대구지방법원 2026타경3116. 대구 달서구 진천동 세광아파트 102동 201호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 등기상 현 소유자는 조옥진입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2023.12.18 삼성카드 가압류로 계산되어 있으며, 이후 2024.02.05 롯데카드 가압류와 2026.01.27 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
가격만 보면 신건 최저가 1.75억은 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 2.06억보다 31,000,000원 낮고, 비율로는 85.0%입니다. 최신 거래도 2026.02의 2.25억으로 현재 최저가보다 높습니다. 다만 최근 12개월 평균이 그 이전 거래보다 10.7% 낮아진 하락 추세이므로, 전체 12건 평균 2.265억만 보고 가격 매력을 과대평가해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3116 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 진천동 472 세광아파트 102동 2층201호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달서구 진천로7길 47 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 84.86㎡ · 14층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 조옥진 (2025.02.17 상속, 2025.10.31 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 175,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 216,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 삼성생명보험·한국외환은행·농업협동조합중앙회·농협은행·한국파이낸스대부· 투에스대부·액트캐쉬대부·애큐온저축은행 등 여러 근저당과 전세권·질권이 있었지만, 등기상 이미 말소된 권리입니다. 현재 계산된 말소기준은 2023.12.18 삼성카드 가압류 6,112,402원이며, 그 뒤 롯데카드 가압류 19,571,982원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 — 실제 조사 1명, 전입은 말소기준 이후
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박임조 | 2025.01.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
박임조의 전입신고는 2025.01.17로, 말소기준일 2023.12.18보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았지만, 현재 배당분석에서는 매수인에게 승계되는 금액이 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 시세 비교 — 1.75억은 최근 평균의 85%, 다만 시장은 하락 중
세광그린타운 동일면적 84.86㎡ 실거래 12건입니다. 전체 평균은 226,583,333원이지만, 과거 2021~2022년의 2.5억대 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 206,000,000원과 최신 거래 225,000,000원을 우선해 보는 편이 맞습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 84.86㎡ | 8 | 225,000,000원 |
| 2025.09 | 84.86㎡ | 6 | 187,000,000원 |
| 2023.12 | 84.86㎡ | 1 | 190,000,000원 |
| 2023.10 | 84.86㎡ | 10 | 220,000,000원 |
| 2023.07 | 84.86㎡ | 14 | 215,000,000원 |
| 2023.06 | 84.86㎡ | 17 | 200,000,000원 |
| 2023.05 | 84.86㎡ | 13 | 223,000,000원 |
| 2022.09 | 84.86㎡ | 16 | 237,000,000원 |
| 2022.04 | 84.86㎡ | 4 | 246,000,000원 |
| 2022.02 | 84.86㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2021.10 | 84.86㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2021.10 | 84.86㎡ | 3 | 251,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 206,000,000원 |
현재 최저가 175,000,000원은 최근 12개월 평균 206,000,000원의 85.0%로, 최근 평균보다 31,000,000원 낮습니다. 최신 2026.02 거래 225,000,000원과 비교해도 50,000,000원 낮습니다. 다만 최근 거래 평균은 과거 거래군 대비 -10.7%로 하락해 있어, 현재 할인폭 전체를 안전마진으로 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,250,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 6,112,402원 | 6,112,402원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 19,571,982원 | 19,571,982원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 146,065,616원 |
현재 회차 가정에서는 배당대상 채권 25,684,384원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 146,065,616원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 175,000,000원 | 0원 | 0원 | 146,065,616원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 140,000,000원 | 0원 | 0원 | 111,555,616원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 112,000,000원 | 0원 | 0원 | 83,947,616원 |
세 시나리오 모두 배당대상 채권의 미배당액과 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 유찰될 경우 실질취득액도 각각 140,000,000원, 112,000,000원으로 그대로 낮아집니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.7회로 집계돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 진천동 진천초등학교 동측 인근. 주변은 중소규모 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트슬라브지붕 14층 건물 중 2층 201호이며, 기본 위생·급배수·승강기 설비와 도시가스 개별난방시설이 있습니다.
- 도로. 단지 북측·남측으로 폭 약 8~10m, 서측으로 폭 약 4~5m 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역이 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지. 세광그린타운은 249세대, 사용승인일은 1996.05.30이며 대상 면적은 84.86㎡입니다.
- 토지. 공시지가 1,897,000원/㎡, 토지면적 8,802㎡이며 아파트 부지로 이용 중입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 보기. 전체 평균 226,583,333원보다 최근 12개월 평균 206,000,000원과 최신 거래 225,000,000원을 우선 비교하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래보다 10.7% 낮아졌으므로, 15% 할인만으로 충분한 안전마진이라고 단정하지 마세요.
- 점유자 확인. 박임조는 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서 원문으로 보증금과 점유관계를 확인하세요.
- 등기 원본 대조. 2022.05.27 설정된 216,000,000원 근저당과 2025.06.16 권리이전 등기를 포함해 최신 등기사항을 매각 전 다시 확인하세요.
- 관리비·세금. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 및 체납관리비는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 가볍고, 가격은 최근 시세보다 낮다. 다만 하락장은 감안”
이 사건은 조사된 점유자 1명이 있지만 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다. 신건 최저가 1.75억은 최근 12개월 실거래 평균 2.06억의 85.0%, 최신 거래 2.25억보다도 낮아 현재 가격에는 분명한 격차가 있습니다. 다만 시장 추세가 -10.7%로 내려온 상태이므로 과거 고가 거래까지 포함한 전체 평균을 근거로 과도한 할인이라고 평가해선 안 됩니다. 권리는 양호, 가격도 최근 시세 아래. 다만 하락 추세와 미상 보증금 확인이 최종 체크포인트입니다.
