울산지방법원 2025타경1318. 양산시 평산동 경보그린타워 201동 8층 809호 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 정외순이고, 말소기준권리는 2015.04.14. 주식회사국민은행 근저당권으로 채권최고액은 58,850,000원입니다. 이후 2025.08.05. 한국주택금융공사의 임의경매개시결정이 들어왔고, 이 경매개시결정과 말소기준 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
이번 사건의 핵심은 권리보다는 가격입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 86,000,000원인데, 동일 면적대 최근 12개월 실거래 평균은 72,666,666원, 최신 거래는 2026.06의 60,000,000원입니다. 데이터상 최저가는 최근 12개월 평균의 118.3%이고 최근 거래 흐름도 -4.5%로 나타나, 신건 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1318 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 평산동 1108-88 경보그린타워 201동 8층809호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 평산회야로 51 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 16층 건물 내 8층 809호 |
| 시세 비교 면적 | 59.86㎡ |
| 소유자 | 정외순 |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 86,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 38,272,292원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액 0원
임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 임차인이 존재한다고 단정할 수도, 별도의 대항력 임차인이 있다고 볼 근거도 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준권리인 2015.04.14. 국민은행 근저당권은 매각으로 소멸하고, 2025.08.05. 한국주택금융공사의 임의경매개시결정도 그 이후 권리로서 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건
시세 비교 대상은 경보2 단지의 59.86㎡·61.9㎡ 거래이며, 총 12건의 실거래가 있습니다. 전체 12건 평균은 75,250,000원이지만 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 3건, 평균 72,666,666원이고 최신 거래는 2026.06의 60,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.86㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.01 | 59.86㎡ | 15 | 75,000,000원 |
| 2026.01 | 61.9㎡ | 14 | 83,000,000원 |
| 2025.06 | 59.86㎡ | 5 | 63,000,000원 |
| 2025.03 | 59.86㎡ | 10 | 75,000,000원 |
| 2025.02 | 61.9㎡ | 4 | 75,000,000원 |
| 2024.10 | 61.9㎡ | 6 | 80,000,000원 |
| 2024.09 | 61.9㎡ | 5 | 93,000,000원 |
| 2024.06 | 61.9㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2024.05 | 59.86㎡ | 2 | 69,000,000원 |
| 2024.03 | 61.9㎡ | 1 | 68,000,000원 |
| 2023.11 | 61.9㎡ | 16 | 92,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 72,666,666원 |
현재 최저가 86,000,000원은 최근 12개월 평균의 118.3%입니다. 전체 12건 평균 75,250,000원과 비교해도 높고, 최신 거래 60,000,000원보다도 절대금액이 큽니다. 여기에 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -4.5%로 나타나므로, 과거의 93,000,000원 같은 고가 사례를 근거로 신건 86,000,000원을 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 86,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,948,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 58,850,000원 | 58,850,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 25,202,000원 |
현재 회차 86,000,000원 가정에서는 집행비용 1,948,000원과 국민은행 근저당 58,850,000원이 배당되고 소유자 잔여는 25,202,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리보다 가격 조정 효과
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 86,000,000원 | 58,850,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 68,800,000원 | 58,850,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 55,040,000원 | 53,649,280원 | 5,200,720원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 68,800,000원, 2회 유찰 시 55,040,000원으로 내려갑니다. 2회 유찰 시 국민은행 근저당 배당에는 5,200,720원의 미배당이 생기지만, 데이터상 그 금액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니어서 매수인 인수는 계속 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 양산시 남부동 소재 웅상여자중학교 남서측 인근이며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 및 주거나지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 16층 건물 내 8층 809호이며, 위생·급배수시설, 소화전, 승강기 및 도시가스시설이 있습니다.
- 도로. 단지는 2면이 포장도로에 접하고 있고 내외부 가로망 상태는 보통입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 595,000원/㎡입니다.
- 규모. 경보2 단지는 498세대이며 준공일은 1992-11-13입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 75,250,000원보다 최근 12개월 평균 72,666,666원, 최신 거래 60,000,000원과 -4.5% 추세를 가격 판단에서 우선 보세요.
- 신건 고가 경계. 현재 최저가 86,000,000원은 최근 12개월 평균의 118.3%이므로 ‘경매니까 싸다’는 전제를 두지 않는 것이 핵심입니다.
- 회차별 가격. 데이터상 1회 유찰 시 68,800,000원, 2회 유찰 시 55,040,000원입니다. 각 회차의 가격을 실거래와 다시 비교해야 합니다.
- 임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 현황조사·매각물건명세서의 점유관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 배당 외 항목 확인. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 입찰 전 관련 원본 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 통과, 신건 가격은 보수적으로
이 사건은 현재 계산상 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준권리 이후의 경매개시결정도 매각으로 소멸해 권리구조는 비교적 단순합니다. 반면 가격은 다릅니다. 신건 최저가 86,000,000원이 최근 12개월 평균 72,666,666원의 118.3%이고 최신 거래는 60,000,000원, 최근 거래 추세는 -4.5%입니다. 따라서 현재 회차를 ‘시세보다 저렴한 경매’로 보기는 어렵습니다. 권리는 통과, 가격은 보류. 이 물건은 현재 86,000,000원 자체보다 유찰 시 68,800,000원·55,040,000원으로 조정되는 가격을 실제 거래 흐름과 대조하는 것이 핵심입니다.
