울산지방법원 2025타경1318. 경상남도 양산시 평산동 경보그린타워 201동 8층 809호 아파트입니다. 감정가는 86,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 60,200,000원, 감정가의 70%입니다. 소유자는 정외순이며, 2015년 설정된 주식회사국민은행 근저당권 58,850,000원이 말소기준권리입니다. 이후 한국주택금융공사의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
등기상 남아 있는 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 점유자까지 소유자라고 단정할 수는 없습니다. 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 현황조사와 실제 점유관계를 대조해야 합니다. 가격 측면에서는 최근 평균보다 낮아졌어도 최신 거래와 거의 같은 수준이고, 최근 시세가 하락 추세이므로 할인율만 보고 저가 낙찰 기회로 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1318 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 평산동 1108-88 경보그린타워 201동 8층 809호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 평산회야로 51 |
| 물건종류 / 규모 | 집합건물(아파트) · 16층 건물 중 8층 · 동일 평형 비교면적 59.86㎡ |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 정외순 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 86,000,000원 / 60,200,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한국주택금융공사 / 38,272,292원 |
| 말소기준권리 | 2015.04.14 국민은행 근저당권 · 채권최고액 58,850,000원 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 (배당 추정 기준) |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당
권리분석의 중심은 2015.04.14 설정된 국민은행 근저당권입니다. 을구 11번에 채권최고액 58,850,000원으로 설정되어 있으며, 이 권리가 현재 말소기준권리입니다. 이후 2025.08.05 등기된 한국주택금융공사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
과거 한국주택은행·웅상새마을금고·중소기업은행·국민은행 명의의 다른 근저당권들은 이미 말소된 이력입니다. 2009년 웅상새마을금고의 임의경매개시결정도 취하로 말소됐고, 국민건강보험공단의 압류 역시 해제·말소됐습니다. 과거에 존재했던 말소 권리를 현재 인수해야 하는 채무로 중복 계산해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 거래와 비슷하다
경보그린타워와 관련된 경보2 단지의 실거래 비교입니다. 단지는 498세대, 준공일은 1992.11.13이며 실거래 표본은 전용 59.86㎡ 및 61.9㎡를 포함한 총 12건입니다. 두 면적이 혼재하므로 가격 비교에서는 실제 전용면적과 층별 차이를 함께 고려해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.86㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.01 | 59.86㎡ | 15 | 75,000,000원 |
| 2026.01 | 61.9㎡ | 14 | 83,000,000원 |
| 2025.06 | 59.86㎡ | 5 | 63,000,000원 |
| 2025.03 | 59.86㎡ | 10 | 75,000,000원 |
| 2025.02 | 61.9㎡ | 4 | 75,000,000원 |
| 2024.10 | 61.9㎡ | 6 | 80,000,000원 |
| 2024.09 | 61.9㎡ | 5 | 93,000,000원 |
| 2024.06 | 61.9㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2024.05 | 59.86㎡ | 2 | 69,000,000원 |
| 2024.03 | 61.9㎡ | 1 | 68,000,000원 |
| 2023.11 | 61.9㎡ | 16 | 92,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 72,666,666원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 75,250,000원 |
전체 12건의 평균은 75,250,000원이고, 최근 12개월 3건 평균은 72,666,666원입니다. 현재 최저가 60,200,000원은 최근 평균의 82.8%에 해당하므로 최근 평균과 비교하면 가격이 내려온 것은 사실입니다.
그러나 2026년 6월 전용 59.86㎡, 7층 거래가 60,000,000원으로 확인됩니다. 경매물건은 8층이며 현재 최저가가 이 최신 거래보다 200,000원 높습니다. 최근 거래 추세도 -4.5%로 하락하고 있어 전체 평균이나 최근 평균만으로 저가 매수라고 판단하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,483,600원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 58,850,000원 | 58,716,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 60,200,000원 |
| 근저당 미배당 | — | 133,600원 |
현재 최저가를 매각가로 가정한 추정배당입니다. 집행비용 1,483,600원을 제외한 58,716,400원이 국민은행 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액 133,600원이 발생합니다. 실제 채권액·법정 우선순위·집행비용에 따라 배당은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 미배당 발생 자체가 매수인의 채무 인수를 뜻하지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가가 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 최저매각가 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 60,200,000원 | 133,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 42,140,000원 | 17,868,520원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 29,497,999원 | 30,282,965원 | 0원 |
최저가가 낮아지면 근저당권자의 미배당액은 증가하지만, 국민은행 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리이므로 미배당액을 매수인이 추가 부담하는 구조는 아닙니다. 현재 추정 기준으로 매수인의 실질취득금액은 낙찰가격과 같으며, 별도 취득비용을 제외한 금액입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 웅상여자중학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택, 근린생활시설 및 주거나지가 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 16층 건물 중 8층입니다. 위생·급배수시설, 소화전, 승강기 및 도시가스시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지는 2면이 포장도로에 접하고 있으며 내외부 가로망 상태는 보통입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가 자료는 595,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 498세대 단지로 1992.11.13 준공됐습니다. 전체 실거래 표본이 60,000,000원부터 93,000,000원까지 분포하고, 최근 거래 추세는 -4.5%입니다. 가격 편차와 노후도를 고려하여 매도 가능 가격을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 거래 우선. 2026.06 전용 59.86㎡의 60,000,000원 거래를 우선 비교하세요. 최근 12개월 평균 72,666,666원만을 기준으로 수익성을 계산하면 실제 가격 경쟁력을 과대평가할 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -4.5%를 고려하고, 입찰 직전 추가 거래와 매물 호가를 재확인하세요. 과거 전체 평균 75,250,000원을 매도 가능 가격으로 단정하지 마세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입세대를 확인하고, 임차인이 발견되면 대항력·보증금·확정일자·배당요구를 별도 검토하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차의 근저당 미배당액 133,600원은 매수인 인수채무로 계산되지 않습니다. 실제 배당금액과 말소 여부는 최종 원본을 대조하세요.
- 관리비 및 명도. 공용부분 미납 관리비, 점유자의 인도 협조 여부와 필요한 명도 비용을 확인하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 42,140,000원, 3회 유찰 시 29,497,999원의 추정 최저가격이 제시되어 있습니다. 향후 기일과 실제 최저가를 확인한 뒤 판단하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “평균보다 저렴해도 최신 거래보다 싸지는 않다”
이 물건은 권리 구조와 가격 판단을 분리해서 살펴봐야 하는 아파트입니다. 2015년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 경매개시결정까지 매각으로 소멸하는 구조여서 배당 추정상 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계가 미상이므로 점유 조사는 반드시 마무리해야 합니다.
가격은 보다 신중하게 봐야 합니다. 1회 유찰된 60,200,000원은 최근 평균 72,666,666원의 82.8%로 겉보기 할인폭이 있습니다. 하지만 최신 실거래는 60,000,000원이고, 최근 시세 추세도 -4.5%입니다. 따라서 현재 최저가에 명확한 가격 메리트가 있다고 평가하기는 어렵습니다.
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.7회이며, 본건은 이미 1회 유찰됐습니다. 추가 유찰을 전제로 단정하기보다 최신 시세, 실점유 관계, 매각조건을 확인해 적정 응찰가격을 산정하는 접근이 적절합니다. 권리 구조는 비교적 단순하지만, 최신 거래 기준 가격은 보류. 이 물건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 거래 가능한 가격보다 얼마나 낮게 취득하느냐입니다.
