울산지방법원 2025타경1438. 울산 남구 무거동 ‘무거청구맨션’ 102동 10층 1006호 아파트입니다. 현재 소유자는 허은정이며, 2018년 170,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리관계의 기준점은 2020.04.21 범서농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 118,800,000원입니다. 이후 설정된 허수정 근저당권, 범서농업협동조합 가압류, 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 놓여 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 측면의 핵심 숫자는 매수인 인수액 0원입니다. 따라서 신건에서의 실질취득 금액은 최저매각가와 같은 169,000,000원입니다. 문제는 가격입니다. 동일 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 162,083,333원이고 최신 거래는 160,000,000원입니다. 실질취득 169,000,000원은 최근 평균의 104.3%로, 최신 시세와 최근 평균을 모두 웃돕니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1438 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 무거동 1551 무거청구맨션 102동 10층1006호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 내 제10층 제1006호 |
| 전용면적 | 59.895㎡ |
| 소유자 | 허은정 (2018.06.15 매매, 거래가액 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 169,000,000원 / 169,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 범서농업협동조합 / 136,294,293원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없고, 예상 인수액도 0원입니다. 감정요항상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 등기상 과거 전세권 2건은 각각 이미 말소됐고, 현 권리분석의 기준은 2020.04.21 범서농업협동조합 근저당입니다. 이후의 허수정 근저당권과 범서농업협동조합 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건 가격
무거청구맨션 동일 면적 59.9㎡의 최근 실거래입니다. 전체 12건 평균은 162,125,000원이지만, 가격 판단에서는 더 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 6건 평균은 162,083,333원, 최신 2026년 6월 거래는 160,000,000원이며, 최근 구간과 이전 구간의 추세는 -0.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.9㎡ | 17 | 160,000,000원 |
| 2026.05 | 59.9㎡ | 11 | 160,000,000원 |
| 2026.03 | 59.9㎡ | 20 | 164,500,000원 |
| 2026.01 | 59.9㎡ | 12 | 168,000,000원 |
| 2025.09 | 59.9㎡ | 1 | 147,000,000원 |
| 2025.07 | 59.9㎡ | 4 | 173,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.9㎡ | 6건 | 162,083,333원 |
신건 실질취득 169,000,000원은 최근 12개월 평균 162,083,333원보다 6,916,667원 높고, 최신 거래 160,000,000원보다 9,000,000원 높습니다. 최근 평균 대비 비율도 104.3%입니다. 전체 평균 162,125,000원만 보더라도 신건 가격이 더 높지만, 특히 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 보면 현재 가격에 시세 할인은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 169,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,166,000원 |
| 1. 근저당 · 범서농업협동조합 | 118,800,000원 | 118,800,000원 |
| 2. 근저당 · 허수정 | 84,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 범서농업협동조합 | 44,570,769원 | 44,570,769원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,463,231원 |
배당 계산상 범서농업협동조합 근저당과 가압류는 전액 반영되고, 허수정 근저당은 채권액 미상으로 배당 계산에서 0원 처리되어 있습니다. 따라서 소유자 잔여 2,463,231원은 실제 채권액·당해세·최우선변제 등에 따라 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 169,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 135,200,000원 | 30,863,569원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 108,160,000원 | 57,525,009원 | 0원 |
유찰되면 채권자 미배당액은 늘어나지만, 이 사건에서는 그 미배당액이 곧바로 매수인의 인수금으로 전환되는 구조가 아닙니다. 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 따라서 가격이 낮아지는 만큼 실질취득도 같은 폭으로 낮아집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신복초등학교 북동측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 내 10층이며, 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 평지의 가로장방형 토지로 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며, 단지 내·외부 가로망 상태는 보통입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 소로2류와 중로3류에 접하고, 교육환경 보호구역 등이 포함·저촉됩니다.
- 규모·연식. 무거청구맨션은 285세대이며 사용승인 기준 준공일은 1997.10.30입니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 현재 최저가 169,000,000원은 최근 12개월 평균 162,083,333원과 최신 거래 160,000,000원을 모두 웃돕니다.
- 최근 추세. 최근 구간 대비 이전 구간 추세가 -0.1%이므로 신건 가격을 시세 할인으로 보지 않는 것이 맞습니다.
- 허수정 근저당 채권액. 등기상 채권최고액 84,000,000원이 기재되어 있으나 배당 계산에서는 채권액 미상으로 제외되어 있으므로 실제 배당관계는 확인이 필요합니다.
- 임대관계. 임차인은 없으나 감정요항의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 현황 확인이 필요합니다.
- 관리비·공과금. 체납 여부와 매수인 부담 범위를 입찰 전에 확인하는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 무난, 가격은 보류”
이 사건은 말소기준권리 이후의 근저당·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액도 0원이라 권리 구조는 비교적 단순합니다. 하지만 현재 신건 실질취득 169,000,000원은 최근 12개월 평균 162,083,333원의 104.3%이며 최신 거래 160,000,000원보다도 9,000,000원 높습니다. 게다가 최근 거래 추세는 -0.1%입니다. 따라서 이 사건의 판단 포인트는 권리 위험보다는 가격입니다. 권리는 무난하지만, 신건 가격에는 시세 메리트가 없습니다.
