울산지방법원 2025타경1362. 양산시 북정동 883-2, 현칭 ‘행복한 세상’ 3층 302호의 다세대주택입니다. 현재 등기부상 소유자는 김서은이며, 2024.11.20. 최세원의 채권최고액 48,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리이고, 2025.09.04. 최세원이 임의경매를 신청했습니다. 해당 근저당권과 그 뒤의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 등기부만 보고 “권리가 깨끗하다”고 결론 내리면 안 됩니다. 매각물건명세서와 문건접수상 주거 임차인 정세영이 있고 배당요구도 2025.10.02. 접수됐습니다. 문제는 전입신고일과 보증금, 확정일자가 모두 확인되지 않는다는 점입니다. 따라서 대항력은 ‘있다’가 아니라 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 우선변제 여부와 낙찰자가 승계할 보증금이 있는지도 현 단계에서는 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1362 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 북정동 883-2 3층302호 · 도로명 경상남도 양산시 북정서길 45 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(다세대주택) · 38.31㎡ · 철근콘크리트구조 5층건 중 3층 |
| 소유자 | 김서은 |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 97,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2024.11.20. 근저당권 · 최세원 · 채권최고액 48,000,000원 |
| 청구액 | 41,288,767원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기부는 단순하지만 임차인이 변수
과거 서김해새마을금고, 구포새마을금고, 애니원캐피탈대부주식회사, 최성원 등의 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.11.20. 설정된 최세원의 근저당권입니다. 그 뒤 2025.09.04. 임의경매개시결정이 들어왔고, 둘 다 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 용도 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정세영 | 주거 | 2025.10.02 | 미상 | 미상 | 미상 |
전입신고일 미상으로 대항력 판정이 불가능하고, 보증금도 확인되지 않아 인수금액 계산이 불가능합니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다. 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 97.0%지만 표본이 적다
비교 가능한 거래는 전용 40.58㎡의 2건입니다. 2021.11. 2층 100,000,000원, 2025.08. 2층 100,000,000원으로 확인됩니다. 최근 12개월 평균도 100,000,000원, 최신 거래 역시 100,000,000원이며, 최근과 과거 거래의 추세 차이는 0.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 40.58㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2021.11 | 40.58㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 100,000,000원 |
현재 최저가 97,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래의 97.0%입니다. 즉 가격만 놓고 보면 최근 거래보다 낮은 수준입니다. 다만 최근 12개월 거래가 1건뿐이고, 대상 전용면적은 38.31㎡인 반면 비교 거래는 40.58㎡이므로 이 차이를 곧바로 확정적인 ‘저평가’로 해석하기는 어렵습니다. 특히 임차보증금과 대항력 여부가 밝혀지지 않은 상태라면 실제 취득비용은 최저가만으로 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 97,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,146,000원 |
| 1. 을구 9번 근저당권 · 최세원 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 46,854,000원 |
현재 배당 계산에서는 채권자에게 48,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 46,854,000원으로 계산됩니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이며, 정세영의 보증금·전입신고일·확정일자가 확인되면 실제 배당과 매수인 인수 여부가 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 97,000,000원 | 48,000,000원 | 46,854,000원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 77,600,000원 | 48,000,000원 | 27,803,200원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 62,080,000원 | 48,000,000원 | 12,562,560원 |
제시된 세 시나리오에서는 근저당권자 최세원에게 48,000,000원이 모두 배당됩니다. 다만 임차인의 권리관계가 미확정이므로, 유찰로 최저가가 내려가더라도 낙찰가 하락만 보고 실제 취득비용이 동일하게 내려간다고 단정하면 안 됩니다. 대항력 있는 임차인으로 확인되고 미배당 보증금이 발생한다면 그 금액은 매수인 부담으로 연결될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 북정초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·단독주택·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반적인 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층건으로 외벽은 몰탈 및 대리석 덧붙임, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시창입니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·소화전설비와 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 평지의 가로장방형 토지이며 공동주택 부지로 이용되고, 북측과 동측으로 폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·시가지경관지구(일반)이며 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역과 절대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,115,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규모·거래. 총 12세대, 2015.01.27. 준공. 확인된 실거래는 2건이며 최근 12개월 거래는 1건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일 확인. 정세영의 전입신고일을 확인해 2024.11.20. 말소기준권리와 선후를 판단해야 합니다.
- 보증금 확인. 보증금이 확인돼야 배당 예상액과 매수인 승계 가능 금액을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자 확인. 우선변제권 여부와 배당순위를 확정하기 위해 필요합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가 97,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 100,000,000원의 97.0%입니다. 표본은 최근 12개월 1건입니다.
- 유찰 시에도 인수 재계산. 1회 유찰 77,600,000원, 2회 유찰 62,080,000원으로 낮아져도 임차보증금 인수 가능성은 별도로 다시 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차인 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 임차인을 확정해야 한다
이 사건은 등기부만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준은 최세원의 48,000,000원 근저당권이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 가격도 신건 97,000,000원으로 최근 12개월 평균·최신 거래 100,000,000원의 97.0%입니다. 하지만 임차인 정세영의 전입신고일·보증금·확정일자가 미상이라는 변수가 남아 있습니다.
따라서 지금 단계의 핵심은 “97.0%라서 싸다”가 아니라 “실제 매수인 인수금액이 정말 0원인지 먼저 확인하는 것”입니다. 임차관계가 해소되거나 대항력이 없는 것으로 확인되면 현재 가격을 시세와 비교할 수 있지만, 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는 구조라면 실제 취득비용 기준으로 다시 판단해야 합니다. 가격은 소폭 낮지만, 권리 확인은 아직 끝나지 않은 사건입니다.
