울산지방법원 2025타경12321. 울산 남구 신정동 공업탑올림푸스아파트 13층 1308호입니다. 권리의 기준점은 2012.07.11 농협은행주식회사 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 2024.05.23 주식회사 청한홀딩스 가압류 53,939,000원과 2025.08.12 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 있으므로 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인은 없고 배당 시나리오상 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
가격만 보면 신건 최저가 261,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 298,666,666원의 87.4%입니다. 최신 거래도 2026.06에 298,000,000원으로 확인됩니다. 다만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -2.9%이므로, 전체 평균 304,555,555원이나 과거 최고 410,000,000원을 근거로 가격 메리트를 과장해서는 안 됩니다. 이 사건은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 기준으로 판단하는 것이 적절합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12321 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 1822-2 공업탑올림푸스아파트 13층1308호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 81.86㎡ · 13층 |
| 소유자 | 한수미 |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 261,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 43,599,310원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 현황 특이사항 | 1307호와 1308호의 내부 경계벽체가 제거되어 하나의 호실로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
현재 소유자는 한수미입니다. 2020.09.20 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2023.03.02 소유권이전이 이루어졌습니다. 말소기준인 농협은행주식회사 근저당권은 2012.07.11 설정됐고 채권최고액은 120,000,000원입니다. 2023.12.27 계약인수로 채무자가 한수미로 변경됐습니다. 이후 청한홀딩스 가압류와 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세보다 낮지만 하락 추세는 체크
공업탑올림푸스맨션 동일 면적대 실거래입니다. 단지는 104세대이고 사용승인일은 1986.11.26입니다. 최근 12개월 거래 3건은 모두 81.86㎡로 면적이 일치합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 81.86㎡ | 4 | 298,000,000원 |
| 2025.12 | 81.86㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2025.09 | 81.86㎡ | 9 | 298,000,000원 |
| 2024.07 | 82.88㎡ | 8 | 360,000,000원 |
| 2024.06 | 81.86㎡ | 11 | 250,000,000원 |
| 2024.06 | 81.86㎡ | 13 | 295,000,000원 |
| 2023.10 | 81.86㎡ | 5 | 280,000,000원 |
| 2022.02 | 81.86㎡ | 12 | 250,000,000원 |
| 2021.10 | 81.86㎡ | 10 | 410,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 81.86㎡ | 3건 | 298,666,666원 |
전체 9건 평균은 304,555,555원이지만 과거 410,000,000원 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 그대로 쓰기 어렵습니다. 더 중요한 최근 12개월 평균은 298,666,666원, 최신 거래는 298,000,000원입니다. 현재 최저가 261,000,000원은 최근 12개월 평균의 87.4%입니다.
③ 현황 리스크 — 1307호와 통합 이용
따라서 261,000,000원이라는 감정가와 최저가는 일반적인 독립 1308호 상태가 아니라 현재의 통합 이용 상태와 원상복구 요소가 반영된 가격입니다. 권리상 인수액이 0원이라고 해서 이 물건이 곧바로 단순한 아파트 경매가 되는 것은 아닙니다. 실제 출입 동선, 1307호와의 경계, 원상복구 범위 및 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 261,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,454,000원 |
| 1. 을구 5번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 갑구 5번 가압류 · 주식회사 청한홀딩스 | 53,939,000원 | 53,939,000원 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 주식회사청한홀딩스 | 43,599,310원 | 43,599,310원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 39,007,690원 |
현재 회차 261,000,000원에서는 배당 대상 채권이 전액 배당되고 소유자 잔여 39,007,690원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수 0원은 유지
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 261,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 208,800,000원 | 12,461,510원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 167,040,000원 | 53,636,870원 | 0원 |
유찰되면 채권자 측 미배당액은 증가하지만 이는 곧바로 매수인에게 승계되는 금액이 아닙니다. 주어진 배당 시나리오에서 1회 유찰과 2회 유찰 모두 매수인 인수 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심 리스크는 미배당 채권보다는 1307호와 통합 이용된 물리적 현황입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 신정동 공업탑로타리 남동측 인근. 주위는 아파트·일반주택·학교가 소재하고 서측 인근에 울산대공원이 있습니다.
- 교통. 차량출입이 자유롭고 노선버스 정류장이 인근에 있으며 신정동 중심지대 내로 제반 교통사정이 편리합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 건물의 13층 1308호이며 관리상태는 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 온수·급탕, 승강기, 화재탐지·경보기, 옥내소화전 설비가 있습니다.
- 토지. 사다리형 평탄한 아파트 부지, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,959,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측·북측 소로, 남측 세로의 포장도로에 접합니다.
- 거래. 104세대, 1986.11.26 사용승인 단지로 최근 12개월 동일 면적 거래는 298,000,000원·300,000,000원·298,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 1307호와 경계 확인. 내부 경계벽과 출입구가 제거된 현황을 직접 확인하고 원상복구 범위를 점검해야 합니다.
- 감정가 해석. 261,000,000원은 통합 이용 상태와 출입구·경계벽 원상복구를 감안한 평가액입니다.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 298,666,666원과 최신 거래 298,000,000원을 우선 기준으로 보되, 최근 추세 -2.9%도 함께 반영해야 합니다.
- 등기 기준. 말소기준은 2012.07.11 농협은행주식회사 근저당권 120,000,000원이며 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 점유 상태. 임대관계는 미상으로 평가됐으므로 현장 점유자와 실제 이용관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 통합 이용 현황”
이 물건은 권리만 보면 명확합니다. 2012.07.11 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 청한홀딩스 가압류와 강제경매개시결정은 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 현재 261,000,000원으로 최근 12개월 평균 298,666,666원의 87.4%입니다.
다만 경매에서 숫자만큼 중요한 것이 현재 물건의 독립된 사용 가능성입니다. 1307호와의 내부 경계벽과 출입구가 제거되어 하나의 호실처럼 쓰이고 있고, 감정평가도 그 원상복구를 감안했습니다. 최근 거래 흐름도 -2.9% 하락 추세입니다. 따라서 결론은 권리상 안전성과 가격 위치는 긍정적이지만, 현황 확인 없이는 공격적으로 볼 수 없는 물건입니다. 입찰 전 1307호와의 실제 경계·출입구·점유 상태와 복구 범위를 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
