울산지방법원 2025타경1459. 양산시 남부동 남양골든아트 4층 401호, 전용 59.95㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 소유자는 서판도이며, 2019년 6월 4일 김종기 명의의 채권최고액 240,000,000원 근저당권이 설정되었습니다. 이후 경남신용보증재단 가압류와 국세·지방세·건강보험 관련 압류가 이어졌고, 2025년 10월 23일 노경희의 신청으로 강제경매개시결정이 등기됐습니다.

감정가 113,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 79,100,000원으로 낮아졌습니다. 그러나 이 사건은 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 판단하기 어렵습니다. 등기부의 후순위 권리가 소멸하는 것과 점유자의 보증금이 매수인에게 승계되지 않는 것은 서로 다른 문제이기 때문입니다. 현재 배당계산은 인수액 0원을 전제로 하지만, 임차인의 전입신고일과 보증금 확인이 이루어져야 실제 취득 부담을 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차관계는 별도

말소기준은 2019년 6월 4일 설정된 김종기 근저당권입니다. 그보다 앞선 부산성의신용협동조합 근저당권은 이미 말소되었으며, 경남신용보증재단 가압류, 국세·지방세·건강보험 관련 압류, 경매개시결정과 근로복지공단 가압류는 말소기준 이후의 권리로 원칙적으로 매각 시 소멸합니다.

② 임차인·점유관계 — 가장 중요한 미확정 위험

매각물건명세서상 주거 관련 기재는 있으나 특정 임차인의 인적사항과 임대차 조건은 확인되지 않습니다. 따라서 실제 임차인 수, 보증금, 전입신고일 및 확정일자를 확정할 수 없습니다. 대항력이 있다고 단정할 수도, 대항력이 없다고 단정할 수도 없는 상태입니다.

실제 임차인 수 미확정. 위 표는 확인된 임차인 1명을 뜻하지 않으며, 주거 점유·임대차관계의 확인 필요성을 표시한 것입니다.

특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 낙찰대금에서 보증금이 사실상 배당되지 않는 구조라면 실질취득 부담은 낙찰가가 아니라 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다. 실제 부담은 임차인의 권리 순위와 배당액에 따라 달라집니다. 따라서 최저매각가 79,100,000원을 확정 취득원가로 놓고 시세와 직접 비교해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 거래 사례는 있으나 최신 시세 검증이 필요

남양골든아트의 전용 59.95㎡ 거래 사례는 2024년 3월, 2층, 115,000,000원입니다. 감정가 113,000,000원은 해당 거래가에 가까우며, 현재 최저매각가 79,100,000원은 당시 거래금액의 68.8%입니다.

기록된 거래는 1건뿐이므로 115,000,000원을 현재 시장가격이나 대표적인 거래 평균으로 단정할 수 없습니다. 특히 2024년 3월 거래는 2026년 10월 매각 시점에서 상당한 시간 차이가 있습니다. 최근 거래 추세의 상승·하락 여부도 이 사례만으로 판단하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 79,100,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰되는 경우의 단순 배당 추정입니다. 집행비용을 먼저 차감하고 김종기 근저당권에 배당하는 계산이며, 후순위 채권자에게 돌아가는 예상 배당은 없습니다.

추정 집행비용 1,823,800원, 채권자 배당 77,276,200원, 모형상 채권 미배당 304,055,340원. 실제 채권잔액·배당순위·당해세·임차인 최우선변제는 변동될 수 있습니다. 미배당 채권액이 그대로 매수인에게 인수되는 것은 아닙니다.

⑤ 유찰 회차별 배당·미배당 시나리오

현재 1회 유찰 상태이며, 추가 유찰 시 최저가가 낮아지는 시나리오입니다. 최저가 하락으로 배당 재원은 감소하고 미배당 규모는 커집니다. 아래 수치는 실제 낙찰 결과가 아닌 각 회차 최저가에 낙찰된다는 가정입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양산종합시장 남동측 인근에 위치하며 주변은 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 등으로 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 2012.12.24 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물로, 401호는 4층에 위치합니다. 승강기·난방·급배수·화재탐지설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 남측 약 8m, 남동측 약 3m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역이며 가로구역별 최고높이제한지역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 토지는 부정형으로, 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용되고 있습니다.
• 건물 상태. 감정평가상 현상 및 관리상태는 보통 수준이고, 공부와 현황의 차이나 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 총 9세대의 소규모 다세대 건물로, 대단지 공동주택보다 동일 건물 내 거래 비교 및 매수자 확보가 어려울 가능성이 있습니다. 확인되는 실거래도 2024년 3월 1건에 그쳐 현재의 적정 매도가격을 판단하기에 근거가 제한적입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인의 전입신고일 확인. 2019.06.04 말소기준권리보다 앞서 대항요건이 갖춰졌는지 주민등록 및 점유관계를 확인해야 합니다.
• 보증금·확정일자·배당요구 확인. 보증금 규모, 우선변제 순위, 배당요구 여부와 예상 미반환액을 확인한 뒤 실질취득원가를 재산정해야 합니다.
• 현장 점유 확인. 소유자 거주인지, 실제 임차인 점유인지, 공실인지 확인해야 하며 인도·명도 가능성과 비용도 별도로 검토해야 합니다.
• 국세·지방세 확인. 압류 관련 세금의 종류와 법정기일, 당해세 여부를 확인하여 배당순위가 달라지는지 검토해야 합니다.
• 공동담보·근저당 잔액 검토. 김종기 근저당권의 301호·302호 공동담보 소멸 이력과 실제 잔존 채무를 확인해야 합니다.
• 최근 실거래 재확인. 2024.03 거래가만으로 2026년 현재 가격 메리트를 판단할 수 없으므로 최근 유사 다세대의 거래 및 매물 가격을 비교해야 합니다.
• 관리비·건축물 상태. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 비용과 공용부 관리상태, 누수·수선 비용 등을 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 임대차 및 배당 관련 서류의 최신 상태를 확인해야 합니다.

맺으며 — “7,910만원보다 먼저 확인할 숫자는 보증금이다”

남양골든아트 401호는 1회 유찰되어 최저가가 감정가의 70%로 내려왔습니다. 2024년 3월 실거래보다 낮은 매각가격은 관심을 끌 만하지만, 과거 거래 1건과 감정가 대비 할인율만으로 현재의 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다.

등기부상 말소기준권리와 후순위 소멸 구조는 비교적 명확합니다. 다만 주거 점유자의 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 매수인 인수액과 실질취득 부담이 확정되지 않은 상태입니다. 여기에 세금 압류, 큰 규모의 배당부족, 9세대 소규모 다세대주택의 환금성 위험이 함께 존재합니다.

종합 판단은 C등급, 조건부 검토입니다. 후순위 등기권리 소멸은 긍정적이지만, 임차보증금 미확인 위험과 현재 시세 검증의 한계가 더 중요합니다. 입찰 전에 임차관계와 세금 배당순위를 확정하고, 실제 인수 부담을 더한 취득원가를 최근 거래가격과 비교해야 합니다. 권리 확인 전에는 낮은 최저가만을 이유로 적극 입찰하기 어렵습니다.