대구지방법원 2026타경3110. 두류역아이작큐브오피스텔 4층 408호입니다. 사건상 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔로 이용중입니다. 등기상 소유자는 동양종합건설주식회사이며, 신청채권자 한국주택금융공사의 청구액은 117,444,656원입니다.
등기 순서만 보면 2024.05.31. 서대구세무서장 압류가 말소기준으로 잡혀 있고 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건은 여기서 끝나지 않습니다. 임차인 이나윤은 임차권등기 자체는 2024.09.23. 이루어졌지만, 실제 전입·점유는 2022.09.16.로 말소기준보다 훨씬 빠릅니다. 매각물건명세서도 이 임차권을 “매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기”로 명시하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3110 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 두류동 150-3 두류역아이작큐브오피스텔 4층 408호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달서구 달구벌대로 1770 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 26층 건물 중 4층 408호 |
| 소유자 | 동양종합건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 77,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 117,444,656원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 부족분은 남는다
말소기준은 2024.05.31. 서대구세무서장 압류입니다. 그 뒤 설정된 대구은행·신용보증기금·대한채권관리대부·풍천신용협동조합·예성신용협동조합의 가압류와 한국주택금융공사의 강제경매개시결정, 여수시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이나윤 | 전유부분 전부 · 주거 (임차권등기) | 105,000,000원 | 2022.09.16 / 2022.08.30 | 대항력 有 우선변제 有 승계 有 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 현재 매각가 77,000,000원 가정에서는 집행비용 1,786,000원을 먼저 빼고 임차인에게 75,214,000원이 배당돼, 보증금 중 29,786,000원이 남습니다. 이 잔액이 현재 회차 기준 매수인 인수액입니다.
② 가격 구조 — 유찰해도 실질취득은 거의 줄지 않는다
보통 경매에서는 유찰될수록 낙찰가가 낮아져 매수인에게 유리해집니다. 하지만 이 물건은 다릅니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 낙찰가가 떨어지면 임차인이 배당받는 금액이 줄고 그만큼 매수인 인수액이 늘어나는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 77,000,000원 | 29,786,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 61,600,000원 | 44,908,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 49,280,000원 | 57,007,040원 |
실거래 시세 자료가 제시되어 있지 않아 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 수는 없습니다. 다만 감정가 77,000,000원보다 임차보증금 105,000,000원이 더 크므로, 감정가 자체를 실질적인 취득원가로 보면 안 되는 사건임은 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 77,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,786,000원 |
| 1. 임차인 이나윤 보증금 | 105,000,000원 | 75,214,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사대구은행 | 855,101,896원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 1,088,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사대한채권관리대부 | 5,342,495,230원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 풍천 신용협동조합 | 574,254,045원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 예성신용협동조합 | 684,317,014원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 117,444,656원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 임차인에게 75,214,000원이 배당되고 보증금 부족분 29,786,000원이 매수인에게 승계됩니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있어 임차인 배당액은 더 줄고 매수인 인수액은 더 커질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 두류동 두류네거리 동측 인근으로, 아파트단지·기존주택·상업·업무용 건물·근린상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스승강장과 지하철역이 있어 교통 사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용중이며, 임차인 자료에는 주거용 점유로 확인됩니다.
- 도로. 북측 왕복 10~11차선 도로, 서측 폭 약 6M, 남동측 폭 약 4M 도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 일부 토지는 시가지경관지구(중심), 광로2류에 접합니다.
- 토지. 3필 일단으로 오피스텔 부지로 이용중이며, 토지면적은 1,408.0㎡입니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 77,000,000원 낙찰 시에도 보증금 부족분 29,786,000원을 현재 가정상 인수합니다.
- 유찰 효과를 과대평가하지 말 것. 1회 유찰 시 인수액 44,908,800원, 2회 유찰 시 57,007,040원으로 오히려 증가합니다.
- 임차보증금 105,000,000원을 기준으로 볼 것. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크므로 실질취득은 이 보증금 수준을 중심으로 판단해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세가 당해세로 우선 배당되면 임차인 미배당과 매수인 인수액이 더 늘어날 수 있습니다.
- 임차인 명도·보증금 문제. 매수인이 미회수 보증금을 인수하는 구조이므로 단순한 인도명령만의 문제로 보면 안 됩니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사와 세금 압류 내역을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “77,000,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 함정은 숫자 하나입니다. 최저매각가는 77,000,000원이지만, 대항력 있는 이나윤의 보증금은 105,000,000원입니다. 현재 배당 가정에서도 29,786,000원이 미변제되어 매수인에게 넘어가고, 유찰되면 낙찰가가 낮아지는 대신 인수액은 44,908,800원, 57,007,040원으로 커집니다.
즉 이 물건은 “낙찰가가 싸질수록 총부담도 함께 싸지는 경매”가 아닙니다. 대항력 임차인의 보증금 때문에 실질취득은 보증금 105,000,000원 수준을 중심으로 움직입니다. 게다가 국세·지방세 압류가 실제 배당에 우선하면 매수인 인수 부담은 현재 계산보다 더 커질 수 있습니다. 권리 인수형 사건이므로 입찰가가 아니라 최종 총부담을 기준으로 판단해야 합니다.
