대구지방법원 2026타경3164. 경상북도 성주군 용암면 기산리 1167-3 일원의 기타 건물 및 토지가 경매 대상입니다. 등기 관련 소재지에는 기산리 1167-4, 1178-19와 상언리 602-1, 602-22, 용정리 316-5도 함께 나타납니다. 이번 사건은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 특히 일부 공장기계의 소재가 확인되지 않아, 감정가에 반영된 자산과 실제 취득 가능한 자산을 대조해야 합니다.
한 차례 유찰되면서 최저매각가는 감정가의 70% 수준이 되었습니다. 다만 인근 유사 공장·토지의 실거래 비교가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가치보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 공장용지의 이용 규제, 제시외 건물의 상태, 기계설비의 소재, 현황조사상 점유 법인의 권원이 가격 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3164 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 성주군 용암면 기산리 1167-3 |
| 관련 등기 소재지 | 기산리 1167-3, 1167-4, 1178-19 상언리 602-1, 602-22 용정리 316-5 |
| 도로명주소 | 경상북도 성주군 용암면 운용로 1090 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장용지 및 관련 건물 |
| 토지 현황 | 공장용지 · 공업용 · 987㎡ · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 권태희 (단독소유) |
| 감정가 | 2,091,769,520원 |
| 최저매각가 | 1,464,239,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 경매 청구액 | 1,380,000,000원 |
| 경매개시 채권자 | 주식회사아이엠뱅크 (변경 전 상호: 주식회사대구은행) |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 일부 공장기계 소재불명 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2014년 대구은행 근저당
현재 말소기준권리로 표시된 것은 2014.05.07 설정된 을구 8번 주식회사대구은행 근저당권이며, 채권최고액은 240,000,000원입니다. 2021년 주식회사수천섬유 근저당권(396,000,000원)과 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
② 점유 및 임차인 분석 — 대항력 없음 판정, 보증금은 확인 필요
현황조사에서 오성에스엘 주식회사가 확인됩니다. 신고일은 2026.01.21로 말소기준권리인 2014년 근저당권보다 늦으며, 현황조사상 대항력은 없는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 보증금과 차임, 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 실제 점유권원을 반드시 검토해야 합니다.
| 점유 관계인 | 신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오성에스엘 주식회사 | 2026.01.21 | 미상 | 없음 판정 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 분석 — 70%는 감정가 대비 수치
감정평가액 2,091,769,520원에 대한 현재 최저매각가 1,464,239,000원은 감정가의 70%입니다. 그러나 공장용 부동산은 토지, 건물, 제시외 건물, 설비의 실제 활용 가능성에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 비교 가능한 실거래 근거가 확인되지 않은 상황에서 감정가 대비 할인율을 시세 대비 할인율로 해석하면 안 됩니다.
| 경매 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 추정 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 1,464,239,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 1,024,967,299원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 717,477,109원 | 0원 |
유찰 시나리오는 제시된 매각가를 기준으로 하며, 실제 다음 회차 가격과 일정은 법원의 매각 공고로 확인해야 합니다. 예상 인수액은 별도 취득세·명도비·체납 관련 비용을 포함하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,464,239,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 17,042,390원 |
| 1. 을구 8 근저당 · 대구은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 을구 9 근저당 · 수천섬유 | 396,000,000원 | 396,000,000원 |
| 3. 갑구 11 가압류 · 이경보 등 | 31,008,606원 | 31,008,606원 |
| 4. 갑구 12 가압류 · 디알에이치 | 10,144,000원 | 10,144,000원 |
| 5. 갑구 17 가압류 · 한화생명보험 | 26,189,278원 | 26,189,278원 |
| 6. 갑구 18 가압류 · 장영달 | 34,349,285원 | 34,349,285원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 709,505,441원 |
제시된 배당 추정에서 채권액 합계는 737,691,169원이며, 해당 채권에 대한 예상 미배당은 0원입니다. 다만 국세·지방세의 당해세, 최우선변제 및 실제 배당순위 조정은 반영되지 않았으므로 확정 배당표가 아닙니다. 경매 청구액 1,380,000,000원과 표상 배당채권 범위도 서로 다르므로 신청채권자의 실제 채권액·배당귀속을 별도로 대조해야 합니다.
⑤ 토지이용·공장 활용성 메모
- 토지. 확인된 토지 현황은 공장용지 987㎡입니다. 토지이용상황은 공업용이고, 지형은 평지·부정형입니다.
- 도로. 도로접면은 소로한면입니다. 실제 대형 차량 진출입 가능 여부와 작업 동선은 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역에 포함됩니다. 공장시설의 이용 및 변경 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지이용 제한. 접도구역 저촉, 공장설립승인지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 포함으로 나타납니다. 업종과 시설에 따른 인허가 제한을 검토해야 합니다.
- 공시지가. 확인된 공시지가는 181,200원/㎡입니다. 이는 감정가 또는 해당 부동산 전체의 거래시세와 동일한 지표가 아닙니다.
- 제시외 건물·설비. 일괄매각 대상의 건물·설비 범위와 소재불명 공장기계의 실제 현황을 확인해야 합니다.
- 환금성. 공장용 부동산은 일반 주거용 부동산과 매수 수요 및 활용 조건이 다르므로 용도 적합성, 시설 상태, 인허가, 실수요를 기준으로 매각 가능성을 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 전 확인 체크리스트
- 매각물건명세서. 일괄매각 범위, 제시외 건물 포함 내역, 법정지상권 또는 별도 점유권원 관련 기재를 대조합니다.
- 공장기계 실사. 소재불명 기계의 품목·감정 반영 여부· 실제 존치 여부를 확인합니다.
- 점유 법인. 오성에스엘 주식회사의 사업자등록, 임대차계약, 보증금, 차임, 실제 점유 부분을 확인합니다.
- 공동담보. 2014년 대구은행 근저당의 공동담보목록과 공장 관련 저당목록을 대조합니다.
- 세금. 국세·지방세 및 국민건강보험공단 압류 관련 채권과 예상 배당 우선순위를 확인합니다.
- 인허가. 계획관리지역, 접도구역 및 배출시설설치제한지역 등에 따른 공장 이용 제한을 검토합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 할인율과 별개로 실제 이용 가능한 건물·토지·설비의 현황과 유사 자산 거래가격을 확인합니다.
- 최종 서류. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각기일 및 변경·취하 여부를 재확인합니다.
맺으며 — “70% 낙찰 기회”보다 “무엇을 취득하는가”
이 사건은 감정가 2,091,769,520원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가가 1,464,239,000원인 공장용 부동산 경매입니다. 말소기준권리와 후순위 소멸 구조는 비교적 명확하고, 예상 인수액도 0원입니다.
하지만 일부 공장기계 소재불명, 제시외 건물 포함, 점유 법인의 보증금 미상, 세금 압류와 공장 활용 규제 등 실질 취득가치에 영향을 주는 문제가 남아 있습니다. 또한 현재 가격이 최근 시세보다 저렴하다는 근거는 확인되지 않았습니다. 따라서 권리상 조건부 검토 가능, 가격 매력 판단은 보류가 적절합니다. 현장 실사와 매각 범위 확정이 우선이며, 감정가 대비 할인율만으로 입찰 여부를 결정하기에는 위험이 큽니다.
