대구지방법원 2026타경3206. 달성군 화원읍 구라리의 대곡역신동아파밀리에 101동 1층 101호입니다. 전용면적 115.654㎡, 지하 1층·지상 23층 건물의 1층 아파트입니다. 소유자 공금숙은 2023년 7월 31일 이 물건을 372,000,000원에 취득했습니다. 이후 채권관계가 경매로 이어졌고, 한국자산관리공사가 신청한 임의경매가 진행 중입니다.

이 물건에서 가장 먼저 눈에 들어오는 숫자는 222,600,000원입니다. 감정가 318,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가가 감정가의 70%로 내려왔습니다. 같은 면적의 최근 실거래 평균과 비교해도 가격 간격이 큽니다.

그러나 경매에서는 시세보다 낮은 가격과 안전한 취득을 구분해야 합니다. 특히 이 사건은 2023년 7월 31일 설정된 근저당권이 2024년 한국자산관리공사로 이전되었고, 그 뒤에 가압류 3건이 설정됐습니다. 근저당권의 말소 여부와 가압류보다 앞선 배당순위를 확인하지 않은 채 단순 배당 계산만 믿고 입찰해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권이 가압류보다 먼저다

권리관계의 핵심은 2023년 근저당과 2025년 가압류의 선후관계입니다. 2023년 7월 31일 설정된 삼성화재해상보험 근저당권은 한국자산관리공사에 이전됐고, 한국자산관리공사가 2026년 2월 19일 임의경매를 신청했습니다. 이는 근저당권을 기초로 경매가 진행되는 구조와 부합합니다.

이후 베리타스자산대부의 가압류 2건(165,013,597원·25,002,508원)과 케이뱅크 가압류 1건(46,288,594원)이 존재합니다. 이들 가압류는 모두 2023년 근저당권보다 뒤에 설정됐으므로, 통상적인 매각 소멸 관계에서는 낙찰자가 개별 채무로 인수하는 대상이 아닙니다. 단, 각 채권자의 정확한 배당액은 확정 채권액과 우선순위, 집행비용 등에 따라 달라집니다.

② 시세 비교 — 최근 거래를 우선해야 한다

대곡역신동아파밀리에 동일 면적대인 전용 115.65㎡의 실거래 12건입니다. 2021년부터 2025년까지의 거래가 함께 포함되어 있어, 과거 가격을 모두 합친 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선 판단 기준으로 삼는 것이 타당합니다.

전체 12건 평균은 352,333,333원이지만, 과거 고가 거래가 포함된 평균을 현재 가치로 그대로 적용하기는 어렵습니다. 비교 기간상 최근 12개월 거래 3건의 평균은 350,333,333원, 최신 거래인 2025년 6월 3층 매매가격은 313,000,000원입니다.

현재 최저매각가 222,600,000원은 최근 12개월 평균의 63.5%입니다. 최신 거래가 313,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 확인된 실거래 기록과 비교하면 최저가의 가격상 여유는 분명히 존재합니다.

③ 예상배당표 (매각가 222,600,000원 가정 · 우선순위 검증 필요)

현재 회차 최저매각가를 낙찰가로 가정한 배당 계산입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 가압류 채권에 배분한 계산 결과를 표시합니다. 단, 이 금액 배분은 실제 법원의 확정 배당순위와 일치한다고 볼 수 없습니다. 선행 근저당권에 대한 배당을 반영하지 않은 계산이므로 아래 배당표와 도넛 차트는 우선순위 검증 전 참고 수치입니다.

계산상 채권총액 236,304,699원, 채권자 배당합계 218,683,600원, 미배당 17,621,099원입니다. 집행비용은 3,916,400원으로 추정되어 있습니다. 실제 법원의 배당에서는 선순위 근저당권과 세금 등 우선변제 항목 때문에 배당 결과가 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 회차별 자금·미배당 시나리오

현재 1회 유찰 상태이며, 최저매각가가 감정가의 70%로 내려왔습니다. 추가 유찰이 발생할 경우의 가격과 미배당 규모를 함께 보면, 매각가격이 낮아질수록 채권자에게 돌아가는 배당은 줄어드는 구조입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 실거래 기준)

• 입지. 대구광역시 달성군 화원읍 구라리 소재 한국전력공사 대구본부 달성전력지사 북서측 인근입니다. 주변에는 공동주택과 단독주택, 각종 근린생활시설이 혼재하며 제반 입지여건은 무난한 편으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철이 소재합니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 2007년 준공한 425세대 규모의 아파트입니다. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 23층이며 기본적인 위생·급배수·난방·소화전·승강기 설비가 있습니다.
• 층수. 대상 물건은 1층입니다. 동일 면적 고층 실거래가격을 그대로 적용하지 않고 1층 선호도, 일조, 사생활, 실제 실내 상태 등을 확인해야 합니다.
• 도로. 북서측 및 남동측으로 폭 약 15m 포장도로에 접합니다. 아파트 부지는 북동하향 완경사지에 위치한 부정형 토지입니다.
• 규제. 제2종·제3종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역 등이 포함되며, 교육환경 상대보호구역과 가축사육제한구역 등의 제한이 있습니다.
• 토지. 공시지가 1,544,000원/㎡, 지목은 대, 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
• 환금성. 동일 면적 거래 이력은 있으나 최근 실거래가 2025년 6월까지 확인되고, 최근 거래가격 흐름도 0.8% 하락으로 집계됩니다. 현재 실매수 수요와 1층 매각 가능 가격은 추가 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 검증. 2023.07.31 삼성화재해상보험 근저당권과 2024.10.11 한국자산관리공사 이전등기를 확인하세요. 2025년 가압류를 최초 기준으로 보는 판단은 선행 근저당권을 누락할 수 있습니다.
• 배당 우선순위 검증. 한국자산관리공사의 청구액 287,089,295원과 선순위 근저당권 채권최고액 289,800,000원을 대조하고, 법원 배당에서 선순위 채권이 어떻게 취급되는지 확인해야 합니다.
• 실제 점유자 확인. 임차인 신고가 없더라도 임대관계가 미상입니다. 현황조사서와 전입관계를 통해 점유자, 보증금, 점유 개시 및 대항력 가능성을 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 대조. 소멸하지 않는 권리, 매수인 인수사항, 임대차관계 기재를 확인한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.
• 최근 시세 재확인. 2025.06 거래 313,000,000원이 확인된 최신 실거래입니다. 2026년 매각 시점의 실제 호가 및 거래 가능 가격, 특히 1층의 시장성을 별도로 점검하세요.
• 명도와 관리비. 실제 점유관계를 조사하고 명도 소요 및 공용부분 체납 관리비 등 추가 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 현장 상태 확인. 1층의 채광·습기·소음·사생활 보호, 내부 수리 필요성과 공용부 상태를 확인하고 적정 입찰가격에 반영해야 합니다.
• 원본 서류 재확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각공고를 대조하세요.

맺으며 — “가격은 유리해 보이지만, 배당순위부터 확인하라”

이 물건의 현재 최저매각가 222,600,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 350,333,333원의 63.5%입니다. 최신 거래 313,000,000원과 비교해도 낮으므로, 확인된 실거래가격 기준으로는 가격 경쟁력이 있습니다.

그러나 판단을 여기서 끝내서는 안 됩니다. 시장 흐름은 0.8% 하락으로 집계되고, 마지막 확인 거래와 매각기일 사이에 시차가 있습니다. 특히 대상 물건은 1층이므로 최근 고층 거래와 동일한 가격으로 평가할 수 없습니다.

권리분석에서는 더 중요한 확인 사항이 있습니다. 2023년 설정된 근저당권이 2025년 가압류보다 먼저 존재하고, 해당 근저당권이 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 현재 가압류 중심으로 제시된 배당액은 이 선순위 근저당권을 반영하지 않아 법적 우선순위에 따른 배당 결과로 확정할 수 없습니다. 임차인 신고는 없지만 점유 및 임대관계도 확인해야 합니다.

결론은 가격 검토 대상이지만, 바로 입찰을 결정하기에는 권리와 점유 확인이 부족한 물건입니다. 선순위 근저당권과 배당구조, 대항력 있는 점유자 유무를 먼저 확인하고, 이후 1층의 실제 처분가격과 취득 부대비용을 반영해 입찰가를 결정하는 것이 타당합니다. 최저가의 할인 폭보다 실제로 안전하게 취득할 수 있는지가 우선입니다.