원 |
특히 최신 거래로 제시된 2026.08 거래가는 170,000,000원입니다. 따라서 216,000,000원인 현재 신건 가격을 최근 거래 대비 ‘저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다. 최근 평균보다도 높으므로 가격 가점은 줄 수 없는 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,824,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 171,600,000원 | 171,600,000원 |
| 2. 근저당 · 한국전력공사 | 77,000,000원 | 40,576,000원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 15,871,440원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 264,471,440원 중 예상 배당액은 212,176,000원, 미배당은 52,295,440원입니다. 이 미배당은 후순위 채권자의 배당 부족분이며 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여도 0원입니다.
④ 회차별 배당 부족 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 216,000,000원 | 212,176,000원 | 52,295,440원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 172,800,000원 | 169,580,800원 | 94,890,640원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 138,240,000원 | 135,504,640원 | 128,966,800원 | 0원 |
유찰이 진행돼도 매수인 인수는 각 시나리오에서 계속 0원입니다. 즉 가격이 내려가면 후순위 채권자의 미배당이 커질 뿐, 그 부족분이 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구지하철 2호선 강창역 남측 인근이며, 주변에 아파트·다가구주택·다세대주택·학교·근린공원·근린생활시설·공장이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 강창역이 있어 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 도로. 서측 약 40m, 남측 약 20m, 동측 약 10m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 지방산업단지 배후주거지, 교육환경 보호구역 등이 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래지붕 20층 건물, 사용승인일 1999.11.26. 위생·급배수·승강기·소화전·지역난방·도시가스 설비가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 현재 216,000,000원은 최근 평균 193,125,000원의 111.8%이므로 ‘경매니까 싸다’는 전제를 버려야 합니다.
- 최신 거래 확인. 2026.08 최신 거래 170,000,000원과 현재 최저가 사이의 간격을 반드시 감안해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 172,800,000원, 2회 유찰 138,240,000원으로 가격대가 크게 달라집니다.
- 점유 확인. 내부 확인이 불가했고 임대관계가 미상으로 평가됐으므로 실제 점유자, 명도 가능성, 관리비 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 사건은 권리 자체보다 가격이 더 중요합니다. 2015년 국민은행 근저당을 기준으로 뒤의 권리들이 매각으로 정리되고, 시나리오상 매수인 인수금액도 0원입니다. 반면 신건 최저가 216,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 193,125,000원보다 높고, 최신 거래 170,000,000원과 비교해도 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
권리는 단순하지만 가격은 공격적으로 볼 이유가 없는 물건입니다. 1회 유찰 시 172,800,000원, 2회 유찰 시 138,240,000원이라는 가격 변화까지 함께 놓고 판단해야 하며, 현재 신건에서의 핵심은 ‘낙찰 가능성’보다 얼마까지 써도 되는가입니다.
