핵심지표: 💰 최근 시세 대비 61.2% · 🔐 권리 인수 0원 · 📉 최근 거래 추세 -2.9% · 🧱 1307호 경계벽 제거 · 🔨 1회 유찰
울산지방법원 2025타경12321. 울산광역시 남구 신정동 공업탑올림푸스아파트 13층 1308호가 경매로 나왔습니다. 전용면적은 81.86㎡이고, 현재 소유자는 한수미입니다. 이 사건은 주식회사 청한홀딩스가 신청한 강제경매로, 청구액은 43,599,310원입니다. 등기부상 말소기준권리는 2012년 7월 11일 설정된 농협은행주식회사 근저당권(채권최고액 120,000,000원)입니다. 이후 설정된 청한홀딩스의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
눈에 띄는 부분은 가격입니다. 감정가 261,000,000원에서 한 차례 유찰되면서 최저매각가격이 182,700,000원으로 낮아졌습니다. 최신 실거래 298,000,000원과 최근 12개월 평균 298,666,666원에 비하면 분명한 가격 차이가 있습니다. 다만 그 차이가 곧바로 수익이나 안전마진을 의미하지는 않습니다. 인접 1307호와의 내부 경계가 사라진 상태이므로, 독립적인 한 세대로 인도받고 사용하는 데 필요한 조건을 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12321 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 1822-2 공업탑올림푸스아파트 13층 1308호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 남구 수암로22번길 16 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 81.86㎡ · 철근콘크리트조 · 13층 건물 중 13층 |
| 단지 개요 | 공업탑올림푸스맨션 · 104세대 · 1986.11.26 준공 |
| 소유자 | 한수미 (2023.03.02 협의분할에 의한 상속으로 소유권이전) |
| 감정가 | 261,000,000원 |
| 최저매각가격 | 182,700,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 청한홀딩스 / 43,599,310원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 현재 이용상태 | 아파트로 이용 중 · 인접 1307호와 통합 사용 |
| 임대관계 | 미상 · 확인된 임차인 없음 |
| 건축물 위반 표시 | 위반건축물 표시 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 농협은행 근저당
이 물건의 말소기준권리는 2012.07.11 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이며, 설정 당시 채무자는 한정수입니다. 이후 2023.12.27 계약인수로 채무자가 한수미로 변경됐습니다. 2024.05.23 설정된 청한홀딩스 가압류와 2025.08.12 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
이보다 오래된 1995년 근저당권과 1998년 가압류, 2010년 근저당권은 이미 말소된 이력이 있습니다. 현재 매수인이 인수할 등기상 금전권리는 확인되지 않으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 등기상 권리 소멸과 물리적인 점유·인도 문제는 별개입니다.
② 시세 비교 — 가격 할인과 구조 위험을 함께 본다
공업탑올림푸스맨션 동일 평형대의 최근 실거래 자료입니다. 전체 9건 평균은 304,555,555원이지만, 2021년의 높은 거래가격이 포함되어 있습니다. 현재 가격 판단에는 최근 12개월 3건 평균 298,666,666원과 최신 거래가격 298,000,000원을 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 81.86㎡ | 4 | 298,000,000원 |
| 2025.12 | 81.86㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2025.09 | 81.86㎡ | 9 | 298,000,000원 |
| 2024.07 | 82.88㎡ | 8 | 360,000,000원 |
| 2024.06 | 81.86㎡ | 11 | 250,000,000원 |
| 2024.06 | 81.86㎡ | 13 | 295,000,000원 |
| 2023.10 | 81.86㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2022.02 | 81.86㎡ | 12 | 250,000,000원 |
| 2021.10 | 81.86㎡ | 10 | 410,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 81.86㎡ | 3건 | 298,666,666원 |
| 전체 평균 | — | 9건 | 304,555,555원 |
최저가 182,700,000원은 최근 12개월 평균의 61.2%입니다. 가격 차이는 115,966,666원이며, 최신 거래가격 298,000,000원과 비교해도 낮습니다. 따라서 일반적인 가격 비교만 보면 할인폭이 큽니다.
그러나 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -2.9%로 하락 방향입니다. 과거 고가 거래가 현재 시장가격을 보장하지 않으며, 거래 표본도 최근 12개월 기준 3건입니다. 특히 이 물건은 인접 호실과 통합된 상태이기 때문에, 정상적으로 독립 이용되는 아파트의 거래가격을 곧바로 1308호의 회수 가능 가격으로 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 182,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,357,800원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 청한홀딩스 | 53,939,000원 | 53,939,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주식회사청한홀딩스 | 43,599,310원 | 5,403,200원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
제시된 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 3,357,800원을 공제하고 채권자들에게 179,342,200원이 배당됩니다. 채권 청구액 합계는 217,538,310원으로 계산되며, 미배당 38,196,110원, 소유자 잔여금 0원입니다. 매수인이 인수하는 금액은 0원으로 산정됩니다.
유찰 회차별 배당 및 취득 시나리오
| 회차 | 최저매각가격 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 182,700,000원 | 38,196,110원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 127,889,999원 | 92,238,771원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 89,522,999원 | 130,026,725원 | 0원 |
유찰이 추가되면 최저가는 낮아지고 채권자의 미배당 규모는 커집니다. 다만 현재 제시된 시뮬레이션에서는 어느 회차에서도 매수인의 금전권리 인수액은 0원입니다. 각 회차의 채권 미배당액은 매수인에게 넘어가는 보증금과 같은 성격이 아닙니다.
반면 낙찰가가 낮아진다고 해서 1307호와의 경계복구 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 실제 취득 및 활용 비용을 판단하려면 낙찰대금 외에 원상복구, 점유 정리, 세금 및 부대비용을 별도로 확인해야 합니다. 따라서 저가 낙찰만을 이유로 추가 유찰 시나리오를 무조건 유리하다고 볼 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 신정동 공업탑로타리 남동측 인근입니다. 주위에 아파트, 일반주택, 학교가 있고 서측 인근에는 울산대공원이 위치합니다. 감정평가에서는 주위 환경을 양호하게 평가했습니다.
- 교통. 차량 출입이 자유로우며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 신정동 중심지대에 위치해 교통사정이 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물입니다. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 온수·급탕, 승강기, 화재탐지기·경보기, 옥내소화전이 갖춰져 있습니다. 건물 관리상태는 보통으로 평가됐습니다.
- 토지 및 규제. 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역과 교육환경 상대보호구역에 해당합니다. 소로2류 및 소로3류에 접하고, 토지 형상은 평탄한 사다리형입니다. 공시지가는 1,959,000원/㎡입니다.
- 환금성. 104세대 단지로 1986.11.26 준공됐습니다. 실거래 이력은 확인되지만 최근 12개월 거래는 3건이며, 최근·과거 거래 비교 추세는 -2.9%입니다. 건물 연식과 통합 사용 상태까지 고려하면 일반적인 동일 평형 아파트와 같은 환금성을 가정하기 어렵습니다.
- 공부와 현황. 감정평가에서 1307호와 1308호가 하나의 호실로 이용된다는 차이를 명시했습니다. 원상복구비가 평가에 반영되었으나 실제 분리·복구 비용과 가능성은 현장 및 관련 서류 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1307호 권리관계 확인. 1307호의 소유자, 점유자와 이용 현황을 확인해야 합니다. 1308호 낙찰만으로 1307호에 대한 권리를 취득하는 것은 아니므로 두 호실의 권리 범위를 명확하게 구분해야 합니다.
- 독립 출입구 및 경계벽 복구. 제거된 출입구와 내부 경계벽을 복구할 수 있는지, 시공 범위와 필요한 행정절차, 구조·설비상의 제약을 검토해야 합니다. 감정가에 원상복구비가 고려됐다는 사실과 실제 공사 가능 여부는 별개입니다.
- 실제 점유자 및 임대차 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 전입세대열람, 확정일자, 현황조사 및 매각물건명세서를 대조해 대항력 있는 임차인이나 제3자 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 할인율 재검토. 최근 평균 298,666,666원과 최저가 182,700,000원의 차이만으로 낙찰가를 결정하지 않아야 합니다. 정상적인 독립 사용 가능성과 수리·복구 비용을 반영하여 실제 취득원가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 비교 추세가 -2.9%로 나타납니다. 전체 9건 평균보다 최근 12개월 3건 평균과 최신 거래를 우선하고, 개별 층수·상태 및 매도 가능성을 추가 검토해야 합니다.
- 배당채권 중복 여부. 청한홀딩스의 가압류와 강제경매 신청채권이 별개 채권인지, 동일 채권의 중복 표시인지 확인해야 합니다. 실제 배당 결과는 법원의 배당표가 기준입니다.
- 관리비 및 부대비용. 공용부분 관리비 체납 가능성, 취득세, 명도비용과 원상복구 비용을 별도로 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 현장 상태를 최종 대조하고 매각기일과 매각조건 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “61.2%의 가격보다, 독립된 한 세대로 쓸 수 있는지가 먼저”
울산 공업탑올림푸스아파트 1308호는 가격만 보면 충분히 관심을 가질 만한 경매물건입니다. 최저매각가격이 최근 12개월 동일 평형 실거래 평균의 61.2%까지 낮아졌고, 등기상 말소기준도 명확하며 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가장 중요한 문제는 등기나 배당표에 있지 않습니다. 1307호와의 경계벽 및 출입구가 제거된 채 한 호실처럼 사용되고 있다는 사실입니다. 낙찰 이후에도 독립된 1308호로 정상 사용하기 어렵거나 복구·협의 과정이 복잡하다면, 지금 보이는 가격 차이는 예상보다 빠르게 줄어들 수 있습니다. 여기에 최근 시세 하락 추세와 적은 거래 표본도 보수적으로 반영해야 합니다.
결론은 권리 구조 양호, 가격 할인 뚜렷, 현황 위험 중대입니다. 무조건 유찰을 더 기다려야 하는 물건도, 시세 대비 저렴하다는 이유만으로 바로 입찰할 물건도 아닙니다. 먼저 1307호와의 권리·점유 관계, 경계벽 및 출입구 복구 가능성, 실제 복구 비용을 확인해야 합니다. 그 조건이 명확하게 해소될 때에만 182,700,000원이라는 최저가의 투자 가치를 제대로 평가할 수 있습니다.
