대구지방법원 2026타경3225. 대구 달서구 본동 월성주공5단지 505동 15층 1508호 아파트입니다. 현재 소유자는 김병국이며, 2017년 11월 24일 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2017년 12월 8일 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2019년 7월 31일 설정된 현대캐피탈주식회사 근저당권 66,000,000원입니다.
그 뒤 2022년 주식회사에스비아이저축은행 근저당권 42,000,000원, 2025년 신한카드 주식회사 가압류 9,631,410원, 2026년 현대캐피탈 주식회사의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 임차인도 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원으로 잡힙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3225 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 본동 616 월성주공5단지 505동 15층1508호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(복도식) · 전용 38.64㎡ · 15층 |
| 소유자 | 김병국 · 2017.12.08 소유권이전(2017.11.24 협의분할에 의한 상속) |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 68,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 66,055,532원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 2019년 현대캐피탈이 말소기준
임차인 없음. 현재 확인된 권리관계에서 매수인이 떠안을 임차보증금은 없습니다. 말소기준권리인 현대캐피탈 근저당권 뒤에 설정된 에스비아이저축은행 근저당, 신한카드 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 권리 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최저가 6,800만원 vs 최근 평균 7,025만원
월성주공5단지의 대상 면적은 전용 38.64㎡로 매칭됐고, 최근 거래 표본은 12건입니다. 최근 12개월 평균은 70,250,000원, 최신 거래는 2026년 8월 73,000,000원입니다. 현재 최저가 68,000,000원은 최근 평균의 96.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 41.3㎡ | 7 | 73,000,000원 |
| 2026.08 | 38.64㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2026.08 | 41.3㎡ | 2 | 93,000,000원 |
| 2026.08 | 38.64㎡ | 1 | 58,000,000원 |
| 2026.08 | 38.64㎡ | 13 | 75,000,000원 |
| 2026.07 | 38.64㎡ | 5 | 63,500,000원 |
| 2026.07 | 38.64㎡ | 14 | 63,000,000원 |
| 2026.07 | 41.3㎡ | 1 | 79,000,000원 |
| 2026.07 | 41.3㎡ | 12 | 70,000,000원 |
| 2026.07 | 38.64㎡ | 7 | 71,000,000원 |
| 2026.06 | 38.64㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2026.06 | 38.64㎡ | 8 | 67,500,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 70,250,000원 |
표본의 거래가는 58,000,000원~93,000,000원으로 편차가 있습니다. 대상과 같은 38.64㎡ 거래만 봐도 58,000,000원부터 75,000,000원까지 확인돼 층과 개별 상태에 따라 가격 차이가 큽니다. 현재 최저가 68,000,000원은 최근 평균보다 낮지만, 일부 같은 면적 거래보다 높은 수준이기도 해 신건 가격 자체를 과도하게 저평가로 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,624,000원 |
| 1. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 42,000,000원 | 376,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 9,631,410원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 117,631,410원 중 예상 배당액은 66,376,000원이며, 미배당은 51,255,410원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 68,000,000원 | 66,376,000원 | 51,255,410원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 54,400,000원 | 53,020,800원 | 64,610,610원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 43,520,000원 | 42,336,640원 | 75,294,770원 | 0원 |
유찰이 진행되면 후순위 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 물건은 임차인 인수형이 아니므로 낙찰가가 내려간다고 매수인 인수가 늘어나는 구조가 아닙니다. 각 시나리오에서 매수인 인수는 모두 0원으로 계산돼 실질취득은 해당 회차의 매각가와 같습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달서구 월성동 소재 달서구청 북동측 인근 본동에 위치하며, 부근은 아파트단지·학교·주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 시내버스승강장 및 간선도로와의 접근성 등 제반 교통사정은 무난한 편으로 평가돼 있습니다.
- 이용. 아파트 복도식으로 이용 중이며, 승강기·소화전·위생 및 급배수설비, 도시가스설비·중앙집중식 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,919,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 월성주공5는 1,740세대이며 준공일은 1992.08.16입니다. 최근 거래 표본에서 가격 편차가 확인되므로 개별 호수의 층·상태에 따른 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2019.07.31 현대캐피탈주식회사 근저당권 66,000,000원이 기준입니다.
- 임차관계 재확인. 현재 임차인은 확인되지 않지만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 매각물건명세서·현황조사를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 실거래 편차. 최근 표본이 58,000,000원~93,000,000원으로 넓어 15층 1508호의 내부 상태와 층 선호도를 함께 봐야 합니다.
- 배당 부족. 현재 가정 매각가에서는 에스비아이저축은행과 신한카드에 미배당이 발생하지만 해당 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 최근 평균 아래
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019년 현대캐피탈 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 에스비아이저축은행 근저당·신한카드 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 확인되지 않아 매수인 인수는 0원입니다.
가격은 신건 68,000,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 70,250,000원의 96.8%, 최신 거래 73,000,000원보다 낮습니다. 다만 같은 면적에서 58,000,000원, 63,000,000원, 63,500,000원, 65,000,000원 거래도 확인되는 만큼 최근 평균보다 낮다는 이유만으로 큰 폭의 저평가라고 단정할 수는 없습니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 개별 호수 상태를 확인한 뒤 판단입니다.
