울산지방법원 2025타경1438. 울산광역시 남구 무거동의 무거청구맨션 102동 10층 1006호가 경매에 나왔습니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물이고, 분석 대상은 10층 아파트입니다. 소유자 허은정은 2018년 매매를 원인으로 소유권을 취득했으며, 당시 등기부에 기재된 거래가액은 170,000,000원입니다.
권리관계의 출발점은 2020.04.21 설정된 범서농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 118,800,000원이며, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 허수정 명의의 근저당권과 범서농업협동조합의 가압류가 설정되었고, 범서농업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가보다 50,700,000원 낮은 118,300,000원입니다. 동일 평형 최근 12개월 평균보다도 낮아 가격 측면의 장점이 뚜렷합니다. 그러나 등기상 권리의 소멸과 실제 점유 문제는 구분해야 합니다. 임대관계가 미상인 만큼 현황조사 및 매각물건명세서 확인이 입찰 판단의 중요한 조건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1438 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 무거동 1551 무거청구맨션 102동 10층 1006호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 남구 신복로72번길 28-23 |
| 물건종류 / 규모 | 집합건물(아파트) · 비교 대상 전용 약 59.9㎡ · 지상 20층 중 10층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 |
| 소유자 | 허은정 · 2018.08.31 소유권이전등기 · 거래가액 170,000,000원 |
| 감정가 | 169,000,000원 |
| 최저매각가 | 118,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 범서농업협동조합 / 136,294,293원 |
| 말소기준권리 | 2020.04.21 범서농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 118,800,000원 |
| 점유 및 임대관계 | 임대관계 미상 · 실제 점유자 확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸
핵심은 을구 24번 범서농업협동조합 근저당권입니다. 2020.04.21 설정된 이 권리가 말소기준이며, 경매 매각으로 소멸합니다. 뒤이어 2024.07.18 설정된 허수정 근저당권(채권최고액 84,000,000원), 2024.09.26 범서농업협동조합의 가압류 44,570,769원, 2025.09.10 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다.
등기부에 등장하는 과거 전세권과 근저당권은 이미 말소된 이력입니다. 2016년 설정된 최창자 명의 전세권 150,000,000원도 2018.07.06 이전인 2018.07.06?
또 하나 주의할 점은 미배당 채권과 매수인 인수채무의 차이입니다. 최저가로 매각되면 일부 채권자가 배당받지 못하는 금액이 발생하지만, 소멸하는 근저당권 및 가압류의 미배당액이 그 자체로 낙찰자의 채무가 되는 것은 아닙니다. 예상배당에서 계산된 미배당과 매수인의 인수액은 별도 항목입니다.
② 시세 비교 — 최근 실거래 평균 대비 73%
무거청구맨션은 285세대 아파트이며 준공일은 1997.10.30입니다. 분석 대상과 대응하는 전용 약 59.9㎡ 평형의 실거래를 비교했습니다. 최근 12개월 표본 6건의 평균은 162,083,333원으로, 전체 12건 평균 162,125,000원과 큰 차이가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.9㎡ | 17 | 160,000,000원 |
| 2026.05 | 59.9㎡ | 11 | 160,000,000원 |
| 2026.03 | 59.9㎡ | 20 | 164,500,000원 |
| 2026.01 | 59.9㎡ | 12 | 168,000,000원 |
| 2025.09 | 59.9㎡ | 1 | 147,000,000원 |
| 2025.07 | 59.9㎡ | 4 | 173,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.9㎡ | 6건 | 162,083,333원 |
최근 실거래 6건은 147,000,000원~173,000,000원에 분포합니다. 최저매각가 118,300,000원은 최근 12개월 평균보다 43,783,333원 낮고, 최신 거래가 160,000,000원보다도 41,700,000원 낮습니다. 전체 12건 평균과 비교해도 가격 비율은 약 73.0%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 118,300,000원 가정)
최저매각가로 낙찰된다는 가정 아래 집행비용을 공제하고 배당을 계산한 결과입니다. 범서농업협동조합의 선순위 근저당권에 매각대금 대부분이 배당되며, 후순위 근저당권과 가압류에는 배당되지 않는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,456,200원 |
| 1. 근저당 · 범서농업협동조합 | 118,800,000원 | 115,843,800원 |
| 2. 근저당 · 허수정 | 미상 | 0원 |
| 3. 가압류 · 범서농업협동조합 | 44,570,769원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 2,456,200원은 추정치입니다. 근저당 배당은 채권최고액을 기준으로 한 계산이며 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다. 허수정의 채권액은 확인되지 않아 채권 합계 산정에서 제외됐습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 미배당은 증가
현재 회차와 추가 유찰 시나리오를 비교하면, 매각가격이 낮아질수록 채권자에게 돌아가는 배당액은 감소합니다. 다만 현재 확인된 소멸 권리에 한해서는 유찰에 따른 미배당액 증가가 낙찰자의 인수채무 증가로 이어지지는 않습니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 118,300,000원 | 115,843,800원 | 47,526,969원 | 0원 |
| 2회 유찰 (49%) | 82,810,000원 | 80,919,420원 | 82,451,349원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34%) | 57,967,000원 | 56,523,594원 | 106,847,175원 | 0원 |
추가 유찰 가격은 회차별 계산 시나리오이며 실제 향후 매각기일·최저가 확정이나 낙찰을 뜻하지 않습니다. 인수 0원은 현재 확인된 권리관계에 따른 계산으로, 미확인 점유·임대차 위험까지 배제하는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 무거동 신복초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택·단독주택 및 근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물의 10층 아파트이며, 위생·급배수·승강기·소화전·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대지는 평지의 가로장방형으로 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 단지 내부 및 외부 도로 상태는 보통입니다.
- 도시계획. 도시지역·제3종일반주거지역에 해당하며, 학교 관련 절대보호구역·상대보호구역 및 도로 관련 도시계획 제한이 있습니다. 개별공시지가는 2,504,000원/㎡입니다.
- 공부 및 위반사항. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 285세대 단지로 최근 동일 평형 실거래가 확인됩니다. 다만 1997.10.30 준공한 기존 아파트이고, 최근 거래가격이 147,000,000원부터 173,000,000원까지 분포해 층·상태별 차이를 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 및 대항력 확인. 실제 점유자가 누구인지, 임대차계약과 전입세대가 있는지, 점유·전입 시점이 말소기준권리보다 앞서는지를 현황조사서·전입세대 확인·매각물건명세서 등으로 대조해야 합니다.
- 등기부 최신 상태 확인. 범서농업협동조합의 2020.04.21 근저당권, 허수정의 후순위 근저당권, 범서농업협동조합의 가압류와 경매개시결정이 최신 등기에서도 동일한지 확인해야 합니다.
- 배당금과 인수금 구분. 확인된 채권의 미배당액 47,526,969원이 곧 매수인 인수금은 아닙니다. 그러나 등기 외 임차인 문제는 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 최저가는 최근 실거래 평균 대비 73.0%이지만, 실제 응찰가격과 취득부대비용, 명도비 및 수선비를 합산해 판단해야 합니다.
- 실거래 원본 대조. 최근 12개월 평균 162,083,333원과 최신 거래 160,000,000원을 기준으로 삼되, 해당 호수의 층·향·실내 상태에 따른 가격 차이를 확인해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 공용부분 관리비 체납 등 매수 후 비용으로 이어질 수 있는 사항은 관리주체에 확인해야 합니다.
- 입찰기일 및 서류 재확인. 2026.10.22 매각기일의 진행 여부, 매각조건, 매각물건명세서 및 등기사항전부증명서의 최신 내용을 법원 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 점유는 확인 필수”
울산지방법원 2025타경1438 무거청구맨션 102동 1006호는 권리상 소멸 구조가 비교적 명확하고, 가격도 최근 실거래 시세보다 낮은 물건입니다. 범서농업협동조합의 선순위 근저당권과 허수정의 후순위 근저당권, 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.
가격 측면에서는 감정가 169,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 118,300,000원까지 내려왔습니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 162,083,333원의 73.0%로, 최신 거래와 비교해도 할인 폭이 확인됩니다. 최근 추세가 -0.1%로 소폭 하락하고 있지만, 현재 최저가와의 차이를 없애는 수준은 아닙니다.
그럼에도 이 사건을 무조건 안전한 경매라고 결론 내릴 수는 없습니다. 임대관계가 미상이고 실제 점유자에 관한 확인이 필요하기 때문입니다. 가격은 합격권, 등기상 소멸 구조도 양호하지만 점유 확인은 필수. 권리관계를 최종 확인하고 응찰 상한을 설정하는 것이 이 물건의 핵심 전략입니다.
