의정부지방법원 2025타경64589. 경기도 고양시 덕양구 내유동의 토지와 건물을 묶어 파는 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 현재 건물은 공실 상태이고 일반건축물대장상 근린생활시설 등으로 조사됐습니다. 권리의 중심은 2025년 4월 10일 설정된 주식회사한국투자저축은행의 근저당권 채권최고액 1,800,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 삼성카드와 금산군산림조합의 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

다만 이 사건은 등기만 보고 끝낼 유형이 아닙니다. 목록 1과 5는 공부상 지목이 답이고, 현황은 상업용 부속토지로 이용 중이지만 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 매각결정기일까지 이를 제출하지 않으면 보증금이 반환되지 않는다고 명세서에 적혀 있습니다. 현재 최저가가 감정가의 49%까지 낮아졌다는 사실보다 이 행정요건을 먼저 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

과거 2010년 유영화의 주택임차권등기가 있었으나 2011년 3월 28일 말소됐습니다. 하나은행·중소기업은행·홍제새마을금고·교남동새마을금고 근저당도 모두 현재 등기부상 말소된 상태입니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025년 4월 10일 주식회사한국투자저축은행 근저당권이고, 이후 권리들은 매각으로 소멸합니다.

② 물건 특성 — 가격보다 먼저 봐야 할 조건

• 일괄매각. 토지와 건물이 함께 매각되고 제시외 건물도 포함됩니다.
• 목록 1. 공부상 지목은 답이나 현황은 대부분 보도블럭이 깔린 상업용 부속토지이고, 지상에 잡풀이 자라는 상태입니다. 도로명주소 통일로 1108번길 198이 부여돼 있으나 전입세대확인서상 등재자가 없고 건물도 확인되지 않았습니다.
• 목록 2·3. 지목은 대지이나 현황은 목록 4 건물의 각 뒷면·본부지로 이용 중입니다.
• 목록 4. 건물은 폐업·폐문 상태입니다.
• 목록 5. 공부상 지목은 답이나 현황은 목록 4 건물의 앞 부지인 상업용 부속토지로 이용 중입니다.
• 농지취득자격증명. 목록 1·5는 매각결정기일까지 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,153,628,000원 가정)

현재 최저가 가정에서는 채권자 총 청구액 1,895,700,465원 중 1,139,691,720원이 배당되고, 미배당액은 756,008,745원입니다. 매수인 인수액은 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 매수인 인수는 0원

세 시나리오 모두 신청채권자 주식회사한국투자저축은행의 청구액 1,550,361,215원은 전액 충족되지 않습니다. 하지만 미배당은 채권자 측의 문제이며, 제공된 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 모든 회차에서 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 내유초등학교 남측 및 북서측 인근입니다. 기호 1·2·3·5 토지 주변은 근린생활시설과 다세대주택이 혼재하고, 기호 6·7 토지 주변은 공장과 농경지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
• 건물. 기호 4는 벽돌조 슬래브지붕 단층주택 및 부속사이며, 기본적인 위생·급배수·난방설비가 구비된 것으로 탐문됐습니다.
• 용도지역. 기호 1·2·3·5는 계획관리지역·성장관리계획구역 주거zone, 기호 6·7은 계획관리지역·성장관리계획구역 산업zone입니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등이 포함되며 일부 토지는 절대보호구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다. 기호 6·7에는 한강 폐기물매립시설 설치제한지역도 포함됩니다.
• 공부 차이. 기호 1·5는 공부상 답이나 현황은 상업용 부속토지입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 농취증 발급 가능성. 목록 1·5에 대해 농지취득자격증명을 실제로 발급받을 수 있는지 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 보증금 몰취 위험. 매각결정기일까지 농취증을 제출하지 않으면 보증금이 반환되지 않는 조건을 반드시 반영해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 여러 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각되므로 각 목록의 위치·경계·현황을 현장에서 대조해야 합니다.
• 공실·폐문 확인. 목록 4 건물이 폐업·폐문 상태이므로 내부 상태와 실제 사용 가능성을 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
• 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·절대보호구역·토지거래허가구역 등 각 토지별 제한을 목적에 맞게 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다”

이 사건은 말소기준권리와 후순위 소멸 관계만 놓고 보면 어렵지 않습니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 감정가 2,354,342,650원에서 두 번 유찰돼 1,153,628,000원까지 내려왔다는 이유만으로 저가 매수라고 결론내릴 수는 없습니다.

목록별 현황이 서로 다르고, 건물은 공실·폐문 상태이며, 특히 공부상 답인 목록 1·5에는 농지취득자격증명 제출 의무와 보증금 미반환 조건이 붙어 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 ‘권리를 얼마나 잘 지우느냐’보다 농취증·현황·용도규제·실제 활용가치를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다. 권리는 통과, 물건 실사는 필수. 현재 49%라는 할인율만 보고 접근해서는 안 되는 복합형 물건입니다.