울산지방법원 2025타경1399. 울산 울주군 삼남읍 ‘울산교동리슈빌’ 108동 202호, 전용 84.5903㎡ 아파트입니다. 권리 흐름의 중심은 2013년 8월 22일 설정된 신한은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 156,000,000원이었고 2018년 3월 21일 채권최고액이 78,000,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 이 근저당이 말소기준이며, 그 뒤 남은 2021년 신한은행 근저당과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인이 별도로 떠안을 보증금은 없습니다.
가격은 감정가와 최저매각가가 모두 263,000,000원인 신건입니다. 동일 면적 최근 실거래 12건의 평균은 272,666,666원, 최신 거래는 2026년 7월 290,000,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균의 96.5%로, 이번 사건은 권리뿐 아니라 신건 가격도 최근 거래 평균 아래에서 출발합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1399 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1555-1 울산교동리슈빌아파트 108동 2층 202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.5903㎡ · 지상20층 중 2층 |
| 소유자 | 김도훈 (2010.04.28. 거래가 187,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 263,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 205,561,981원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 없습니다. 2013년 8월 22일 신한은행 근저당이 말소기준이고, 2021년 12월 3일 설정된 신한은행 근저당 240,000,000원과 2025년 8월 28일 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 과거 가처분, 가압류 및 여러 근저당은 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 인수 보증금 없음
| 점유자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 96.5%
울산교동리슈빌은 699세대, 2008년 5월 22일 사용승인 단지입니다. 대상 면적 84.5903㎡와 매칭되는 최근 12건 실거래 평균은 272,666,666원입니다. 거래 범위는 254,000,000원~290,000,000원이고, 최신 거래는 2026년 7월 12층 290,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.59㎡ | 12 | 290,000,000원 |
| 2026.06 | 84.59㎡ | 10 | 290,000,000원 |
| 2026.06 | 84.59㎡ | 15 | 275,000,000원 |
| 2026.06 | 84.59㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 2026.06 | 84.59㎡ | 20 | 280,000,000원 |
| 2026.05 | 84.89㎡ | 10 | 260,000,000원 |
| 2026.05 | 84.59㎡ | 14 | 275,000,000원 |
| 2026.04 | 84.59㎡ | 9 | 280,000,000원 |
| 2026.03 | 84.59㎡ | 16 | 277,000,000원 |
| 2026.03 | 84.89㎡ | 5 | 254,000,000원 |
| 2026.03 | 84.89㎡ | 1 | 268,000,000원 |
| 2026.03 | 84.89㎡ | 1 | 268,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 272,666,666원 |
현재 최저가 263,000,000원은 최근 12개월 평균보다 9,666,666원 낮고, 최신 거래 290,000,000원보다 27,000,000원 낮습니다. 다만 실거래 최저 254,000,000원보다 9,000,000원 높은 수준이므로, 개별 층·향·상태를 무시한 채 단순히 “무조건 싸다”고 볼 정도의 격차는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 263,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,482,000원 |
| 1. 을구 4번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 240,000,000원 | 102,518,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 396,000,000원 중 예상배당은 258,518,000원이고, 미배당은 137,482,000원입니다. 이 미배당은 채권자의 회수 부족분이며 매수인에게 승계되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 263,000,000원 | 258,518,000원 | 137,482,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 210,400,000원 | 206,654,400원 | 189,345,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 168,320,000원 | 165,163,520원 | 230,836,480원 | 0원 |
1회 유찰이면 210,400,000원, 2회 유찰이면 168,320,000원까지 내려갑니다. 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 동일 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.0회로 잡혀 있어, 이 사건이 유찰될 것을 전제로 접근할 근거는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울주군보건소 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 공동주택(아파트)이며, 2008년 05월 22일 사용승인된 철근콘크리트구조 지상20층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·화재탐지·도시가스 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 915,300원/㎡, 토지면적은 34,255.0㎡입니다.
- 도로·규제. 중로2류·소로2류에 접하고, 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 699세대 단지이며 최근 동일 면적 실거래 12건이 확인돼 거래 표본이 존재합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 272,666,666원과 최신 거래 290,000,000원을 기준으로 개별 층·향·상태를 반영해 응찰가를 정하세요.
- 저층 보정. 대상은 2층입니다. 최근 거래에는 1층부터 20층까지 가격 편차가 있으므로 평균가를 그대로 대상 호수 가치로 보지 않는 편이 안전합니다.
- 권리 확인. 말소기준은 2013.08.22 신한은행 근저당입니다. 입찰 직전 최신 등기사항을 다시 대조하세요.
- 임차관계. 현재 확인된 임차인은 없지만, 매각물건명세서와 현황조사 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 배당 부족. 후순위 신한은행 근저당에 미배당이 생겨도 매수인 인수액은 0원이라는 점을 구분해 보세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세 등은 배당표에 반영되지 않을 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리 단순 + 최근 평균 아래”
이 사건의 핵심은 복잡한 권리관계가 아니라 가격의 적정성입니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 263,000,000원은 최근 동일 면적 12건 평균 272,666,666원보다 낮고, 최신 거래 290,000,000원보다도 낮습니다. 다만 최근 실거래 최저 254,000,000원보다는 높은 만큼, 2층이라는 개별 조건까지 반영해 응찰 상한을 정하는 것이 승부처입니다. 권리는 합격, 가격도 최근 평균 아래 — 남은 일은 대상 호수의 개별 상태와 저층 가격 보정을 확인하는 것입니다.
