대구지방법원 2026타경3206. 달성군 화원읍 대곡역신동아파밀리에 101동 1층 101호 아파트입니다. 등기상 현재 소유자는 공금숙이며 2023.07.31. 거래가액 372,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 본건의 감정가와 최저매각가는 모두 318,000,000원으로 아직 유찰 없는 신건입니다. 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
권리 흐름은 과거에 설정됐다가 이미 말소된 근저당이 다수 존재하고, 현재 경매와 직접 연결되는 권리로는 한국자산관리공사로 이전된 근저당권, 2025년 가압류 3건, 2026년 임의경매개시결정이 확인됩니다. 제공된 말소기준 판정은 2025.07.28. 갑구 9번 가압류이며, 그 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3206 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 화원읍 구라리 1722 대곡역신동아파밀리에 101동 1층101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상23층 · 제1층 제101호 |
| 비교 대상 면적 | 115.654㎡ |
| 소유자 | 공금숙 · 2023.07.31. 소유권이전 · 거래가액 372,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 318,000,000원 / 318,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 287,089,295원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 근저당권은 여러 차례 설정·말소됐습니다. 2023.07.31. 삼성화재해상보험 주식회사 명의로 채권최고액 289,800,000원의 근저당권이 설정됐고, 2024.10.11. 한국자산관리공사로 이전된 내역이 있습니다. 이후 2025.07.28. 베리타스자산대부 165,013,597원, 2025.09.02. 케이뱅크 46,288,594원, 2025.09.15. 베리타스자산대부 25,002,508원의 가압류가 이어졌습니다.
제공된 판정상 말소기준은 2025.07.28. 갑구 9번 가압류이고, 그 뒤의 가압류 2건과 2026.02.19. 한국자산관리공사의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원으로 산정돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다
비교 대상은 신동아파밀리에 동일 면적 115.65㎡ 거래입니다. 전체 12건 평균은 352,333,333원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 350,333,333원, 최신 거래는 2025.06. 313,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 -0.8%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 115.65㎡ | 3 | 313,000,000원 |
| 2024.10 | 115.65㎡ | 14 | 369,000,000원 |
| 2024.10 | 115.65㎡ | 14 | 369,000,000원 |
| 2024.06 | 115.65㎡ | 4 | 323,000,000원 |
| 2024.04 | 115.65㎡ | 11 | 360,000,000원 |
| 2024.03 | 115.65㎡ | 11 | 352,000,000원 |
| 2024.03 | 115.65㎡ | 19 | 357,000,000원 |
| 2023.06 | 115.65㎡ | 1 | 372,000,000원 |
| 2023.05 | 115.65㎡ | 13 | 350,000,000원 |
| 2023.02 | 115.65㎡ | 18 | 345,000,000원 |
| 2022.06 | 115.65㎡ | 1 | 363,000,000원 |
| 2021.10 | 115.65㎡ | 1 | 355,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 115.65㎡ | 3건 | 350,333,333원 |
현재 최저가 318,000,000원은 최근 12개월 평균의 90.8%입니다. 평균만 보면 할인돼 보이지만, 가장 최신 거래가 313,000,000원이라는 점이 중요합니다. 즉 신건 최저가는 최신 거래보다 높은 수준입니다. 여기에 최근 거래 추세도 -0.8%이고 본건은 1층이므로, 최근 평균 대비 90.8%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”고 결론 내리기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 318,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,252,000원 |
| 1. 가압류 · 주식회사베리타스자산대부 | 165,013,597원 | 165,013,597원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 46,288,594원 | 46,288,594원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 베리타스자산대부 | 25,002,508원 | 25,002,508원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 76,443,301원 |
제공된 배당 시뮬레이션에서는 채권 합계 236,304,699원이 전액 배당되고 76,443,301원이 소유자에게 남는 것으로 계산돼 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 신청채권자의 사건 청구액은 287,089,295원으로 표시돼 있으므로 실제 배당순위·배당액은 배당 관련 원본을 최종 대조해야 합니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 318,000,000원 | 236,304,699원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 254,400,000원 | 236,304,699원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 203,520,000원 | 199,870,720원 | 36,433,979원 | 0원 |
2회 유찰 시 채권 미배당액이 36,433,979원으로 계산되지만, 매수인 인수액은 여전히 0원입니다. 즉 회차가 내려가면서 채권자가 덜 배당받는 구조이지, 그 부족액이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국전력공사대구본부 달성전력지사 북서측 인근이며, 공동주택·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재하는 지대입니다. 제반 입지여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철이 소재합니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 신동아파밀리에 425세대, 사용승인 관련 기준일은 2007-10-12로 확인됩니다.
- 도로. 북서측 및 남동측으로 폭 약 15M 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 도로·소로2류·중로2류에 접합니다. 상대보호구역과 가축사육제한구역 관련 지정이 확인됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 18,039.0㎡, 공시지가 1,544,000원/㎡입니다.
- 건물. 기본 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 구비돼 있고 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 동일 면적 거래가 313,000,000원부터 372,000,000원까지 형성돼 있으며, 최근 거래 추세는 -0.8%입니다. 본건은 1층이므로 층별 가격 차이를 특히 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 거래 우선. 최근 12개월 평균 350,333,333원만 보면 최저가 318,000,000원이 낮아 보이지만, 최신 거래 313,000,000원보다 높습니다. 평균 할인율만 보고 싸다고 판단하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -0.8%입니다. 신건 응찰가를 정할 때 과거 고가 거래보다 현재 가격대를 우선해서 보세요.
- 1층 가격 확인. 본건은 1층 101호입니다. 동일 면적 실거래 안에서도 층별 가격 편차가 있으므로 평균값을 그대로 적용하지 않는 것이 좋습니다.
- 임차관계 확인. 현재 계산상 인수액은 0원이지만 감정요항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유·임차관계는 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
- 권리 원본 대조. 제공된 말소기준 판정은 2025.07.28. 가압류이며, 한국자산관리공사로 이전된 근저당권과 경매개시 관계도 함께 확인해야 합니다.
- 배당표 대조. 사건 청구액 287,089,295원과 제공된 예상배당 구성은 반드시 실제 배당순위·채권신고 내역과 대조하세요.
맺으며 — “평균보다 낮다”보다 “최신 거래보다 어떠한가”가 중요하다
이 물건의 장점은 분명합니다. 현재 시뮬레이션상 매수인 인수 0원이고, 말소기준 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 권리 인수금 때문에 실질취득가가 불어나는 유형은 아닙니다.
하지만 가격에서는 한 번 더 걸러 봐야 합니다. 신건 최저가 318,000,000원은 최근 12개월 평균 350,333,333원의 90.8%로 보이지만, 가장 최신 거래는 313,000,000원이고 추세는 -0.8%입니다. 여기에 본건이 1층이라는 조건까지 있습니다. 따라서 “최근 평균보다 낮으니 싸다”는 결론은 금물입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 신건 가격은 보수적으로. 이 사건의 핵심은 인수 위험보다 현재 시장가격과 1층 가격을 얼마나 정확히 맞추느냐입니다.
