울산지방법원 2025타경12428. 울산 울주군 상북면 덕현리 삽재마을 안에 있는 주택 및 토지의 강제경매입니다. 감정가 121,700,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가는 85,190,000원으로 내려왔습니다.
권리 구조에서 중요한 날짜는 2023.02.08.입니다. 이날 설정된 상북농업협동조합 근저당권(채권최고액 27,600,000원)이 말소기준권리로 분석됩니다. 이후 발생한 한국자산관리공사의 가압류, 신보2022제18차유동화전문 유한회사의 강제경매개시결정, 신한은행 가압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다.
다만 이 사건에는 일반적인 주택 경매와 다른 이력이 있습니다. 2023년 증여로 이루어진 소유권이전이 취소 관련 절차를 거쳐 말소됐고, 그 과정에서 가처분도 정리됐습니다. 현재 소유자로 표시되는 김현득과 과거 증여를 받은 오혜경 사이의 소유권 변동, 그리고 당시 설정된 근저당권의 공동담보 관계까지 원본 등기와 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12428 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 상북면 덕현리 414-1 도로명: 울산광역시 울주군 상북면 삽재1길 16-2 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 주택으로 이용 중 |
| 토지 | 256㎡ · 지목 대 · 사다리형 평지 · 단독주택 이용 |
| 건물 | 목조(시멘트 보강) 스레트지붕(함석지붕 보강) 단층 주택 · 공부상 47㎡ / 실측 48.4㎡ |
| 창고 | 공부상 목조 초가지붕 단층 창고 5㎡ · 현황 소재불명 |
| 매각범위 | 토지·건물 일괄매각 · 제시외 건물(2-1, ㄱ) 포함 |
| 소유자 | 김현득 |
| 감정가 | 121,700,000원 |
| 최저매각가 | 85,190,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 신보2022제18차유동화전문 유한회사 |
| 청구금액 | 1,865,475,089원 |
| 매각기일 | 2026.10.22. |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 소유권 변동 이력은 확인
핵심은 2023.02.08. 상북농업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 27,600,000원이며, 같은 소재지 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이 근저당이 말소기준이므로 그 이후의 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
2005년에 김인주 명의로 설정됐던 채권최고액 70,000,000원의 근저당은 2006년에 이미 말소됐습니다. 2023년 오혜경에게 이루어진 증여 등기와 관련 가처분도 이후 등기상 말소된 상태입니다. 따라서 과거 가처분이 그대로 존속하는 사안으로 해석해서는 안 됩니다.
② 점유·임대차 — 대항력 여부는 아직 단정 불가
감정평가상 주택으로 이용 중이지만 임대관계는 미상입니다. 특정 임차인의 보증금, 전입일, 확정일자 또는 배당요구 사실이 확인되지 않으므로 실제 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 그 밖의 점유자인지 확정할 수 없습니다.
| 확인 대상 | 현재 판단 | 매수인 영향 |
|---|---|---|
| 실제 점유자 | 미확인 | 명도 및 점유권원 확인 필요 |
| 임대차 관계 | 미상 | 보증금 인수 가능성 별도 검토 |
| 대항력 | 가능·미상 | 전입·점유·선순위 여부 확인 |
| 우선변제 | 미확인 | 확정일자·배당요구 확인 |
| 등기상 인수금액 | 0원 | 미확인 점유자의 권리는 별도 |
③ 가격 분석 — 감정가 70%가 시세 70%는 아니다
최저매각가격은 85,190,000원으로 감정가 121,700,000원의 70%입니다. 그러나 이 물건과 비교할 수 있는 실제 거래가격이 확인되지 않아, 현재 가격이 시장에서 저렴한 수준인지는 판단할 수 없습니다.
특히 삽재마을 내 주택 및 토지는 일반적인 아파트처럼 동일 평형의 거래가격을 단순 비교하기 어렵습니다. 토지의 도로접면, 건물의 실제 상태, 공부와 현황의 차이, 철거·보수 가능성 등이 가격에 영향을 줄 수 있습니다.
| 회차 | 감정가 비율 | 최저매각가격 | 가격 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 (1회 유찰) | 70% | 85,190,000원 | 시세 검증 필요 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 59,632,999원 | 가격 하락·위험 동일 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 41,743,099원 | 저가 여부 별도 검증 |
유찰 시 금액은 회차별 가정 시나리오입니다. 향후 실제 매각기일과 최저매각가격은 법원 공고를 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 85,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,933,420원 |
| 1. 근저당 · 상북농업협동조합 | 27,600,000원 | 27,600,000원 |
| 2. 가압류 · 한국자산관리공사 | 1,427,492,733원 | 55,656,580원 |
| 3. 신청채권자 · 신보2022제18차유동화전문 유한회사 | 1,865,475,089원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 3,620,567,822원 | 83,256,580원 |
추정 집행비용 1,933,420원을 제외하면 채권자에게 돌아가는 배당은 83,256,580원입니다. 배당 시뮬레이션상 상북농업협동조합에 27,600,000원, 한국자산관리공사에 55,656,580원이 배당되고, 신청채권자와 신한은행에 대한 예상배당은 0원입니다.
채권자 총 청구액 대비 예상 미배당액은 3,537,311,242원이며, 소유자 잔여금은 없습니다. 다만 이는 주어진 순위와 채권최고액 등을 적용한 단순 배당 추정으로, 실제 배당순위와 채권 확정액, 조세채권 및 우선변제권에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 건물 현황 — 입찰 전 가장 중요한 실사 대상
이 사건은 건물의 공부상 상태와 현황에 차이가 있어 가격 자체보다 물건의 실체를 정확히 확인하는 일이 먼저입니다.
| 대상 | 공부상 현황 | 실제 현황 | 검토사항 |
|---|---|---|---|
| 주택 | 목조 스레트지붕 단층 47㎡ | 목조(시멘트 보강) 스레트지붕(함석지붕 보강) 48.4㎡ | 면적·구조 차이 확인 |
| 창고 | 목조 초가지붕 단층 5㎡ | 소재불명 | 최저가격에 반영된 멸실 현황 확인 |
| 제시외 건물 | 제시외 건물(2-1, ㄱ) | 일괄매각 포함 | 현장 위치·구조·이용 확인 |
기존 주택은 외벽에 시멘트몰탈 위 페인팅, 내벽에 벽지 및 일부 타일 마감, 샷시창이 설치된 것으로 조사됐습니다. 위생급배수시설과 난방설비도 기재되어 있습니다. 다만 이 사실만으로 구조적 상태나 보수비가 확정되는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·토지 활용 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 울주군 상북면 덕현리 삽재마을 내에 위치하며, 주변은 농가주택·농경지·임야 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 토지. 면적 256㎡, 지목 대, 평지의 사다리형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있어 실제 진입 조건과 도로 관계를 확인해야 합니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구에 해당합니다. 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
- 공시지가. 251,700원/㎡로 기재되어 있습니다. 공시지가는 해당 부동산의 실제 거래가격과 동일하지 않습니다.
- 이용상태. 주택으로 이용 중이며 목조 단층 구조입니다. 향후 활용이나 건물 보수·철거를 검토할 때 관련 인허가와 비용 확인이 필요합니다.
- 환금성. 일반적인 아파트처럼 동일 단지의 비교 거래를 통해 가격을 쉽게 산출하기 어려운 주택·토지형 물건입니다. 매수층과 재매각 가능성은 현장 수요 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각물건명세서 원본. 일괄매각 범위, 제시외 건물 포함 여부, 소재불명 창고와 특수매각조건을 다시 확인하세요.
- 실제 점유·임대차. 현황조사서, 점유자 진술, 전입세대 관련 자료, 확정일자 및 배당요구 관계를 확인하세요. 대항력 여부가 핵심입니다.
- 토지·건물 등기 대조. 증여 등기 말소, 가처분 말소, 2023년 상북농업협동조합 근저당과 공동담보 관계를 각각 확인하세요.
- 건물 실사. 공부상 47㎡와 실측 48.4㎡의 차이, 목조 구조 상태, 지붕 보강 상태, 제시외 건물의 실제 모습을 점검하세요.
- 소재불명 창고. 공부상 5㎡ 창고가 현존하지 않는 상태를 전제로 가치평가가 이루어졌는지 확인하세요.
- 도로 및 토지 활용. 세로한면(불) 도로접면, 차량 출입, 통행권원, 건축 인허가와 자연녹지지역 규제를 확인하세요.
- 시세 검증. 주변 유사 주택·토지의 최근 거래가격과 건물 상태를 비교하고 보수·명도 비용을 포함해 입찰가를 결정하세요.
- 매각기일 재확인. 2026.10.22. 매각 진행 여부, 정지·변경·취하, 최저매각가격을 법원 공고에서 확인하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원, 그러나 현장 확인이 먼저”
울산 덕현리 414-1 물건은 등기상 말소기준권리가 비교적 뚜렷합니다. 상북농업협동조합 근저당과 후순위 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상배당상 매수인 인수금액은 0원입니다.
그렇지만 권리의 소멸과 부동산의 투자 안전성은 별개의 문제입니다. 현재는 실제 점유자와 임대차 여부가 확인되지 않았고, 기존 증여 취소 이력과 건물 면적 차이, 소재불명 창고 및 제시외 건물까지 살펴봐야 합니다.
최저매각가격은 85,190,000원으로 감정가 대비 70%지만, 주변 비교 거래를 통해 가격이 검증된 상태는 아닙니다. 추가 유찰로 가격이 낮아지더라도 물리적·법률적 확인사항이 사라지는 것은 아닙니다.
결론은 등기상 인수 위험은 낮지만, 점유와 현황 불확실성 때문에 보수적으로 접근해야 하는 C등급 검토형 물건입니다. 입찰 판단의 우선순위는 감정가 대비 할인율이 아니라 점유관계 확정 → 건물·토지 실사 → 주변 실거래 검증 → 적정 입찰가 산정입니다.
