울산지방법원 2025타경1459. 양산시 남부동 남양골든아트 4층 401호로, 감정평가상 용도는 공동주택(다세대-도시형생활주택)입니다. 소유자는 서판도이고, 현재 권리분석의 출발점은 2019.06.04 설정된 김종기 명의 근저당권 240,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 등기된 경남신용보증재단 가압류, 국·양산시·국민건강보험공단 압류, 강제경매개시결정, 근로복지공단 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
다만 ‘등기상 후순위가 소멸한다’는 사실과 ‘낙찰자가 아무 확인도 할 필요가 없다’는 말은 다릅니다. 특히 이 사건은 임차 관련 기록에 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 해당 점유관계를 대항력 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 배당표상 인수액 0원은 현재 확인된 금액을 기초로 한 결과이고, 입찰 전 임차관계 원본 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1459 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 남부동 331 남양골든아트 4층 401호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대-도시형생활주택) |
| 건물 | 2012.12.24 사용승인 · 철근콘크리트구조 · 지상5층 중 4층 |
| 소유자 | 서판도 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 113,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 100,139,100원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2013.01.23 부산성의신용협동조합 근저당권 84,500,000원은 2013.03.25 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준은 2019.06.04 김종기 근저당권 240,000,000원입니다. 그 뒤 붙은 경남신용보증재단 가압류 20,000,000원, 국·양산시·국민건강보험공단 압류, 2025.10.23 강제경매개시결정, 근로복지공단 가압류 21,192,440원은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
② 임차 관계 — ‘대항력 미상’으로 보는 게 맞다
| 표시 | 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 내용없 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
전입신고일이 확인되지 않고 보증금도 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 표시는 없습니다. 따라서 현재 배당모형의 매수인 인수 0원을 참고하되, 임차인 관련 원본을 확인하기 전까지는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
③ 시세 비교 — 98.3%지만 할인 폭은 작다
남양골든아트는 9세대, 2012.12.24 사용승인 건물입니다. 비교되는 59.95㎡ 거래는 2024.03, 2층, 115,000,000원 1건이며, 최근시세 표시값도 115,000,000원입니다. 현재 최저가 113,000,000원은 그 금액의 98.3%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 59.95㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 최근시세 표시 | 59.95㎡ | 1건 | 115,000,000원 |
수치상 최저가는 시세 표시값 아래이지만 차이는 크지 않습니다. 더구나 비교 가능한 거래가 1건뿐이므로, 98.3%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 크게 평가하기는 어렵습니다. 이 물건은 신건이고 단지 경매물건 평균 유찰횟수도 0.0회로 표시되어 있어, 현재 단계에서는 권리 확인을 선행한 뒤 가격을 판단하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 113,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,382,000원 |
| 2. 근저당 · 김종기 | 240,000,000원 | 110,618,000원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 노경희 | 100,139,100원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 근로복지공단 | 21,192,440원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 381,331,540원 중 예상배당은 110,618,000원이고 미배당액은 270,713,540원입니다. 매수인 인수액은 배당모형상 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당순서는 달라질 수 있으며, 임차 관련 금액은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산종합시장 남동측 인근이며 주변은 근린생활시설, 다세대주택, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 용도. 공부 및 현황 모두 공동주택(다세대-도시형생활주택)이며 공부와 현황의 차이는 없습니다.
- 건물. 2012.12.24 사용승인, 철근콘크리트구조 지상5층 건물이며 위생·급배수·화재탐지·승강기·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 404.0㎡, 일반상업지역, 평지·부정형이며 공시지가 862,200원/㎡입니다.
- 도로. 남측 약 8m, 남동측 약 3m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 소로2류, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이제한지역, 상대보호구역에 해당합니다.
- 환금성. 9세대 규모이며 비교 가능한 59.95㎡ 거래는 1건으로, 시세 판단 시 거래 표본 부족을 감안해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 원본 확인. 전입신고일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국·양산시 압류가 있어 당해세 여부와 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 근저당 배당 구조. 말소기준 근저당 채권최고액 240,000,000원이 매각가보다 커 신건 가정에서도 김종기에게 110,618,000원이 배당되고 후순위는 미배당입니다.
- 가격 상한. 최저가 113,000,000원은 비교 거래 115,000,000원의 98.3%로 가격 차이가 크지 않습니다.
- 거래 표본. 비교 가능한 거래가 1건이므로 한 건의 실거래를 곧바로 확정 시세로 보지 않는 것이 좋습니다.
- 원본 대조. 등기사항, 매각물건명세서, 현황조사, 세금·임차관계 및 실제 거래자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸”과 “완전 안전”은 다르다
이 사건의 등기 흐름은 비교적 명확합니다. 2019.06.04 김종기 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 임차관계는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남아 있고, 국세·지방세 압류도 배당순서 확인이 필요합니다.
가격 역시 결정적인 할인으로 보기 어렵습니다. 신건 최저가 113,000,000원은 비교 거래 115,000,000원의 98.3%이고, 거래 표본은 1건입니다. 따라서 이 물건은 등기 권리는 정리되지만 임차·세금 확인이 선행돼야 하고, 가격 메리트도 제한적인 신건으로 보는 것이 적절합니다.
