122,500,000원
대구지방법원 2026타경3116. 달서구 진천동 세광아파트 102동 201호, 전용 84.86㎡ 아파트입니다. 감정가 175,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 122,500,000원입니다. 동일 면적 최근 실거래 2건의 평균이 206,000,000원이므로, 단순 가격 비교에서는 상당한 차이가 발생합니다.
하지만 이 사건은 최저가만 보고 입찰하기에는 권리구조가 복잡합니다. 등기에는 2023년 삼성카드 가압류가 말소기준으로 표시되어 있지만, 그보다 앞선 2022년 에스비아이저축은행 근저당과 2025년 새출발기금으로의 근저당권이전 등기가 함께 등장합니다. 선순위 근저당의 실제 말소 여부와 권리이전의 효력을 확인하는 것이 첫 번째 과제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3116 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 진천동 472 세광아파트 제102동 제2층 제201호 도로명: 대구광역시 달서구 진천로7길 47 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.86㎡ · 철근콘크리트조 14층 건물 중 2층 |
| 단지 | 세광그린타운 · 249세대 · 1996.05.30 준공 |
| 소유자 | 조옥진 (2025.02.17 상속, 2025.10.31 소유권이전등기) |
| 감정가 | 175,000,000원 |
| 최저매각가 | 122,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 소상공인자영업자새출발기금 주식회사 |
| 청구금액 | 216,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 점유관계 | 박임조 전입(2025.01.17) · 보증금 및 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준으로 표시된 이유를 확인해야 한다
오래된 근저당권 상당수는 이미 말소되었습니다. 주목할 부분은 2022.05.27 설정된 에스비아이저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 216,000,000원이며, 2025.06.16 소상공인자영업자새출발기금으로 근저당권이전 등기가 이루어졌습니다.
근저당이 실제로 말소되었다면 가압류를 중심으로 권리관계를 분석할 수 있지만, 근저당이 유효하다면 말소기준과 배당순위에 대한 검토가 달라집니다. 동일 근저당을 기초로 한 임의경매가 진행 중이므로, 등기사항전부증명서와 경매기록을 대조하여 실효 여부를 먼저 확정해야 합니다.
유효한 근저당이 일반적인 경매 매각으로 소멸하는 경우와 낙찰자가 인수하는 경우는 구별해야 합니다. 216,000,000원 전액이 곧바로 매수인 인수금액이 된다는 뜻은 아닙니다.
삼성카드 가압류 6,112,402원과 롯데카드 가압류 19,571,982원은 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다. 그러나 예상배당에서 해당 채권들만 배당받고 근저당 관련 신청채권자는 배당받지 않는 구조로 나타나는 만큼, 권리의 소멸 여부와 실제 배당순위를 함께 재검토해야 합니다.
② 임차인·점유 분석 — 전입은 늦지만 보증금이 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박임조 | 2025.01.17 | 미상 | 기준권리 후순위 | 확인 필요 | 추가 확인 |
현황조사와 매각물건명세서에 나타난 점유자는 박임조 1명입니다. 전입일은 2025.01.17로, 표시된 말소기준일인 2023.12.18보다 늦습니다. 따라서 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않는 후순위 관계로 분석됩니다.
다만 보증금, 확정일자, 실제 임대차관계가 확인되지 않았습니다. 전입 사실만으로 임대차계약의 구체적인 권리관계가 완성되는 것은 아니며, 우선변제나 소액임차인 최우선변제 여부도 확정할 수 없습니다.
현재 계산된 매수인 인수 0원은 잠정 추정치로 이해해야 하며, 점유관계 조사와 매각물건명세서 원본 대조 전에는 무조건적인 무인수 물건으로 확정하지 않는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 저렴해 보이지만 하락 추세를 반영해야 한다
세광그린타운 동일 면적 84.86㎡의 거래 내역을 보면, 전체 12건 평균은 226,583,333원이지만 최근 12개월 평균은 206,000,000원입니다. 과거 높은 거래가격이 전체 평균을 끌어올리고 있어, 입찰 판단에는 최근 거래에 우선적인 비중을 두어야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 84.86㎡ | 8층 | 225,000,000원 |
| 2025.09 | 84.86㎡ | 6층 | 187,000,000원 |
| 2023.12 | 84.86㎡ | 1층 | 190,000,000원 |
| 2023.10 | 84.86㎡ | 10층 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 84.86㎡ | 14층 | 215,000,000원 |
| 2023.06 | 84.86㎡ | 17층 | 200,000,000원 |
| 2023.05 | 84.86㎡ | 13층 | 223,000,000원 |
| 2022.09 | 84.86㎡ | 16층 | 237,000,000원 |
| 2022.04 | 84.86㎡ | 4층 | 246,000,000원 |
| 2022.02 | 84.86㎡ | 8층 | 265,000,000원 |
| 2021.10 | 84.86㎡ | 5층 | 260,000,000원 |
| 2021.10 | 84.86㎡ | 3층 | 251,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.86㎡ | 2건 | 206,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.86㎡ | 12건 | 226,583,333원 |
현재 최저가 122,500,000원은 최근 12개월 평균 대비 59.5%이며, 최신 거래가 225,000,000원과 비교해도 상당히 낮습니다. 단순한 가격 격차만 놓고 보면 유찰에 따른 할인 효과가 분명합니다.
다만 전체 거래의 범위는 187,000,000원부터 265,000,000원까지 넓고, 최근 시세와 과거 시세를 비교한 추세는 -10.7%입니다. 특히 최근 12개월 거래가 2건뿐이어서 206,000,000원을 확정적인 매도가격으로 받아들이기는 어렵습니다. 대상 물건은 2층이므로, 6층과 8층에서 거래된 최근 사례를 그대로 적용하는 것도 신중해야 합니다.
현재 최저가가 최근 평균보다 낮다는 사실 자체는 긍정적이지만, 이는 권리와 점유관계가 정상적으로 정리된다는 조건에서만 실질적인 매수 메리트로 이어집니다.
④ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정 · 잠정 계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,515,000원 |
| 1. 가압류 · 삼성카드 | 6,112,402원 | 6,112,402원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 | 19,571,982원 | 19,571,982원 |
| 3. 신청채권자 · 새출발기금 | 216,000,000원 | 0원(계산상) |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 94,300,616원 |
위 배당표는 제시된 잠정 계산을 표시한 것으로, 확정 배당순위 또는 실제 배당 결과가 아닙니다. 근저당권자 관련 청구금액 216,000,000원이 배당에 반영되지 않았고 당해세·임차인 최우선변제도 미반영되어 있습니다. 집행비용은 추정액입니다.
유효한 담보권에 기초한 임의경매라면 담보권자의 배당순위와 실제 채권액을 먼저 판단해야 합니다. 따라서 소유자 잔여금 94,300,616원은 신뢰할 수 있는 확정 잔액으로 보기 어렵습니다.
또한 근저당의 채권최고액은 실제 피담보채무 잔액과 같다고 단정할 수 없습니다. 채권계산서와 배당요구 현황을 확인하고 배당표를 다시 작성해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 권리 확인은 그대로
| 회차 | 최저가 | 신청채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재(1회 유찰·70%) | 122,500,000원 | 0원 | 94,300,616원 | 추정 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 85,750,000원 | 0원 | 58,122,116원 | 추정 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 60,024,999원 | 0원 | 32,860,165원 | 추정 0원 |
회차별 금액은 제시된 시뮬레이션 결과이며 향후 실제 최저매각가격을 보장하지 않습니다. 특히 신청채권자 배당 0원과 소유자 잔여액은 앞서 확인한 배당구조 문제를 그대로 포함하고 있으므로 재산정이 필요합니다. 매수인 인수 0원 역시 권리 원본 확인 전의 잠정 추정입니다.
가격만 놓고 보면 현재 70% 회차도 최근 실거래 평균을 상당히 밑돌고 있습니다. 추가 유찰 시 가격 부담은 더 줄어들 수 있지만, 매각으로 소멸하는 권리와 매수인이 인수하는 권리의 범위는 유찰 횟수만으로 바뀌지 않습니다. 근저당과 점유관계가 확인되지 않았다면 더 낮은 최저가 역시 안전한 투자 근거가 될 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 진천동 진천초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 중소규모 아파트단지·근린생활시설·단독주택·공원 등으로 구성된 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 단지 북측과 남측에는 폭 약 8~10m, 서측에는 폭 약 4~5m의 포장도로가 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 14층 건물의 2층 세대입니다. 승강기와 도시가스 개별난방, 급배수 및 위생설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 역사문화환경보존지역 및 가축사육제한구역 관련 사항이 있습니다. 공시지가 1,897,000원/㎡, 위반건축물 표시 없음, 공부와의 차이 없음으로 조사되었습니다.
- 환금성. 249세대의 1996년 준공 단지입니다. 동일 면적 거래 사례는 존재하지만 최근 12개월 표본은 2건이고 시세 추세는 -10.7%로 하락하고 있습니다. 과거 거래가격을 그대로 기대하기보다는 실제 매도 가능 가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 층수 보정. 경매 대상은 2층이고 최근 실거래 비교 사례는 6층과 8층입니다. 향·내부 상태·수리 필요 여부에 따른 개별 가격 차이를 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2022.05.27 설정된 에스비아이저축은행 근저당의 말소 여부와 2025.06.16 새출발기금 이전등기의 현재 효력을 확인하세요.
- 신청채권자 배당순위. 청구금액 216,000,000원의 실제 피담보채권액과 배당순위를 확인하고, 신청채권자 배당 0원으로 표시된 잠정 배당계산을 재검토하세요.
- 점유자 조사. 박임조의 전입일 2025.01.17, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 실제 점유 상태를 확인하세요.
- 낙찰 후 명도. 박임조의 점유 권원과 실제 거주 여부를 확인해 인도명령 가능성, 이사 협의 및 명도비용을 검토하세요.
- 시세 하락 반영. 최근 12개월 평균 206,000,000원, 최신 거래 225,000,000원, 최근 추세 -10.7%를 종합해 응찰 상한을 설정하세요.
- 단지·저층 특성. 준공연도, 249세대 규모, 2층이라는 조건을 감안해 내부 상태와 수리비를 확인하세요.
- 체납 관리비. 공용부분 미납 관리비 등 낙찰 후 부담할 수 있는 항목은 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 사건 진행내역을 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 확인 후”
대구 세광아파트 201호는 감정가 175,000,000원에서 122,500,000원으로 내려온 1회 유찰 아파트입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 206,000,000원의 59.5%에 불과하므로 표면적인 가격 경쟁력은 분명합니다.
그러나 실거래 시장은 -10.7% 하락 추세에 있고, 최근 거래 표본도 2건으로 제한적입니다. 현재 최저가가 낮더라도 향후 매도가격과 수익을 확정할 수는 없습니다.
더 중요한 것은 권리관계입니다. 216,000,000원 근저당의 말소·이전 관계와 배당순위가 명확하지 않고, 신청채권자 배당 0원이라는 잠정 계산도 재검토가 필요합니다. 점유자 박임조의 보증금과 임대차관계 역시 확인해야 합니다.
결론은 조건부 검토입니다. 현재 가격은 최근 실거래 대비 충분히 낮지만, 이를 이유로 권리 불확실성을 무시해서는 안 됩니다. 선순위 근저당의 현재 효력, 실제 배당순위, 매수인 인수 여부 및 점유관계를 확정한 후 입찰하는 것이 적절합니다. 권리 정리가 확인되면 가격 메리트를 재평가할 수 있지만, 확인 전에는 입찰을 보류하는 판단이 타당합니다.
