울산지방법원 2025타경1357. 울산광역시 동구 방어동 선진파크빌2차 에이동 402호, 전용 76.13㎡의 다세대주택입니다. 소유자 김명숙 씨가 2014년 거래가 180,000,000원에 취득한 물건으로, 2018년 9월 우리은행이 채권최고액 130,900,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 우리은행이 임의경매를 신청했고, 현재 감정가 98,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 68,600,000원으로 낮아졌습니다.

가장 눈에 띄는 숫자는 68.8%입니다. 최저가가 최근 12개월 실거래 평균의 68.8%이므로 비교 가격만 보면 할인 폭이 분명합니다. 그러나 최근 거래의 시점이 2024년 8월에 머무르고, 최근·과거 가격 추세도 -0.3%로 소폭 하락 방향입니다. 실거래 대비 할인과 실제 환금성은 구분해서 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 말소기준

등기상 핵심은 2018.09.12 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 130,900,000원이며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 2025.08.18 접수된 우리은행의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.

과거 경남은행 및 농업협동조합중앙회의 근저당권, 박성수 명의 전세권, 동울산새마을금고 근저당권은 이미 등기부상 말소되었습니다. 특히 박성수의 전세권은 당초 85,000,000원에서 100,000,000원으로 변경된 이력이 있으나, 2014.08.25 말소된 과거 권리이므로 현재 매수인의 인수보증금으로 합산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 68.8%의 할인, 거래 시점은 주의

선진파크빌2차A는 16세대, 2002.10.07 준공된 다세대주택입니다. 전용 76.13㎡ 및 유사 면적 거래는 아래와 같습니다. 가격 평가에는 전체 거래 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래, 가격 추세를 우선 반영했습니다.

최저매각가 68,600,000원은 최근 12개월 평균 99,666,666원의 68.8%입니다. 최신 거래가인 105,000,000원(2024.08)보다도 낮습니다. 전체 평균 99,750,000원을 기준으로도 가격 차이는 크지만, 전체 평균만으로 투자 매력도를 높게 평가해서는 안 됩니다.

다만 최신 거래가 2024년 8월이라는 점에서 현재의 실제 매수 가능 가격을 확정하기 어렵습니다. 최근 거래 대비 과거 거래 추세는 -0.3%로 소폭 하락하고 있으며, 거래 표본 자체도 제한적입니다. 따라서 과거 실거래 대비 가격 메리트는 있으나, 현재 시장에서 즉시 같은 가격에 매도할 수 있다는 의미는 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.4%를 적용한 추정치입니다. 우리은행 채권은 채권최고액 기준으로 계산하며, 실제 배당액은 확정 채권액 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다.

현재 회차 예상배당은 우리은행에 66,965,200원, 집행비용 1,634,800원입니다. 근저당 채권최고액을 기준으로 한 미배당액은 63,934,800원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 다만 이 미배당액은 매수인 인수금이 아닙니다.

회차별 가격·미배당 시나리오

유찰이 추가되면 매각가가 내려가는 만큼 우리은행의 예상 미배당액도 커집니다. 그러나 제시된 회차별 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 가격이 하락한다고 해서 근저당 부족분을 매수인이 대신 갚는 구조는 아닙니다. 반대로 최저가 하락만으로 건축물 표시 문제나 실제 점유 확인 위험이 사라지는 것도 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 동구 방어동 화암초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 공장지대·공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남서측 약 10m, 남동측 약 6m의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 다세대주택으로, 위생·급배수·가스·난방설비가 있습니다. 내부 상태는 확인되지 않았으므로 별도 점검이 필요합니다.
• 토지. 장방형의 완만한 남서하향 경사지이며, 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 제2종일반주거지역이고 토지 공시지가는 970,000원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역 및 화암초등학교 상대보호구역에 해당합니다. 위반건축물 표시는 확인되지 않았으나 층수 표시 불일치 문제는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 2002.10.07 준공, 총 16세대 규모입니다. 최근 확인 거래의 시점이 오래되었고 가격 추세도 -0.3%로 소폭 하락하여, 향후 매도기간과 실제 처분가격에 대한 보수적 접근이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 층수·호실 표시 대조. 등기사항전부증명서의 총 4층 표시와 집합건축물대장의 지상 5층 표시 차이를 확인하세요. 대상 호실의 동일성과 공부 정정 필요 여부를 관계기관 및 관련 원본으로 점검해야 합니다.
• 실제 점유자 확인. 임대관계가 미상입니다. 임차인 신고가 확인되지 않았다는 사실만으로 무조건 공실이나 소유자 점유로 판단해서는 안 됩니다. 전입세대·현황조사·매각물건명세서를 재확인하세요.
• 시세 재확인. 최근 확인 거래가 2024.08이므로, 현재 매매 호가와 거래 가능 가격을 별도 검증하세요. 소폭 하락 추세와 거래 표본 부족을 함께 고려해야 합니다.
• 낙찰가와 총취득비용. 매수인 인수액은 0원으로 추정되지만, 취득 관련 세금·등기비용·명도비용·수리비용은 별도입니다. 최저매각가만을 총투자금으로 판단하지 마세요.
• 배당 부족과 인수 구분. 우리은행의 미배당액은 현재 회차 63,934,800원으로 예상되지만, 매수인에게 당연히 승계되는 금액은 아닙니다.
• 현장 상태 및 관리비. 내부 미확인 상태이므로 설비·누수·수리 필요 여부와 공용부분 미납 관리비 등을 점검하세요.
• 입찰 전 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 집합건축물대장을 서로 대조하세요.

맺으며 — “가격은 매력적, 확인은 필수”

이 물건은 1회 유찰로 최저가가 68,600,000원까지 낮아졌고, 최근 실거래 평균 대비 68.8%라는 가격상 할인도 확인됩니다. 우리은행 근저당권을 말소기준으로 하는 등기권리 구조에서 예상 인수액은 0원입니다.

다만 매수 판단의 핵심은 최저가보다 층수 표시 불일치와 미확인 점유관계, 소규모 다세대주택의 환금성입니다. 최신 확인 거래가 2024년 8월에 그치고 가격 추세도 소폭 하락하고 있어, 실거래 평균과의 차이 전체를 확정적인 투자수익으로 볼 수 없습니다.

결론은 ‘권리 구조 양호·가격 할인 확인, 그러나 조건부 접근’입니다. 서류상 층수 문제와 실제 점유관계를 해결하고, 현재 시점의 처분 가능 가격까지 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다. 낮은 최저가만으로 서둘러 낙찰받을 물건은 아닙니다.