울산지방법원 2025타경1286. 울산 남구 달동 중앙로 158에 위치한 쁘띠팔레드시티 9층 901호 오피스텔입니다. 감정가 2.42억에서 한 차례 유찰돼 최저매각가가 1.694억으로 내려왔습니다. 언뜻 보면 감정가 대비 가격이 상당히 내려온 물건이지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 등기된 전세권 2억과 전세권자가 직접 신청한 경매라는 구조를 이해해야 합니다.
조수경은 2023.04.11. 전세금 200,000,000원의 전세권을 설정받았고, 2025.11.13. 임의경매개시결정의 채권자로 등장합니다. 매각물건명세서상 임차인도 조수경으로 기재되어 배당요구 사실이 확인됩니다. 다만 전입신고일이 확인되지 않고, 임차보증금도 별도로 확정되지 않았습니다. 전세권과 임차인의 권리는 동일 인물에게 귀속될 수 있어 중복 합산해서는 안 되지만, 각각의 법적 성격과 소멸 여부는 구별해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1286 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 달동 881-10, 쁘띠팔레드시티 9층 901호 도로명주소: 울산광역시 남구 중앙로 158 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 철근콘크리트구조 18층 중 9층 |
| 소유자 | 주식회사쁘띠팔레드시티 |
| 감정가 | 242,000,000원 |
| 최저매각가 | 169,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 조수경 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 등기 전세권 | 조수경 · 전세금 200,000,000원 · 을구 1번 |
| 전세권 설정등기 | 2023.04.11. · 설정계약 2022.03.26. |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권과 경매신청의 관계
소유권은 2020.06.18. 주식회사쁘띠팔레드시티 명의로 보존등기되었습니다. 같은 날 케이비부동산신탁주식회사로 신탁되었다가 2021.11.17. 신탁등기가 말소되어 소유자에게 귀속됐습니다. 그 후 조수경의 전세권이 설정되었고, 조수경이 임의경매를 신청했습니다. 2026.05.15. 등기된 울산광역시 남구의 압류는 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다. 다만 실제 배당에서 조세채권의 우선순위 및 부담은 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 전입일 미상, 대항력 확정 불가
| 임차인 / 이용 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 조수경 주거 · 실제 임차인 1명 |
전입일 미상 확정일자 2020.04.03. |
임대차보증금 미상 등기 전세금 200,000,000원 |
가능·미상 전입·점유 요건 확인 필요 |
우선변제 미확정 배당요구 2025.12.05. 보증기관 승계 없음 |
전세금 200,000,000원은 등기된 전세권 금액입니다. 별도 임대차보증금이 확인되지 않으므로 두 금액을 합산하지 않습니다. 확정일자만으로 대항력이나 우선변제권의 성립을 단정할 수 없습니다.
확정일자는 2020.04.03.으로 기재되어 있으나, 전입일은 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 판단합니다. 또한 배당요구일 2025.12.05.이 확인되더라도 배당요구 종기 준수 여부와 임대차 우선변제 요건은 별도 확인 대상입니다.
③ 매각가격과 미배당 — 유찰할수록 커지는 부족액
현재 최저매각가는 169,400,000원으로, 감정가 242,000,000원의 70%입니다. 등기 전세금 200,000,000원은 최저매각가보다 큽니다. 제시된 배당 추정을 적용하면 집행비용을 제외한 전세권 배당액은 166,228,400원, 미배당액은 33,771,600원입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 전세권 예상배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 감정가 70% |
169,400,000원 | 166,228,400원 | 33,771,600원 | 미확정 |
| 2회 유찰 가정 감정가 49% |
118,579,999원 | 116,119,879원 | 83,880,121원 | 미확정 |
| 3회 유찰 가정 감정가 34% |
83,005,999원 | 81,111,891원 | 118,888,109원 | 미확정 |
각 회차는 해당 최저매각가에 매각된다는 가정에 따른 추정입니다. 미배당액은 채권자에게 배당되지 못하는 금액이지, 매수인의 확정 인수액이 아닙니다. 등기 전세권 소멸 여부 및 임대차의 별도 대항력에 따라 매수인 부담이 달라집니다.
④ 예상배당표 (매각가 169,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,171,600원 |
| 1. 을구 1번 전세권 · 조수경 | 200,000,000원 | 166,228,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 전세권 미배당 | — | 33,771,600원 |
당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영된 추정 배당입니다. 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 전세권의 매각 소멸 및 임대차 대항력 확인 전까지 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 달동 달동사거리 북측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설 및 주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 중 9층 오피스텔이며, 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남서측 광대로와 남동측 소로에 접합니다. 토지는 인접 도로와 대체로 등고평탄하며 업무시설 부지로 이용됩니다.
- 토지이용. 일반상업지역으로, 대로2류(폭 30m~35m)와 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공부 및 이용상태. 감정요항표상 오피스텔로 이용 중이고 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 오피스텔은 실제 이용 형태와 임대수요, 금융조달 여건, 전용면적, 관리비 등에 따라 거래가격과 매도 가능성이 달라질 수 있습니다. 실거래 및 실제 임대조건 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸 여부. 조수경이 전세권자로서 경매를 신청한 사실을 바탕으로, 매각물건명세서와 등기부 원본에서 전세권의 매각 소멸 여부를 확인해야 합니다.
- 임대차 대항력. 전입신고일과 실제 점유·인도일을 확인해야 합니다. 확정일자 2020.04.03.만으로 대항력 성립을 확정할 수 없습니다.
- 전세권·임대차 동일성. 조수경의 전세금 200,000,000원과 임대차보증금의 관계를 확인해야 합니다. 동일인의 권리를 중복 합산하거나 누락해서는 안 됩니다.
- 배당요구 확인. 2025.12.05. 배당요구의 내용, 배당요구 종기 준수 여부 및 임차인의 우선변제 요건을 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 실제 거주자, 임대차의 존속 여부, 인도 가능성과 명도 비용을 확인해야 합니다. 경매신청채권자와 실제 점유자가 동일한지도 점검 대상입니다.
- 조세채권·관리비. 울산광역시 남구 압류 관련 세금의 우선순위와 체납관리비 중 승계 가능 부분을 확인해야 합니다.
- 시세 조사. 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래, 실제 임대조건, 공실 가능성과 금융조달 조건을 검토한 후 입찰 상한을 결정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 자료 및 배당 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰로 내려간 가격보다 먼저 확인할 권리”
울산 달동 쁘띠팔레드시티 901호는 감정가 242,000,000원에서 최저매각가 169,400,000원으로 내려온 오피스텔입니다. 하지만 전세금 200,000,000원의 전세권자 조수경이 직접 경매를 신청했고, 동일인이 임차인으로도 신고되어 있다는 점이 이 사건의 핵심입니다.
현재 회차의 전세권 예상 미배당액은 33,771,600원입니다. 다만 경매를 신청한 전세권의 미배당액을 매수인이 그대로 떠안는다고 단정해서는 안 됩니다. 반대로 임대차 대항력이 성립하는데 이를 확인하지 않고 인수액 0원으로 보는 것 역시 위험합니다. 전입일과 임대차보증금이 미상인 만큼 매수인 실질 부담은 아직 확정할 수 없습니다.
최근 실거래 시세도 확인되지 않아 가격 매력까지 판단하기 어렵습니다. 유찰 횟수가 늘어 최저가가 더 내려가더라도 이 권리관계가 해결되지 않으면 안전한 투자로 보기 어렵습니다. 결론은 가격 판단 보류, 전세권 소멸과 임대차 대항력의 원본 확인이 우선입니다.
