울산지방법원 2025타경12365. 울산 북구 달천동 그린카운티아파트 101동 3층 307호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(아파트)이고, 철근콘크리트조 슬라브지붕 지상 15층 가운데 제3층입니다. 말소기준권리는 2024.03.21. 설정된 주식회사디지비캐피탈 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 신한카드·경남은행·신한저축은행·하나캐피탈의 가압류와 두 건의 경매개시등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 신건 단계에서 매력적이라고 보기 어렵습니다. 감정가와 최저가가 모두 225,000,000원인데, 최근 12개월 거래 평균은 217,000,000원, 최신 2026.07 거래는 220,000,000원입니다. 최저가가 최근 평균의 103.7%이고 최신 거래보다도 높으며, 최근 구간이 과거 구간보다 3.4% 낮아진 추세라 전체 평균 222,083,333원만 보고 가격을 높게 평가하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12365 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 달천동 107 그린카운티아파트 101동 3층307호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 83.9989㎡ · 지상15층 중 3층 |
| 소유자 | 신정훈 · 2011.06.30. 소유권이전 · 거래가액 193,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 225,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 27,880,365원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 사용승인일 | 2004.12.31. |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 임차인이 없다고 단정해 점유·명도 절차까지 생략할 수 있는 것은 아닙니다. 입찰 전 실제 점유자와 전입관계 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균과 최신 거래보다 높은 신건
그린카운티1 동일 면적대 실거래 12건 가운데 최근 12개월 거래는 4건입니다. 전체 12건 평균은 222,083,333원이지만, 가격 메리트 판단에서는 최근 거래가 더 중요합니다. 최근 12개월 평균은 217,000,000원, 최신 거래는 2026.07 220,000,000원이며 최근 구간의 추세는 -3.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.0㎡ | 15 | 220,000,000원 |
| 2026.06 | 84.0㎡ | 15 | 209,000,000원 |
| 2026.01 | 79.09㎡ | 14 | 220,000,000원 |
| 2025.10 | 79.09㎡ | 7 | 219,000,000원 |
| 2025.07 | 84.0㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 2025.06 | 84.0㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 2024.10 | 84.0㎡ | 12 | 230,000,000원 |
| 2024.10 | 84.0㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2024.10 | 84.0㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 2024.10 | 79.09㎡ | 5 | 217,000,000원 |
| 2024.09 | 84.0㎡ | 11 | 212,000,000원 |
| 2024.06 | 84.0㎡ | 9 | 243,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 217,000,000원 |
신건 최저가 225,000,000원은 최근 12개월 평균 217,000,000원의 103.7%입니다. 최신 거래 220,000,000원보다도 5,000,000원 높습니다. 전체 12건 평균 222,083,333원과 비교해도 최저가는 101.3% 수준입니다. 최근 가격 흐름이 -3.4%인 상황까지 고려하면 신건을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 225,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,950,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사디지비캐피탈 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 26,970,061원 | 26,970,061원 |
| 3. 가압류 · 주식회사경남은행 | 14,605,158원 | 14,605,158원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 신한저축은행 | 9,061,267원 | 9,061,267원 |
| 5. 가압류 · 하나캐피탈 주식회사 | 27,048,140원 | 27,048,140원 |
| 6. 가압류 · 신한카드주식회사 | - | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 에프에스비2506유동화전문유한회사 | 27,880,365원 | 23,365,374원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 225,564,991원 중 채권자 예상배당은 221,050,000원, 미배당은 4,514,991원입니다. 매수인 인수액은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 225,000,000원 | 221,050,000원 | 4,514,991원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 180,000,000원 | 176,680,000원 | 48,884,991원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 144,000,000원 | 141,184,000원 | 84,380,991원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 낙찰가가 내려간다고 미배당 채권이 자동으로 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 북구 달천동 소재 달천고등학교 서측 인근의 그린카운티아파트 101동 3층 307호입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 지상15층, 사용승인일 2004.12.31.이며 승강기·난방·급배수·옥내소화전 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 중로1류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역 관련 제한이 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 948,100원/㎡이며 토지이용상황은 아파트, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 중로각지입니다.
- 단지 거래. 그린카운티1은 323세대이며 제공된 동일 면적대 거래 12건은 205,000,000원부터 245,000,000원까지 분포합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 222,083,333원보다 최근 12개월 평균 217,000,000원과 최신 거래 220,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 구간이 과거 구간보다 3.4% 낮아진 상태이므로 신건 225,000,000원에 시세 할인 효과는 없습니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황 점유자와 전입관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 디지비캐피탈 근저당권 이후의 가압류·경매개시등기가 실제 매각조건에서도 모두 소멸하는지 매각물건명세서와 등기사항을 최종 대조해야 합니다.
- 배당 한계. 신건 시나리오에서도 총 채권 청구액보다 매각대금이 부족해 4,514,991원의 미배당이 계산됩니다. 다만 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리는 무난, 신건 가격은 보류
이 물건은 2024.03.21. 디지비캐피탈 근저당권을 기준으로 이후 가압류와 경매개시등기가 소멸하고, 계산상 매수인 인수액도 0원인 점이 강점입니다. 반면 감정평가상 임대관계가 미상이라 점유 확인은 남아 있습니다.
가격은 더 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가 225,000,000원은 최근 12개월 평균 217,000,000원의 103.7%이고 최신 거래 220,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 흐름까지 -3.4%인 만큼 신건을 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.7회이므로, 이 사건도 현재 가격과 실제 응찰 경쟁을 함께 보되 권리는 통과, 가격은 보류라는 구분이 적절합니다.
