울산지방법원 2025타경12365. 울산광역시 북구 달천동 그린카운티아파트 101동 3층 307호, 전용면적 83.9989㎡의 공동주택입니다. 감정가는 225,000,000원이지만 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 157,500,000원까지 내려왔습니다. 감정가보다 67,500,000원 낮은 금액입니다.
등기부를 보면 소유자 신정훈이 2011년 193,000,000원에 취득한 이후, 2024년 3월 디지비캐피탈의 근저당권(채권최고액 120,000,000원)이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 이후 신한카드·경남은행·신한저축은행·하나캐피탈의 가압류와 강제경매·임의경매개시결정이 순차적으로 붙었습니다.
중요한 것은 가압류가 여러 건 있다는 사실 자체가 아닙니다. 이 권리들이 낙찰자에게 남느냐입니다. 등기된 담보권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당받지 못한 일반채권자의 채권잔액도 그 자체로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 다만 임대관계가 미상이므로 등기부 분석만으로 완전히 안전하다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12365 (강제경매개시) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 달천동 107 그린카운티아파트 제101동 제3층 제307호 도로명주소: 울산광역시 북구 달천로 119 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 83.9989㎡ · 지상 15층 중 3층 |
| 단지 | 그린카운티1 · 323세대 · 2004.12.31 사용승인 |
| 소유자 | 신정훈 (2011.06.30 소유권이전, 거래가 193,000,000원) |
| 감정가 | 225,000,000원 |
| 최저매각가 | 157,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 경매개시 | 2025.08.19 강제경매 · 신한카드주식회사 |
| 별도 경매개시 | 2025.10.27 임의경매 · 에프에스비2506유동화전문유한회사 (2025타경12750) |
| 청구금액 | 27,880,365원 |
| 말소기준권리 | 2024.03.21 주식회사디지비캐피탈 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 임대관계 | 미상 · 실제 점유관계 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
권리분석의 기준점은 2024.03.21 디지비캐피탈 근저당권입니다. 과거 국민은행 근저당권과 농업협동조합중앙회 근저당권은 이미 말소됐으므로 현재의 선순위 담보권으로 취급하지 않습니다.
말소기준권리 이후 설정된 가압류 4건과 강제경매·임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 특히 최초 강제경매는 신한카드의 기존 가압류가 본압류로 이행된 형태여서, 동일 채권을 별도의 신규 채권으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
② 점유·임대차 — 권리분석의 마지막 확인사항
조사상 확인된 임차인 없음. 그러나 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 실제 임차인이 전혀 없다고 확정하거나 소유자가 직접 거주한다고 단정할 수는 없습니다.
| 구분 | 점유·임차 상황 | 대항력 | 우선변제권 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 없음 | 확인 없음 | 확인 없음 | 확인된 금액 0원 |
| 실제 점유관계 | 임대관계 미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 |
확인된 임차인은 없지만, 임대관계 미상이라는 사실만으로 대항력이 있다고 판단하지 않습니다. 선순위 점유자와 임대차계약이 실제로 존재하는지는 별도 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균 대비 70.6%
그린카운티1 단지의 실거래 자료를 보면, 대상 전용면적은 83.9989㎡이며 유사면적 거래가 확인됩니다. 전체 거래 평균보다 중요한 것은 최근 12개월 평균과 최신 거래가격입니다. 과거 거래의 고가 사례가 전체 평균을 높일 수 있기 때문입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.00㎡ | 6 | 235,000,000원 |
| 2026.09 | 84.00㎡ | 6 | 235,000,000원 |
| 2026.07 | 84.00㎡ | 15 | 220,000,000원 |
| 2026.06 | 84.00㎡ | 15 | 209,000,000원 |
| 2026.01 | 79.09㎡ | 14 | 220,000,000원 |
| 2025.10 | 79.09㎡ | 7 | 219,000,000원 |
| 2025.07 | 84.00㎡ | 4 | 205,000,000원 |
| 2025.06 | 84.00㎡ | 4 | 225,000,000원 |
| 2024.10 | 84.00㎡ | 12 | 230,000,000원 |
| 2024.10 | 84.00㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2024.10 | 84.00㎡ | 5 | 245,000,000원 |
| 2024.10 | 79.09㎡ | 5 | 217,000,000원 |
| 비교 지표 | 기준 금액 | 최저가 대비 |
|---|---|---|
| 최근 12개월 평균 (6건) | 223,000,000원 | 70.6% |
| 최신 거래 (2026.09) | 235,000,000원 | 67.0% |
| 전체 거래 평균 (12건) | 223,333,333원 | 70.5% |
| 전체 거래 최저 | 205,000,000원 | 76.8% |
| 전체 거래 최고 | 245,000,000원 | 64.3% |
현재 최저가 157,500,000원은 최근 12개월 실거래 평균 223,000,000원보다 65,500,000원 낮습니다. 최신 거래 235,000,000원과 비교하면 77,500,000원 차이입니다. 등기상 인수금액 0원을 전제로 할 때 가격상 할인 폭은 분명히 존재합니다.
다만 최근 12개월 평균은 전용 84㎡와 79.09㎡ 거래가 함께 포함된 값입니다. 특히 대상 물건은 3층이고 최신 거래는 6층이므로 동일 가격을 곧바로 적용할 수 없습니다. 층별 선호도, 내부 수리상태, 점유상황 등을 반영한 별도의 보수적 가격 판단이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 157,500,000원 가정)
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 매각대금에서 집행비용을 제외한 금액이 채권자들에게 배당됩니다. 채권총액 225,564,991원에 비해 배당재원이 부족하므로 후순위 채권자 상당수가 배당을 받지 못하는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 3,005,000원 |
| 1. 근저당 · 디지비캐피탈 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 | 26,970,061원 | 26,970,061원 |
| 3. 가압류 · 경남은행 | 14,605,158원 | 7,524,939원 |
| 4. 가압류 · 신한저축은행 | 9,061,267원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 하나캐피탈 | 27,048,140원 | 0원 |
| 6. 강제경매 · 신한카드 | 별도 산정 없음 | 0원 |
| 7. 임의경매 · 에프에스비2506 | 27,880,365원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 3,005,000원으로 추정했습니다. 근저당권 배당은 채권최고액 기준이며, 실제 확정채권액·배당요구·조세·임차인 최우선변제 등에 따라 배당순위 및 금액이 달라질 수 있습니다. 강제경매 신한카드 채권은 기존 가압류와 중복 합산하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 미배당은 늘어난다
이 물건은 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려온 상태입니다. 추가 유찰 시 매각가격이 낮아질수록 채권자들이 배당받지 못하는 금액은 증가합니다. 그러나 미배당 일반채권 증가와 매수인의 채무 인수는 별개 문제입니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 157,500,000원 | 71,069,991원 | 0원 |
| 2회 유찰 (49%) | 110,250,000원 | 117,658,491원 | 0원 |
| 3회 유찰 (34%) | 77,175,000원 | 150,179,141원 | 0원 |
현재 회차의 채권총액은 225,564,991원, 채권자 예상배당은 154,495,000원, 미배당은 71,069,991원입니다. 2회 유찰 시 미배당은 117,658,491원, 3회 유찰 시 150,179,141원으로 증가합니다.
이 수치만으로 낙찰자가 그 차액을 부담한다고 판단해서는 안 됩니다. 등기상 후순위 채권들은 매각으로 소멸하므로 위 회차별 인수액은 0원입니다. 다만 별도의 선순위 임대차가 확인될 경우에는 그 임차인의 배당액과 미배당 보증금을 다시 계산해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 울산광역시 북구 달천동 달천고등학교 서측 인근에 위치한 그린카운티아파트 101동 307호입니다. 공동주택 단지 내 물건입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 인근 도로망 상태도 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 지상 15층 건물의 3층입니다. 2004.12.31 사용승인됐으며 기본 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지 및 규제. 제3종일반주거지역으로, 중로1류(폭 20~25m) 도로와 접하고 상대보호구역 등의 제한이 있습니다. 공시지가는 948,100원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 내부 시설과 수리상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 323세대 규모의 아파트로 유사면적 실거래 사례가 확인됩니다. 하지만 최근 거래 추세는 -0.3%이며, 소규모 표본과 층별 차이 때문에 매각 예상가격에는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인이 우선. 감정평가상 임대관계 미상이므로 소유자 거주 여부, 임차인 존재 여부, 실제 점유 상태를 확인하세요.
- 대항력 기준일 비교. 임차인이 발견된다면 2024.03.21 근저당권 설정일과 전입·점유에 따른 대항요건 발생 시점을 대조해야 합니다.
- 매각물건명세서 확인. 임차인 보증금 인수 여부, 인수되는 권리, 매각 제외 부분 및 특별매각조건이 있는지 원본을 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 223,333,333원보다 최근 12개월 평균 223,000,000원과 최신 거래 235,000,000원을 우선 참고하세요. 최근 가격 추세는 -0.3%입니다.
- 3층 가치 조정. 최신 거래가 발생한 6층과 대상 물건인 3층의 차이를 감안해야 합니다. 내부 수리상태와 실제 매각 가능가격도 확인하세요.
- 명도비와 관리비. 점유자 인도 과정에서 명도비용이 발생할 수 있고, 체납 관리비 중 공용부분에 대한 승계 문제가 있을 수 있으므로 관리사무소에 확인해야 합니다.
- 유찰·기일 재확인. 현재 매각기일은 2026.10.22입니다. 입찰 당일 전까지 매각기일 변경이나 취하·정지 여부를 확인하세요.
- 배당표와 등기부 원본 대조. 예상배당은 확정 배당표가 아닙니다. 집행비용, 채권액, 조세, 배당요구 현황과 최신 등기사항을 다시 검토해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 점유관계는 확인 필수”
울산 그린카운티 307호의 강점은 비교적 분명합니다. 225,000,000원 감정가의 70%인 157,500,000원까지 최저가가 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 223,000,000원보다 65,500,000원 낮습니다. 등기부상 말소기준권리와 후순위 가압류·경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그렇다고 무조건 안전한 저가 물건으로 단정할 수는 없습니다. 임대관계가 미상이고, 실제 점유자에 대한 확인이 남아 있습니다. 예상배당상 채권자들의 미배당금 71,069,991원은 일반적으로 매수인이 인수하는 금액이 아니지만, 별도의 선순위 임차인이 확인된다면 이야기가 달라질 수 있습니다.
시장 측면에서도 최근 거래가격이 -0.3% 하락 추세라는 점은 고려해야 합니다. 다만 현재 최저가는 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두를 뚜렷하게 밑돌고 있어, 점유와 권리관계가 확인된다면 가격 경쟁력이 있는 경매물건으로 평가할 여지가 있습니다.
결론은 조건부 검토 가치가 높은 물건입니다. 등기상 인수액은 0원, 현재 최저가는 최근 시세의 70.6%입니다. 그러나 실제 임차인 존재 여부가 확인되기 전까지 실질취득비용 157,500,000원을 확정된 총취득비용으로 보아서는 안 됩니다. 가격보다 먼저 점유관계를 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
