대구지방법원 2026타경3134. 대구 달서구 유천동 대곡역화성파크드림 103동 28층 2801호 아파트입니다. 현재 소유자는 조재목·조해진으로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 권리의 기준점은 2014.03.14 주식회사국민은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 234,000,000원이고, 이후 설정된 국민은행 근저당과 상상인저축은행 근저당, 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 권리보다 가격이 훨씬 중요한 물건입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 505,000,000원인 신건인데, 최근 12개월 동일 면적 거래 평균은 381,250,000원, 최신 거래는 390,000,000원입니다. 최근 거래군이 그 이전 거래군보다 21.8% 낮아진 추세여서 과거 전체 평균만 보고 가격을 평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3134 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 유천동 298-1 대곡역화성파크드림 103동 28층2801호 |
| 물건종류 / 비교면적 | 아파트 · 134.1972㎡ · 지하1층 지상28층 건물 중 28층 2801호 · 복층구조·다락 |
| 소유자 | 조재목 2분의 1 · 조해진 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 505,000,000원 / 505,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 254,908,535원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 임대관계 | 임차인 등재 없음 · 감정요항상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2014.03.14 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이후 국민은행의 추가 근저당권, 주식회사상상인저축은행 근저당권, 대구신용보증재단·유가새마을금고·진솔가설산업주식회사·서울보증보험주식회사의 가압류, 남대구세무서장·국민건강보험공단·달서구 관련 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래를 보면 신건 5.05억은 높다
대곡역화성파크드림의 비교면적 134.2㎡ 실거래는 총 12건입니다. 전체 평균은 452,166,666원이지만, 가격 판단에는 최근 12개월 평균 381,250,000원과 최신 거래 390,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 거래 추세는 이전 거래보다 -21.8%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 134.2㎡ | 27 | 390,000,000원 |
| 2026.07 | 134.2㎡ | 27 | 390,000,000원 |
| 2026.06 | 134.2㎡ | 23 | 260,000,000원 |
| 2025.09 | 134.2㎡ | 22 | 485,000,000원 |
| 2024.06 | 134.2㎡ | 13 | 475,000,000원 |
| 2024.02 | 134.2㎡ | 10 | 478,000,000원 |
| 2023.10 | 134.2㎡ | 19 | 475,000,000원 |
| 2023.07 | 134.2㎡ | 19 | 490,000,000원 |
| 2023.07 | 134.2㎡ | 11 | 470,000,000원 |
| 2023.05 | 134.2㎡ | 16 | 470,000,000원 |
| 2023.05 | 134.2㎡ | 13 | 468,000,000원 |
| 2021.06 | 134.2㎡ | 20 | 575,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 134.2㎡ | 4건 | 381,250,000원 |
신건 최저가 505,000,000원은 최근 12개월 평균의 132.5%입니다. 최신 거래 390,000,000원보다도 높습니다. 전체 12건 평균 452,166,666원과 비교해도 최저가는 111.7% 수준입니다. 따라서 어느 기준을 쓰더라도 현재 신건 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 505,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,450,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 234,000,000원 | 234,000,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 57,600,000원 | 57,600,000원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 85,320,000원 | 85,320,000원 |
| 5. 을구 6번 근저당권 · 주식회사상상인저축은행 | 189,600,000원 | 120,630,000원 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 대구신용보증재단 | 68,850,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 10번 가압류 · 유가새마을금고 | 100,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 11번 가압류 · 진솔가설산업주식회사 | 48,860,863원 | 0원 |
| 9. 갑구 14번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 30,637,498원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 814,868,361원 중 채권자 예상배당은 497,550,000원이며 미배당액은 317,318,361원입니다. 소유자 잔여액은 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세가 확인되면 후순위 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 유천초등학교 북서측에 위치하며, 주위는 아파트단지와 각종 근린생활시설로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장과 도시철도1호선 대곡역이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 내력벽식 구조, 지하1층·지상28층 건물의 28층 2801호이며 복층구조와 다락이 있습니다.
- 설비. 위생·급배수, 옥내소화전, 승강기, 열병합에 의한 지역난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 2,403,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지. 대곡역화성파크드림은 670세대이며 사용승인일은 2007-12-14입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 볼 것. 현재 505,000,000원은 최근 12개월 평균 381,250,000원의 132.5%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -21.8%이므로 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균 452,166,666원만으로 응찰가를 정하면 위험합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 404,000,000원은 최신 거래 390,000,000원보다 높고, 2회 유찰 323,200,000원은 최근 12개월 평균보다 낮아집니다.
- 점유 확인. 임차인 등재는 없지만 감정요항상 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 압류 확인. 세금·공공채권 관련 압류의 당해세 해당 여부에 따라 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서와 실제 실거래 자료를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리가 정리돼도, 가격이 비싸면 보류”
이 사건의 핵심은 복잡한 권리승계가 아니라 신건 가격 수준입니다. 말소기준 이후 권리들은 매각으로 소멸하고 매수인 인수액도 0원이지만, 최저가 505,000,000원은 최근 12개월 평균 381,250,000원의 132.5%입니다. 최신 거래도 390,000,000원에 불과하고 최근 추세는 -21.8%입니다. 따라서 현재 회차는 권리는 통과, 가격은 보류로 보는 편이 데이터에 부합합니다. 1회 유찰 시 404,000,000원, 2회 유찰 시 323,200,000원이라는 회차별 가격을 최근 거래와 다시 비교하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
