대구지방법원 2026타경3158. 논공성원아파트 6동 25층 2508호입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사다윈인베스트먼트이고, 2024.05.13. 문성훈의 근저당권 25,000,000원이 말소기준권리입니다. 문제는 그보다 앞선 2021.03.25. 전입·점유를 가진 임차인 최승열입니다. 임차보증금은 50,000,000원이며, 2025.05.28. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서상 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조이고, 현재 배당 가정에서는 임차인에게 배당되는 금액이 0원으로 잡혀 있습니다.
따라서 이 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아닙니다. 낙찰대금 외에 별도로 승계할 임차보증금이 얼마인가가 먼저입니다. 현재 최저매각가 54,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 매수인의 인수액 50,000,000원이 더해져 실질취득은 104,000,000원이 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3158 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 논공읍 북리 803-4 논공성원아파트 6동 25층2508호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 지상25층 중 25층 |
| 사용승인일 | 1996.09.06 |
| 소유자 | 주식회사다윈인베스트먼트 (2020.06.17. 매매 · 거래가액 50,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 54,000,000원 / 54,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 최승열 / 53,248,905원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
현재 권리분석의 기준점은 2024.05.13. 설정된 문성훈 근저당권 25,000,000원입니다. 이 근저당과 2026.02.03. 강제경매개시결정, 2025.05.28. 등기된 임차권 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 그러나 임차인 최승열의 주민등록·점유개시는 2021.03.25.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 등기 말소 여부와 별개로 대항력에 따른 보증금 인수 문제가 남습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최승열 | 전유부분 전부 | 50,000,000원 | 2021.03.25 | 2025.05.28 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 50,000,000원 |
② 가격 구조 — 54,000,000원이 실제 매입원가가 아니다
현재 회차의 최저매각가는 감정가와 같은 54,000,000원입니다. 하지만 매수인 인수액이 50,000,000원으로 계산돼 있으므로, 현재 회차에서 가격을 판단할 때는 최저가만 볼 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 54,000,000원 | 50,000,000원 | 25,620,905원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 43,200,000원 | 50,000,000원 | 36,226,505원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 34,560,000원 | 50,000,000원 | 44,710,985원 |
유찰되면 법원 최저가는 내려가지만, 제공된 회차별 계산에서는 매수인 인수액 50,000,000원이 모든 회차에서 그대로 남습니다. 따라서 “유찰돼서 싸졌다”는 판단보다 임차보증금 인수 구조가 실제로 유지되는지를 먼저 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 54,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,372,000원 |
| 인수 · 임차인 최승열 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 문성훈 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 3. 경매신청채권자 · 최승열 | 53,248,905원 | 27,628,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 78,248,905원 중 52,628,000원이 배당되고, 25,620,905원이 미배당으로 남습니다. 임차보증금 50,000,000원은 별도로 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 본건은 아파트로 이용 중입니다.
- 입지. 논공북동초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장 및 간선도로가 있어 전반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상25층 건물의 25층 2508호이며 사용승인일은 1996.09.06입니다.
- 설비. 급배수·위생·도시가스·개별난방·승강기·화재경보·옥내소화전 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 북동측·남동측·남서측으로 폭 약 8~10미터 포장도로와 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 현장 확인. 실지조사 당시 거주인 폐문부재로 내부 및 구조를 직접 확인하지 못해 동 유형 아파트의 일반적인 구조·마감상태를 참고해 평가했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 확인. 매각물건명세서상 최승열 임차권의 보증금 50,000,000원이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 조건을 원본에서 다시 확인하세요.
- 대항력 기준일 확인. 전입·점유일 2021.03.25가 말소기준 2024.05.13보다 앞섭니다. 전입세대열람·점유관계와 실제 계약관계를 대조해야 합니다.
- 임대차계약 확인. 임대차계약일은 2021.02.01 및 2023.03.20으로 기재돼 있습니다. 계약 갱신·보증금 변동과 확정일자 2021.02.02 및 2023.03.22의 원본 확인이 필요합니다.
- 신청채권자와 임차인 관계 확인. 강제경매 채권자와 임차권자가 모두 최승열로 표시됩니다. 채권 원인과 임대차관계가 별개로 실제 존재하는지 확인하세요.
- 가격은 총부담 기준. 현재 최저가 54,000,000원만 입찰원가로 보면 안 됩니다. 현재 계산상 인수 50,000,000원이 추가됩니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 수리비·점유상태를 현장에서 별도 점검하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차권등기명령 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “5,400만원 낙찰”이 아니라 “5,000만원 인수”를 먼저 보라
이 사건은 신건 최저가가 54,000,000원이라 숫자만 보면 접근하기 쉬워 보입니다. 그러나 권리구조를 펼치면 판단이 달라집니다. 임차인 최승열은 2021.03.25 전입·점유로 2024.05.13 말소기준보다 앞서고, 보증금은 50,000,000원입니다. 현재 배당 가정에서는 임차인에게 배당되는 금액이 0원이라 보증금 전액 50,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 계산됩니다.
따라서 현재 회차의 실질취득은 104,000,000원입니다. 여기에 신청채권자와 임차인이 동일인이라는 특이점까지 있어 계약·채권 관계를 원본으로 대조해야 합니다. 이 물건의 승부처는 감정가 대비 할인율이 아니라 대항력 임차보증금의 실제 인수범위가 확정되는지입니다. 권리 확인 전 입찰 보류가 필요한 고난도 인수형 사건으로 보는 편이 타당합니다.
