대구지방법원 2026타경3164. 경상북도 성주군 용암면 기산리 1167-3을 중심으로 기산리 1167-4·1178-19, 상언리 602-1·602-22, 용정리 316-5가 함께 등기상 표시되고, 도로명주소는 운용로 1090입니다. 토지는 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 확인된 토지면적은 987㎡입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 2,091,769,520원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리의 기준점은 2014년 설정된 대구은행 근저당입니다. 그 뒤 주식회사수천섬유 근저당, 국민건강보험공단 압류, 이경보·주식회사 디알에이치·한화생명보험·장영달의 가압류, 국세 압류와 경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤입니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 제시되어 있어 등기상 구조는 비교적 명료합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3164 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 성주군 용암면 기산리 1167-3 외 · 경상북도 성주군 용암면 운용로 1090 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 |
| 토지 | 987㎡ · 계획관리지역 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 권태희 |
| 감정가 / 최저가 | 2,091,769,520원 / 2,091,769,520원 (신건) |
| 청구금액 | 1,380,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 일부 공장기계 소재불명 |
① 권리 흐름 — 2014년 근저당 이후는 소멸 구조
현재 권리분석의 말소기준은 을구 8번, 2014.05.07 주식회사대구은행 근저당권이며 채권최고액은 240,000,000원입니다. 2021.11.19 주식회사수천섬유 근저당 396,000,000원, 2023년 이후 압류·가압류, 2026.02.04 임의경매개시결정까지 모두 말소기준보다 후순위로 기재되어 매각으로 소멸합니다.
② 점유 조사 — 실제 확인된 점유자 1곳
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오성에스엘 주식회사 | 2026.01.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
오성에스엘 주식회사의 전입일은 2026.01.21로, 말소기준일인 2014.05.07보다 늦습니다. 따라서 이 점유자는 대항력이 없는 것으로 판정되어 있으며 보증금도 확인되지 않았습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유자로 확인된 곳은 1곳입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,091,769,520원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 23,317,695원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사수천섬유 | 396,000,000원 | 396,000,000원 |
| 4. 가압류 · 이경보 | 31,008,606원 | 31,008,606원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 디알에이치 | 10,144,000원 | 10,144,000원 |
| 6. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 26,189,278원 | 26,189,278원 |
| 7. 가압류 · 장영달 | 34,349,285원 | 34,349,285원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,330,760,656원 |
채권자 총 청구액 737,691,169원은 현재 가정에서 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 우선 차감되어 후순위 배당액과 소유자 잔여액이 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 실질취득 — 인수액이 없어 낙찰가와 동일
| 시나리오 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 2,091,769,520원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 1,673,415,616원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 1,338,732,492원 | 0원 | 0원 |
대항력 있는 고액 임차보증금을 낙찰자가 떠안는 구조가 아니므로, 이 사건에서 계산상 실질취득액은 각 회차 매각가와 같습니다. 현 회차에서는 2,091,769,520원, 1회 유찰 시 1,673,415,616원, 2회 유찰 시 1,338,732,492원입니다. 따라서 가격 판단도 최저가와 인수액을 따로 볼 필요 없이 실질취득액 자체를 기준으로 해야 합니다.
⑤ 토지·공업용 자산 체크
- 토지. 공장용지 987㎡, 계획관리지역, 공업용 이용, 평지·부정형이며 도로접면은 소로한면입니다.
- 용도지역·구역. 접도구역 저촉, 공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·계획관리지역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 181,200원/㎡입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되어 있어 현황과 공부, 감정 대상의 일치 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 기계설비. 일부 공장기계가 소재불명으로 기재되어 있으므로 감정가에 반영된 자산 중 실제 인도 가능한 범위를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 8번 2014.05.07 주식회사대구은행 근저당권 240,000,000원을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 원본에서 다시 확인하세요.
- 점유관계 확인. 오성에스엘 주식회사의 전입은 말소기준 후이므로 대항력은 없지만, 보증금·실제 사용범위·명도 협의 필요성은 별도로 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 배당 순서가 달라질 수 있으므로 교부청구 및 체납세 성격을 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함된 제시외 건물의 위치·구조·사용상태를 감정평가 대상과 대조하세요.
- 공장기계 현물 확인. 일부 공장기계가 소재불명으로 기재되어 있으므로 현존 여부와 인도 가능 자산을 직접 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 접도구역 저촉 및 배출시설설치제한지역 등 공장 운영과 증·개축에 영향을 줄 수 있는 규제를 확인하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 그러나 공장 자산은 현장에서 결정된다”
이 사건은 권리만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 2014.05.07 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 근저당·압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 오성에스엘 주식회사의 전입도 2026.01.21로 늦어 대항력이 없으며, 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액 0원입니다.
반면 자산의 성격은 단순하지 않습니다. 공장용지와 기타 자산의 일괄매각이고 제시외 건물이 포함되며, 일부 공장기계는 소재불명입니다. 따라서 이 물건은 “권리가 깨끗하니 바로 산다”가 아니라, “권리는 통과했으니 이제 토지·건물·기계의 실물을 검증한다”가 맞는 접근입니다. 현 회차 실질취득액은 2,091,769,520원으로 최저가와 동일합니다. 결국 최종 응찰 여부는 이 금액에 상응하는 공업용 자산 가치가 실제 현장에 남아 있는지에 달려 있습니다.
