대구지방법원 2026타경3110. 달서구 두류동 두류역아이작큐브오피스텔 4층 408호입니다. 경매상 물건용도는 근린시설로 분류되어 있지만, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 26층 건물 중 4층에 자리한 집합건물이며, 소유자는 동양종합건설주식회사입니다.
표면적인 가격은 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 77,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 53,900,000원입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 가격표가 아니라 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기입니다. 임차인 이나윤은 2022년 9월 16일 전입·점유를 시작했고, 2022년 8월 30일 확정일자를 갖추었습니다. 말소기준인 2024년 5월 31일 압류보다 앞선 임차관계이므로, 매각대금에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 미배당 잔액이 낙찰자에게 넘어오는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3110 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 두류동 150-3 두류역아이작큐브오피스텔 4층 408호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달서구 달구벌대로 1770 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 분류 · 오피스텔 이용 · 26층 건물 중 4층 408호 |
| 소유자 | 동양종합건설주식회사 (2020.11.10. 신탁재산 귀속) |
| 감정가 | 77,000,000원 |
| 최저매각가 | 53,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 117,444,656원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 말소기준권리 | 2024.05.31. 갑구 7번 압류 · 국(서대구세무서장) |
| 임차인 | 이나윤 · 보증금 105,000,000원 · 대항력 및 우선변제권 |
| 임차권등기 | 2024.09.23. 을구 1번 주택임차권등기 |
① 권리 흐름 — 기준보다 앞선 임차인이 핵심
이 사건의 말소기준권리는 2024년 5월 31일 국(서대구세무서장)의 압류입니다. 이후 등기된 가압류·압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 방향으로 분석됩니다. 그러나 이것만으로 낙찰자의 인수 부담이 사라지는 것은 아닙니다.
또한 갑구에는 대구은행·신용보증기금·대한채권관리대부·풍천신용협동조합·예성신용협동조합의 가압류가 등기되어 있습니다. 채권자들의 청구금액은 크지만, 이 물건의 현 회차 예상배당에서는 해당 일반채권자에게 돌아가는 금액이 없습니다. 채권자들의 미배당 채무 전체를 낙찰자가 인수한다는 뜻은 아닙니다. 낙찰자 관점에서 핵심적으로 따져야 할 것은 선순위 임차인의 미변제 보증금입니다.
② 임차인 분석 — 보증금 105,000,000원 인수형
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 이나윤 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) |
전입 2022.09.16. 확정 2022.08.30. 임차권등기 2024.09.23. |
105,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
실제 임차인 1명. 보증기관 대위·승계에 따른 중복 임차보증금은 없습니다. 임차권등기 범위는 전유부분 전부이며, 배당요구가 있는 것으로 확인됩니다.
| 임대차계약일 | 2022.08.29 |
|---|---|
| 확정일자 | 2022.08.30 |
| 전입신고 | 2022.09.16 |
| 점유개시 | 2022.09.16 |
| 임차보증금 | 105,000,000원 |
| 차임 | 없음 |
| 임차권등기일 | 2024.09.23 |
| 배당요구 | 있음 |
| 매각기준권리 | 2024.05.31. 압류 |
| 예상 우선배당 | 52,529,800원 |
| 매수인 예상 인수 | 52,470,200원 |
이 문구가 실질적인 투자비용을 결정합니다. 임차인은 우선변제권을 행사하여 배당을 받을 수 있지만, 매각대금이 보증금보다 적어 배당으로 전액을 회수할 수 없습니다. 따라서 부족한 부분은 매수인이 부담하는 구조입니다.
현재 최저가 53,900,000원에 매각된다고 가정하면, 집행비용 1,370,200원을 먼저 차감한 52,529,800원이 임차인에게 배당됩니다. 남는 보증금 52,470,200원이 매수인의 인수 부담입니다. 미배당액이 실제로 확정되는 시점은 배당절차이므로, 입찰 전에는 비용·세금에 따른 변동 가능성도 확인해야 합니다.
③ 가격 구조 — 5,390만원이 실질 매수가가 아니다
현재 최저매각가는 감정가의 70%입니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금이 감정가보다도 크다는 점이 중요합니다. 임차보증금 105,000,000원은 감정가 77,000,000원을 웃돌며, 현재 최저매각가의 약 1.95배에 해당합니다.
| 취득비용 구성 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 현재 최저매각가 | 53,900,000원 | 법원 납부 매각대금 가정 |
| 임차보증금 인수 | 52,470,200원 | 배당 부족분 |
| 예상 실질취득 부담 | 106,370,200원 | 낙찰가 + 보증금 인수 |
| 보증금 기준 부담 | 105,000,000원 | 집행비용 등의 차이를 제외한 경제적 기준 |
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 늘어난다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 추가 유찰이 곧 실질취득 비용의 하락으로 연결되지는 않습니다. 매각대금이 낮아지면 임차인에게 배당할 재원이 줄고, 반대로 매수인이 떠안을 보증금 잔액이 늘어나기 때문입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수 | 합산 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 감정가 70% |
53,900,000원 | 52,470,200원 | 106,370,200원 |
| 2회 유찰 감정가 49% |
37,730,000원 | 68,349,140원 | 106,079,140원 |
| 3회 유찰 감정가 약 34% |
26,411,000원 | 79,464,398원 | 105,875,398원 |
각 회차는 제시된 예상 매각대금과 미배당 보증금 추정액의 합산입니다. 실제 낙찰가격·배당 및 집행비용에 따라 달라집니다. 낙찰가 하락에 따라 인수액이 증가하므로, 전체 부담은 보증금 105,000,000원 부근에서 유지됩니다. 표의 합산액 차이는 회차별 비용 추정 등의 영향입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 53,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,370,200원 |
| 1. 임차인 · 이나윤 | 105,000,000원 | 52,529,800원 |
| 2. 가압류 · 대구은행 | 855,101,896원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 1,088,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 대한채권관리대부 | 5,342,495,230원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 풍천신용협동조합 | 574,254,045원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 예성신용협동조합 | 684,317,014원 | 0원 |
| 7. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 117,444,656원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 임차보증금 잔액 | — | 52,470,200원 |
마지막 행의 52,470,200원은 법원 배당액이 아니라 매수인에게 남는 예상 보증금 반환 부담입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 채권자 총 청구금액 8,661,612,841원은 배당 부족액 산정에 사용된 일반채권 총액으로, 매수인의 인수액과 동일하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 두류동 두류네거리 동측 인근에 있습니다. 주변은 아파트단지, 기존주택, 상업·업무용 건물 및 근린상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스승강장과 지하철역이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 양호한 편으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 26층 건물 중 4층 408호입니다. 외벽은 화강석·몰탈 위 페인팅 등으로 마감되어 있고, 내부는 벽지·타일·바닥재 등을 사용합니다. 복층유리 창호가 설치되어 있습니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지·경보설비와 개별난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 도로. 북측으로 왕복 10~11차선 도로, 서측으로 폭 약 6m, 남동측으로 폭 약 4m 도로와 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구 등이며, 일부 필지는 시가지경관지구(중심) 등에 해당합니다. 관련 토지 공시지가 정보는 5,346,000원/㎡, 토지면적 정보는 1,408.0㎡입니다. 이는 해당 집합건물 호실의 전유면적이 아닙니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고, 감정평가상 공부와의 차이가 기재되어 있지 않습니다.
- 환금성. 상업지역에 위치한 오피스텔 이용 물건으로, 주거용 임대수요와 근린시설 분류에 따른 이용·금융상 제약을 함께 확인해야 합니다. 실제 거래가격이 확인되지 않아 환금성과 적정 매도가격을 수치로 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대항력과 임차권등기 재확인. 임차인 이나윤의 주민등록일자 2022.09.16., 확정일자 2022.08.30., 임차권등기 2024.09.23. 및 매각물건명세서의 인수 문구를 최신 원본과 대조해야 합니다.
- 실질취득 비용으로 가격 판단. 현재 최저매각가 53,900,000원이 아니라, 임차보증금 인수를 포함한 예상 부담 106,370,200원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 임차보증금 반환 자금 확보. 예상 인수액 52,470,200원은 낙찰대금과 별개의 경제적 부담입니다. 배당 부족분을 반환할 수 있는 자금계획이 필요합니다.
- 세금·배당순위 확인. 국세·지방세 및 관련 압류의 실제 체납금액, 법정기일, 당해세 해당 여부와 임차인 배당액에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 임차인 점유·인도관계 조사. 임차권등기 상태와 실제 점유 여부는 별개입니다. 현재 점유자, 인도 가능 시점, 보증금 반환과 명도 협의 조건을 확인해야 합니다.
- 시세 원본 비교. 두류역아이작큐브오피스텔의 유사 호실에 대한 최근 거래가격과 거래 추세를 확인하고, 실질취득 부담과 비교해 손익을 판단해야 합니다.
- 용도·금융 검토. 근린시설 분류와 오피스텔 이용상태, 건축물대장상 세부 용도, 금융기관의 담보대출 취급 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 공용부분 미납 관리비 등 낙찰 이후 부담 가능 항목을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 최신 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 서류를 입찰 전 최신본으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가는 5,390만원, 그러나 보증금은 1억 500만원”
이 사건에서 가장 위험한 판단은 감정가 77,000,000원짜리를 53,900,000원에 사니 저렴하다는 접근입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 105,000,000원으로 감정가보다 높고, 매각물건명세서도 미배당 잔액의 매수인 인수를 명확하게 적고 있습니다.
현재 회차 예상 인수액은 52,470,200원, 최저가와 합친 부담은 106,370,200원입니다. 추가 유찰이 진행되더라도 임차보증금 미배당액이 증가하여 전체 취득 부담은 약 105,000,000원 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 이러한 실질취득 비용에 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다.
여기에 세금 압류, 실제 배당액 변동 가능성, 주거용 임차관계와 근린시설 분류 사이의 용도 확인 문제까지 존재합니다. 교통 접근성이 양호하다는 입지상 장점만으로 이런 부담을 상쇄했다고 보기는 어렵습니다.
결론은 보수적입니다. 권리구조를 이해하지 않고 입찰해서는 안 되는 고위험 보증금 인수형 경매입니다. 실질취득 비용이 유사 호실의 최근 시세보다 충분히 낮다는 근거와, 선순위 임차보증금 반환계획이 확보되기 전까지는 입찰 보류가 합리적입니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 보증금 인수를 포함한 총 취득비용입니다.
