울산지방법원 2025타경1399. 울산 울주군 삼남읍에 위치한 울산교동리슈빌아파트 108동 202호가 경매에 나왔습니다. 2008년 사용승인된 699세대 단지로, 대상 전용면적은 84.5903㎡입니다. 소유자는 김도훈이며 2010년 4월 28일 거래가 187,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리 구조의 중심은 2013년 8월 22일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 이후 2021년 추가로 설정된 신한은행 근저당권이 존재하고, 2025년 8월 28일 신한은행이 임의경매를 신청했습니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 184,100,000원입니다. 다른 등기권리가 낙찰자에게 승계되는 구조는 확인되지 않지만, 등기상 권리 소멸과 점유자의 인도 문제는 별도로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1399 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1555-1 울산교동리슈빌아파트 제108동 제2층 제202호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 울주군 삼남면 향교로 164 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.5903㎡ · 경매 주소상 2층 202호 |
| 단지 규모 | 699세대 · 2008.05.22 사용승인 |
| 소유자 | 김도훈 (2010.04.28 소유권이전, 거래가 187,000,000원) |
| 감정가 | 263,000,000원 |
| 최저매각가 | 184,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 말소기준권리 | 2013.08.22 신한은행 근저당권 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 신한은행 / 205,561,981원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 등기 발급 기준 | 2026.09.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2013년 신한은행
과거 등기에는 2009년 계룡건설산업 가처분과 농협 근저당권, 2010년 한국외환은행 근저당권이 있었습니다. 그러나 이들 권리는 이미 말소되었습니다. 2018년 신한은행 근저당권과 2020년 중소기업은행 근저당권 역시 말소된 이력이 있습니다. 2024년 선아섬유의 가압류 87,371,466원도 같은 해 12월 해제되어 말소되었습니다.
현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2013.08.22 신한은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 156,000,000원이었으나, 2018.03.21 채권최고액 78,000,000원으로 변경된 이력이 있습니다. 그 뒤 2021.12.03 신한은행의 채권최고액 240,000,000원 근저당권이 추가 설정되었습니다.
2021년 추가 근저당권과 2025년 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위이므로 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 채무자에는 김도훈 외에 주식회사오로피노아이엔티도 나타나지만, 채무자의 구성이 복잡하다는 이유만으로 낙찰자가 그 채무를 인수하는 것은 아닙니다.
② 임차인·점유 분석 — 신고는 없지만 명도는 별개
| 임차인 | 대항력 | 우선변제권 | 매수인 승계 | 확인 보증금 |
|---|---|---|---|---|
| 신고된 임차인 없음 | 확인 대상 없음 | 확인 대상 없음 | 등기상 인수 0원 | 확인된 금액 없음 |
현재 확인되는 실제 임차인은 0명이며, 보증금이나 확정일자가 확인된 임차인도 없습니다. 따라서 별도로 확인된 선순위 보증금 인수액은 없습니다. 다만 이 사실만으로 공실이나 소유자 직접 점유를 확정할 수는 없습니다. 전입세대와 실제 점유 현황을 확인해야 하며, 새롭게 확인되는 점유자가 있다면 전입일·점유 개시일·임대차계약 및 확정일자를 검토해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 실거래가가 핵심
울산교동리슈빌의 전용 84.59㎡ 및 84.89㎡ 면적대 최근 실거래 12건을 비교했습니다. 최근 12개월 평균은 277,250,000원이며, 최신 거래는 2026년 9월 323,000,000원입니다. 비교 거래의 층수는 서로 다르므로, 해당 물건의 2층 조건을 따로 고려해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.59㎡ | 19 | 323,000,000원 |
| 2026.07 | 84.59㎡ | 12 | 290,000,000원 |
| 2026.06 | 84.59㎡ | 10 | 290,000,000원 |
| 2026.06 | 84.59㎡ | 15 | 275,000,000원 |
| 2026.06 | 84.59㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2026.06 | 84.59㎡ | 20 | 280,000,000원 |
| 2026.05 | 84.89㎡ | 10 | 260,000,000원 |
| 2026.05 | 84.59㎡ | 14 | 275,000,000원 |
| 2026.04 | 84.59㎡ | 9 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 84.59㎡ | 16 | 277,000,000원 |
| 2026.03 | 84.89㎡ | 5 | 254,000,000원 |
| 2026.03 | 84.89㎡ | 1 | 268,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84㎡대 | 12건 | 277,250,000원 |
실거래 최저는 254,000,000원, 최고는 323,000,000원입니다. 경매 최저가 184,100,000원은 최근 12개월 평균보다 93,150,000원 낮습니다. 최근 평균 대비 할인율은 약 33.6%입니다.
최신 거래인 2026년 9월 19층 323,000,000원과 비교하면 차이가 더 커지지만, 이를 대상인 2층 물건의 직접 시세로 해석하면 안 됩니다. 같은 단지 2026년 6월 4층 거래 255,000,000원, 2026년 3월 1층 거래 268,000,000원도 참고할 필요가 있습니다. 이 두 거래는 층수 측면에서 상대적으로 가까운 사례이지만, 면적·향·내부 상태 등이 완전히 동일하다는 보장은 없습니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 184,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 산정 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,377,400원 |
| 1. 신한은행 · 을구 4번 근저당권 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 2. 신한은행 · 을구 9번 근저당권 | 240,000,000원 | 24,722,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 396,000,000원 | 184,100,000원 |
위 표는 2013년 근저당권의 최초 채권최고액 156,000,000원을 적용한 배당 시뮬레이션입니다. 2018년 변경된 채권최고액 78,000,000원이 반영되지 않아 채권자별 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 집행비용은 추정치이며, 실제 배당은 채권계산서·배당요구·세금 및 법원 배당표에 따라 달라집니다.
이 계산에서 매각대금 184,100,000원 중 집행비용 3,377,400원을 제외하면 채권자에게 180,722,600원이 배당됩니다. 채권최고액 기준 총액 396,000,000원과 비교한 미배당액은 215,277,400원입니다.
그러나 미배당액이 낙찰자에게 이전되는 것은 아닙니다. 근저당권이 매각으로 소멸한다면 배당 부족은 해당 채권자 측의 회수 문제입니다. 현재 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 동일
현재 최저가는 감정가의 70%입니다. 추가 유찰을 가정하면 49%, 34.3% 구간의 시나리오가 있습니다. 다만 아래 수치는 회차별 계산값이지 향후 유찰이나 해당 금액에 대한 매각을 보장하지 않습니다.
| 구분 | 가정 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 184,100,000원 | 215,277,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 128,869,999원 | 269,734,181원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 90,208,999원 | 307,814,763원 | 0원 |
채권자는 회차가 진행될수록 미배당액이 커지는 반면, 현재 확인된 등기권리 구조에서 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 따라서 추가 유찰이 실제 발생하면 취득가격 측면의 이점이 커질 수 있습니다. 하지만 무조건 추가 유찰을 기다릴 필요가 있다는 뜻은 아닙니다. 현재 가격도 최근 12개월 평균 시세보다 낮고, 유찰 여부는 보장되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 및 토지 현황 기준)
- 입지. 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 소재 울주군보건소 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 2008.05.22 사용승인된 철근콘크리트구조 공동주택입니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지·도시가스 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며, 토지 전체 면적은 34,255㎡입니다. 공시지가는 915,300원/㎡이고 지목은 대지입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 사항이 있습니다. 중로2류와 소로2류에 접합니다.
- 건축 관련. 위반건축물 표시는 확인되지 않고 감정평가상 공부와의 차이도 없다고 기재되어 있습니다. 다만 대상 호수 표시의 불일치는 별도 확인 사항입니다.
- 환금성. 699세대 아파트 단지이며, 비교 가능한 면적대의 최근 거래 12건이 확인됩니다. 거래 자료가 존재하는 점은 긍정적이지만, 층수·내부 상태별 거래가 차이를 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 동·호수 원본 확인. 경매 주소 및 등기부의 108동 202호와 감정평가 요항의 2층 201호가 일치하지 않습니다. 매각물건명세서·감정평가서 원본·집합건축물대장을 대조하고 법원에 확인할 필요가 있습니다.
- 말소기준권리 재확인. 2013.08.22 신한은행 근저당권이 기준이며, 2018.03.21 채권최고액 78,000,000원 변경 사실을 확인해야 합니다.
- 임차인·점유자 조사. 확인된 실제 임차인은 0명이지만 현장 점유자를 확인해야 합니다. 전입세대·확정일자·현황조사·매각물건명세서를 통해 선순위 대항력 가능성을 검토해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 184,100,000원은 최근 평균 277,250,000원의 66.4%입니다. 감정가보다 실제 2층 비교 거래와 내부 상태를 기준으로 응찰가격을 판단해야 합니다.
- 배당표 검증. 예상배당 계산에서 최초 근저당 채권최고액과 변경 후 금액이 일치하지 않으므로 실제 채권계산서와 배당 순위를 확인해야 합니다.
- 관리비·인도비용. 공용부분 체납 관리비, 점유자의 인도 협의, 수리 및 명도비용은 매수 후 추가 지출이 될 수 있습니다.
- 현장 점검. 실제 202호의 위치와 내부 상태, 누수·결로·설비 상태 및 공실 여부를 확인해야 합니다. 단순 외관 확인만으로 내부 하자를 배제할 수 없습니다.
- 매각기일 확인. 2026.10.22 입찰 전 사건 진행 상태와 매각조건의 변경·정정 여부를 법원 자료로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 합격권, 서류 확인은 필수”
울산교동리슈빌 108동 202호는 최근 시세 대비 가격 메리트가 뚜렷한 1회 유찰 아파트입니다. 최근 12개월 평균 277,250,000원, 최근 거래 최저 254,000,000원에 비해 현재 최저매각가 184,100,000원은 상당한 차이가 있습니다.
권리 측면에서도 2013년 신한은행 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하며, 확인된 임차보증금 인수도 없습니다. 따라서 알려진 권리상 인수액은 0원으로 판단됩니다. 배당에서 채권자가 회수하지 못하는 금액은 원칙적으로 낙찰자가 부담하지 않습니다.
그러나 결정적인 확인 사항은 두 가지입니다. 첫째, 감정평가서의 201호 표기가 경매 대상인 202호와 왜 다른지. 둘째, 실제 점유자가 누구이고 별도 인수 위험이 존재하는지. 아울러 2013년 근저당권의 변경등기를 반영한 배당 계산도 검증해야 합니다.
종합 판단은 B등급, 69점. 시세 대비 낮은 매각가격과 등기상 소멸 구조에는 긍정적인 평가를 부여하지만, 감정 대상 호수 불일치 및 점유 확인 필요성을 감안해 안전성을 과대평가하지 않았습니다. 가격 경쟁력은 있음. 원본 대조 전 무조건 입찰은 보류. 이 물건은 할인율 자체보다, 실제 취득할 202호에 관한 권리와 상태를 정확하게 확인하는 것이 우선입니다.
