대구지방법원 2026타경3225. 달서구 본동 월성주공5단지 505동 1508호, 전용 38.64㎡의 복도식 아파트입니다. 현재 소유자는 김병국이며, 2017년 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했습니다. 2019년 현대캐피탈이 채권최고액 66,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 에스비아이저축은행의 근저당과 신한카드의 가압류가 더해졌습니다. 현대캐피탈이 임의경매를 신청하면서 매각절차가 진행되고 있습니다.

이 사건의 핵심은 권리의 소멸 구조와 유찰에 따른 가격 할인입니다. 현대캐피탈의 근저당은 매각으로 소멸하는 말소기준권리이고, 후순위 권리들도 매각으로 소멸합니다. 채권자들이 배당받지 못하는 금액이 상당하지만, 그것이 곧바로 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다.

가격 측면에서도 눈에 띄는 차이가 있습니다. 감정가 68,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 47,600,000원으로 내려왔습니다. 최근 12건 실거래 평균은 69,458,333원이지만 전용 41.3㎡ 거래가 섞여 있으므로, 동일 전용 38.64㎡ 거래와 최신 거래를 함께 비교하는 것이 타당합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸

이 물건의 말소기준권리는 2019.07.31 접수된 을구 15번 현대캐피탈 근저당권입니다. 채권최고액은 66,000,000원이며, 매각으로 소멸합니다.

2022년 설정된 에스비아이저축은행의 근저당권 42,000,000원과 2025년 신한카드 가압류 9,631,410원도 모두 말소기준권리 이후에 설정된 권리입니다. 매각으로 소멸하며, 2026년 현대캐피탈의 경매개시결정 등기 역시 말소됩니다.

과거에도 이 부동산은 2003년 경매개시결정과 2004년 경매 매각 이력이 있습니다. 당시 압류와 가압류, 근저당 등은 이미 말소되었으며 현재의 인수권리로 취급하지 않습니다. 2017년 월배농업협동조합 근저당도 2019년에 말소되었습니다.

② 시세 비교 — 4,760만원의 가격 경쟁력

월성주공5단지의 최근 12건 실거래는 2026년 6월부터 9월까지 확인됩니다. 거래 평균은 69,458,333원이고 최저가 47,600,000원은 이 평균의 68.5%입니다.

다만 전체 12건에는 대상 물건의 전용 38.64㎡뿐 아니라 41.3㎡ 거래도 포함되어 있습니다. 따라서 전체 평균만으로 할인폭을 평가하면 실제 동일 면적 대비 가격 메리트가 과대평가될 수 있습니다.

동일 전용 38.64㎡ 거래만 별도로 보면, 표에 나타난 8건의 단순 평균은 64,812,500원입니다. 이 기준에서도 최저가 47,600,000원은 약 73.4%로 최근 거래가격보다 낮습니다.

특히 가장 최근인 2026년 9월 거래는 전용 38.64㎡, 4층, 58,000,000원입니다. 현재 최저가는 이 거래보다 10,400,000원 낮은 가격입니다. 따라서 전체 평균에 포함된 대형 면적 거래를 제외하더라도 가격상 할인 여지가 확인됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 47,600,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액 1,256,800원을 공제한 뒤, 현대캐피탈에 46,343,200원이 배당되는 시나리오입니다.

채권액은 근저당권 채권최고액과 가압류 청구금액 기준입니다. 현대캐피탈의 실제 신청 청구액은 66,055,532원입니다. 배당은 집행비용 추정과 제공된 채권순위를 바탕으로 한 시뮬레이션이며 실제 채권잔액·당해세·법정 우선변제권 등은 확정 반영되지 않았습니다.

주요 채권액 합계는 117,631,410원이고, 예상 배당액은 46,343,200원입니다. 따라서 채권자 전체의 미배당액은 71,288,210원으로 추정됩니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 등기상 인수는 0원

추가 유찰 시 최저가격과 채권자 배당액의 변화를 비교하면 다음과 같습니다.

가격이 낮아질수록 현대캐피탈 등 채권자의 미배당액은 증가하지만, 말소 대상인 등기상 권리가 매수인에게 넘어오는 것은 아닙니다. 반대로 유찰을 무조건 기다리는 전략도 확실하지 않습니다. 이미 현재 최저가격이 동일 면적 최근 거래보다 낮기 때문에 이번 회차에서 경쟁입찰이 발생할 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 달서구청 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·학교·주택·근린생활시설 등이 혼재한 주거지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스 승강장과 간선도로 접근성이 양호하여 제반 교통사정은 무난한 편으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 15층 건물의 최상층 단위세대입니다. 복도식 아파트이며 승강기, 소화전, 급배수설비, 도시가스 및 중앙집중식 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 단지. 1992년 준공, 1,740세대 규모입니다. 거래 사례는 존재하지만 준공 후 상당한 기간이 경과했으므로 공용부·배관·설비·누수·내부 수선상태를 확인해야 합니다.
• 도로. 서측 약 15m, 남측 약 10m, 북동측 및 북측 약 6~8m 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(공동주택용지)이며, 상대보호구역과 가축사육제한구역 등의 제한사항이 확인됩니다.
• 토지. 단지 부지면적은 52,920.2㎡이며, 공시지가는 1㎡당 1,919,000원입니다.
• 공부·위반사항. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 동일 전용면적 거래가 지속적으로 확인되나 가격 편차가 존재합니다. 향후 재매각 가능성은 내부 상태, 층별 선호, 유지관리 비용과 실제 시장 수요를 함께 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 점유자·전입세대 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부를 확인하여 선순위 대항력 임차인에 따른 인수 위험을 배제해야 합니다.
• 말소기준권리 확인. 2019.07.31 현대캐피탈 근저당권이 말소기준이며, 후순위 에스비아이저축은행 근저당과 신한카드 가압류가 모두 매각으로 소멸하는지 최신 등기부 및 매각물건명세서에서 재확인하세요.
• 실거래 비교. 전체 평균 69,458,333원에 전용 41.3㎡가 포함되어 있으므로, 전용 38.64㎡ 거래를 중심으로 비교하고 특히 최신 58,000,000원 거래의 층·상태 차이를 반영하세요.
• 최상층 상태 점검. 15층 건물의 15층이므로 옥상 방수, 천장 누수 흔적, 단열 및 결로, 창호 상태를 확인해야 합니다.
• 관리비·명도 비용. 공용부분 관리비 체납 여부와 점유자 퇴거 및 인도에 필요한 비용을 확인한 뒤 입찰가 상한을 정하세요.
• 배당 부족과 인수 구분. 채권자 예상 미배당액 71,288,210원은 후순위 권리 소멸에 따른 부족액이지 매수인의 자동 승계 채무가 아닙니다. 다만 확인되지 않은 별도 인수권리는 반드시 점검하세요.
• 매각조건 원본 확인. 매각기일 2026.10.22 기준 최저가격, 입찰보증금, 기일변경, 매각물건명세서, 현황조사서 및 등기사항증명서를 직접 대조하세요.

맺으며 — “권리는 단순하고 가격도 낮지만, 확인할 것이 남았다”

대구 월성주공5단지 505동 1508호는 등기상 권리 소멸 구조가 명확하고, 1회 유찰 후 가격 경쟁력이 생긴 아파트입니다. 현대캐피탈 근저당이 말소기준이고 후순위 담보권과 가압류도 모두 소멸하므로, 상당한 채권자 미배당이 발생하더라도 해당 금액을 매수인이 자동으로 떠안지는 않습니다.

최저가 47,600,000원은 최근 12건 평균 69,458,333원보다 낮고, 동일 면적 최신 거래 58,000,000원과 비교해도 할인 여지가 있습니다. 따라서 신건 가격이 부담스러운 물건과 달리, 현재 회차에서부터 입찰가격을 검토할 이유가 있습니다.

다만 임대관계 미상이라는 중요한 확인 과제가 남아 있습니다. 또한 대상이 1992년 준공된 복도식 아파트의 최상층인 만큼 수선비용을 고려하지 않은 단순 시세 차익 계산은 위험합니다.

결론은 조건부 긍정입니다. 점유·대항력 문제를 확인하고, 최상층 상태 및 관리비·명도 비용을 점검한 뒤 응찰가격을 결정하는 것이 합리적입니다. 권리상 소멸 구조와 최근 거래 대비 가격은 긍정적이지만, 확인되지 않은 점유 위험까지 해소되어야 실제 투자 매력도를 확정할 수 있습니다.