울산지방법원 2025타경1286. 울산 남구 달동 881-10, 중앙로 158에 위치한 18층 건물 중 9층 901호 오피스텔입니다. 감정평가상 실제 이용상태도 오피스텔로 확인됩니다. 소유자는 주식회사쁘띠팔레드시티이고, 2020년 소유권보존 후 같은 날 케이비부동산신탁주식회사로 신탁됐다가 2021년 신탁재산 귀속으로 신탁등기가 말소된 이력이 있습니다.
권리분석의 중심은 2023년 4월 11일 등기된 조수경의 전세권 200,000,000원입니다. 전세권은 9층 901호 전부를 범위로 하며, 이후 2025년 11월 13일 같은 조수경이 채권자로 임의경매를 신청했습니다. 현재 회차 매각대금 242,000,000원 가정에서는 집행비용을 제외하고도 전세금 200,000,000원이 전액 배당되므로 예상 인수액은 0원입니다. 그러나 1회·2회 유찰 시에는 각각 9,910,400원, 48,088,320원의 미배당액이 생기는 시나리오이므로 선순위 전세권의 최종 소멸·인수 관계는 반드시 원문으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1286 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 달동 881-10 9층 901호 · 도로명 울산광역시 남구 중앙로 158 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 18층 중 9층 901호 · 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사쁘띠팔레드시티 |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 242,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 조수경 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
2025년 11월 13일 임의경매개시결정이 말소기준으로 표시돼 있고, 그보다 앞선 2023년 4월 11일 조수경의 전세권은 등기상 말소기준 이전 권리입니다. 반면 2026년 5월 15일 울산광역시 남구의 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 대항력은 ‘가능·미상’
| 성명 | 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조수경 | 주거 | 미상 | 2020.04.03 | 미상 | 2025.12.05 | 가능·미상 | 미상 | 현 회차 0원 |
임차인 조사상 조수경은 주거 점유자로 확인되고 확정일자는 2020년 4월 3일이지만, 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 등기부에는 같은 조수경 명의의 전세금 200,000,000원 전세권이 별도로 존재합니다. 또한 조수경은 경매신청 채권자이기도 해, 임차인·전세권자·채권자 관계를 함께 확인해야 합니다.
③ 회차별 배당·미배당 — 유찰되면 전세권 미배당액이 커진다
| 회차 | 매각가 | 전세권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 계산 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 242,000,000원 | 200,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 193,600,000원 | 190,089,600원 | 9,910,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 154,880,000원 | 151,911,680원 | 48,088,320원 | 0원 |
현재 회차에서는 전세금 200,000,000원이 모두 배당되지만, 1회 유찰하면 9,910,400원, 2회 유찰하면 48,088,320원이 미배당됩니다. 각 시나리오의 매수인 인수 계산은 0원이지만, 등기상 전세권은 말소기준 이전 권리로 표시돼 있으므로 유찰 이후에는 특히 전세권의 소멸 여부를 매각물건명세서 원문과 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 242,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,188,000원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 조수경 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 37,812,000원 |
현재 최저가 242,000,000원 가정에서는 전세권 전세금이 전액 배당되고 소유자 잔여가 37,812,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 달동 소재 달동사거리 북측 인근. 주위는 근린생활시설·업무시설·주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 용도. 공부상·감정 이용상태 모두 오피스텔이며, 18층 건물 중 9층 901호입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남서측으로 광대로, 남동측으로 소로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역이며 대로2류와 소로2류에 접하고, 공시지가는 4,157,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 원문 확인. 2023.04.11. 설정된 조수경 전세권 200,000,000원이 말소기준 이전 권리로 표시돼 있습니다. 배당으로 전액 변제될 경우와 유찰 시 미배당이 생길 경우의 소멸·인수 처리를 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 임차인 대항력 확인. 조수경의 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력은 ‘가능·미상’입니다. 확정일자 2020.04.03.만으로 대항력을 확정할 수 없습니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 조수경과 전세권자·경매신청채권자 조수경이 동일합니다. 실제 임대차계약, 전세금 지급관계, 전세권 설정 경위를 확인해야 합니다.
- 유찰 시 미배당 점검. 1회 유찰 시 9,910,400원, 2회 유찰 시 48,088,320원의 전세권 미배당액이 계산됩니다.
- 세금·배당 변수. 2026.05.15. 울산광역시 남구 압류는 말소기준 이후 권리로 소멸 표시돼 있으나, 당해세·최우선변제는 예상배당에서 반영되지 않을 수 있습니다.
- 가격 검증. 실질취득은 현 회차 기준 242,000,000원으로 계산됩니다. 오피스텔은 입지·면적·수익성에 따라 가격 차이가 커질 수 있으므로 실제 응찰가는 별도 시세 확인 후 정해야 합니다.
맺으며 — “현 회차 인수 0원”만 보고 끝내면 안 된다
이 사건의 숫자만 보면 현재 회차는 단순해 보입니다. 감정가와 최저가가 242,000,000원이고, 조수경의 전세권 200,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 하지만 권리 순서를 보면 전세권은 2025년 경매개시결정보다 앞선 선순위 권리이고, 임차인 조사에서도 전입일과 보증금이 확인되지 않았습니다.
더구나 같은 조수경이 임차인·전세권자·경매신청채권자로 동시에 나타납니다. 현재 회차에서는 전액 배당이 가능하지만, 1회만 유찰돼도 9,910,400원, 2회 유찰 시 48,088,320원의 미배당이 생깁니다. 따라서 이 물건은 “신건 배당표상 인수 0원”이라는 결과보다 선순위 전세권의 실제 소멸 조건을 확인하는 것이 더 중요한 사건입니다. 현 회차 기준 권리비용은 계산상 0원이지만, 원문 확인 전에는 권리상 완전 안전형으로 분류하기 어렵습니다.
