울산지방법원 2025타경1357. 울산 동구 방어동 선진파크빌2차 A동 402호, 전용 76.13㎡ 규모의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김명숙 씨로, 2014.08.25. 거래가 180,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 말소기준은 2018.09.12. 설정된 우리은행 근저당권 130,900,000원입니다. 그보다 앞선 경남은행·농협·동울산새마을금고 근저당과 박성수 전세권은 등기부상 이미 말소됐고, 말소기준 이후의 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
배당 시뮬레이션에서도 매수인이 추가로 떠안을 금액은 0원입니다. 현재 최저가 98,000,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,164,000원 이후 우리은행에 95,836,000원이 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 35,064,000원의 미배당이 남습니다. 하지만 이 미배당은 매수인에게 승계되는 보증금이나 인수권리가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1357 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 방어동 1101-11 선진파크빌2차 에이동 5층402호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 동구 문재2길 3 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 76.13㎡ · 5층 |
| 소유자 | 김명숙 (2014.08.25. 거래가 180,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 98,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 106,663,351원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 준공 / 세대수 | 2002.10.07 · 16세대 |
① 권리 흐름 — 현재 인수할 권리는 없다
임차인 없음. 이번 자료상 별도의 임차인 신고가 확인되지 않아 대항력·우선변제·보증금 승계 문제는 없습니다. 과거 박성수 명의 전세권은 2007.10.09. 전세금 85,000,000원으로 설정됐다가 2012.10.09. 100,000,000원으로 변경된 후 2014.08.25. 해지로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2018.09.12. 우리은행 근저당권이며, 경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 시세 비교 — 약간 낮지만 할인 폭은 크지 않다
선진파크빌2차A의 전용 76.13㎡ 안팎 실거래는 제공 표본 기준 4건입니다. 전체 평균은 99,750,000원, 최근 12개월 평균은 99,666,666원, 최신 거래는 2024.08 · 105,000,000원입니다. 현재 최저가 98,000,000원은 최근 12개월 평균의 98.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 76.13㎡ | 4 | 105,000,000원 |
| 2023.12 | 76.13㎡ | 2 | 99,000,000원 |
| 2023.11 | 76.43㎡ | 5 | 95,000,000원 |
| 2023.06 | 76.13㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 99,750,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 99,666,666원 |
최저가가 최근 12개월 평균보다 낮기는 하지만, 98.3% 수준이므로 가격 차이는 크지 않습니다. 더구나 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세가 -0.3%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 평균 대비 98.2%라는 수치만 보고 큰 할인 물건으로 평가하기보다는, 실질취득 98,000,000원이 최근 시세와 거의 맞닿아 있는 신건으로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 130,900,000원 | 95,836,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 근저당 채권최고액 대비 35,064,000원이 미배당되지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물 내 5층으로 조사됐습니다.
- 입지. 울산광역시 동구 방어동 화암초등학교 북측 인근이며, 주변은 공장지대·공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 도로. 남서측 폭 10미터, 남동측 폭 6미터 정도의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 970,000원/㎡, 토지면적 463.1㎡이며 완경사·세로장방·소로각지입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고, 소로1류 및 소로3류에 접합니다.
- 환금성. 선진파크빌2차A는 16세대 규모이며, 제공된 동일·유사 면적 실거래 표본은 4건입니다. 거래 표본이 많지 않아 가격 판단 시 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 등기·건축물 층수 표기 차이
이 물건은 권리보다 공부 표기 확인이 중요합니다. 등기사항전부증명서 표제부의 건물내역에는 총 층수가 4층으로 기재돼 있으나, 집합건축물대장에는 지상 5층으로 기재돼 있습니다. 감정 내용은 바닥면적에 산입되지 않는 1층 주차장을 포함하면 5층 건물이고, 건축물대장 역시 5층이므로 등기사항전부증명서의 층수 표기를 오기로 보고 있습니다.
⑥ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 98,000,000원 | 95,836,000원 | 35,064,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 78,400,000원 | 76,588,800원 | 54,311,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 62,720,000원 | 61,191,040원 | 69,708,960원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 우리은행의 미배당은 커지지만, 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건에서 유찰의 의미는 권리위험 감소가 아니라 오직 매입가격 하락에 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 비교. 인수액이 0원이므로 현재 실질취득은 98,000,000원입니다. 최근12개월 평균 99,666,666원 대비 98.3%로, 신건 할인 폭은 크지 않습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간 대비 이전 구간 가격 추세가 -0.3%입니다. 전체 평균보다 낮다는 이유만으로 가격 가점을 크게 주지 마세요.
- 층수 표기 재확인. 등기 표제부 4층과 건축물대장 지상 5층 표기가 다릅니다. 감정서는 오기로 보고 있으나 응찰 전 원본을 직접 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정서상 내부는 미확인입니다. 벽지 등으로 기재돼 있으나 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 임대관계 현장 재확인. 현재 별도 임차인 신고는 없지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 전입 관계는 입찰 직전 다시 확인하는 편이 안전합니다.
- 환금성 보수적 접근. 16세대 다세대주택이고 실거래 표본이 4건이므로 매도 시 가격·기간을 넉넉히 잡아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·건축물대장·감정서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 신중”
이 사건의 권리구조는 단순합니다. 2018.09.12. 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 과거 전세권과 다른 근저당권은 이미 말소돼 있으며, 현재 별도 임차인도 확인되지 않습니다. 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 투자 판단의 핵심은 권리가 아니라 가격과 환금성입니다. 실질취득 98,000,000원은 최근 12개월 평균 99,666,666원의 98.3%로 큰 할인 구간이 아니고, 가격 추세 역시 -0.3%입니다. 여기에 16세대 다세대주택, 등기와 건축물대장의 층수 표기 차이까지 감안하면 신건에서 공격적으로 높은 가격을 쓸 이유는 제한적입니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 안전마진과 재매각성을 함께 보수적으로 따져야 하는 물건입니다.
