울산지방법원 2025타경12428. 울산 울주군 상북면 덕현리 414-1, 현황상 주택으로 이용 중인 토지·건물 일괄매각 물건입니다. 토지는 256.0㎡이고, 건물은 공부상 목조 스레트지붕 단층 주택 47㎡이나 현황상 목조(시멘트 보강) 스레트지붕(함석지붕 보강) 상태로 실측 48.4㎡입니다. 매각에는 제시외 건물도 포함됩니다.
권리의 기준점은 2023.02.08 설정된 상북농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 27,600,000원이고, 이후 한국자산관리공사 가압류 1,427,492,733원, 강제경매개시결정, 신한은행 가압류 300,000,000원은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12428 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 상북면 덕현리 414-1 · 울산광역시 울주군 상북면 삽재1길 16-2 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 현황 주택 |
| 토지 | 256.0㎡ · 지목 대 · 이용상황 단독 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 건물 | 공부상 47㎡ · 실측 48.4㎡ · 목조(시멘트 보강) 스레트지붕(함석지붕 보강) 단층 주택 |
| 소유자 | 김현득 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 121,700,000원 / 121,700,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신보2022제18차유동화전문 유한회사 / 1,865,475,089원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
과거 소유권은 이길관·이성락을 거쳐 2016.03.07 김현득에게 이전됐고, 2023.04.04 오혜경에게 증여된 뒤 채권자취소권 관련 가처분이 설정됐습니다. 이후 2025.07.16 오혜경 명의의 소유권이전등기가 말소됐고, 등기부의 현재 소유자 요약은 김현득 단독소유입니다. 2023년 설정됐던 두 건의 가처분 역시 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 판단 — 신건 121,700,000원의 시세 메리트는 확인 불가
현재 최저매각가는 감정가와 같은 121,700,000원으로 신건입니다. 현재 회차에서 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득도 121,700,000원입니다. 다만 비교할 실거래 기준이 없으므로 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 ‘싸다’ 또는 ‘가격 메리트가 있다’고 평가하지 않습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 121,700,000원 | 119,196,200원 | 3,501,371,622원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 97,360,000원 | 95,207,520원 | 3,525,360,302원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 77,888,000원 | 76,086,016원 | 3,544,481,806원 | 0원 |
유찰되면 매각가 자체는 97,360,000원, 77,888,000원으로 낮아지지만, 이 표만으로 시장 시세보다 저렴해진다고 결론 내릴 수는 없습니다. 확인되는 것은 매각가가 낮아질수록 채권 미배당이 3,501,371,622원 → 3,525,360,302원 → 3,544,481,806원으로 늘어나고, 매수인 인수액은 계속 0원이라는 점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,503,800원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 상북농업협동조합 | 27,600,000원 | 27,600,000원 |
| 3. 갑구 11번 가압류 · 한국자산관리공사 | 1,427,492,733원 | 91,596,200원 |
| 4. 갑구 12번 경매개시결정 · 신보2022제18차유동화전문 유한회사 | 1,865,475,089원 | 0원 |
| 5. 갑구 13번 가압류 · 주식회사 신한은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 3,620,567,822원 중 현재 회차 채권자 배당액은 119,196,200원, 미배당은 3,501,371,622원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 건물·토지 현황 — 일괄매각과 현황 차이가 핵심
- 일괄매각. 토지와 건물이 함께 매각되고, 감정평가서의 지적 및 건물개황도·사진용지에 나타나는 제시외 건물도 포함됩니다.
- 건물 면적. 공부상 목조 스레트지붕 단층 주택은 47㎡이나 실측은 48.4㎡입니다.
- 건물 구조. 현황은 목조(시멘트 보강) 스레트지붕(함석지붕 보강) 단층이며, 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지바름·일부 타일붙임, 창호는 샷시창입니다.
- 소재불명 건물. 공부상 목조 초가지붕 단층 창고 5㎡는 현재 소재불명이고, 최저매각가격에는 이 점이 반영돼 있습니다.
- 설비. 위생급배수시설과 난방설비가 되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 울주군 상북면 덕현리 ‘삽재마을’ 내에 위치하며, 주변은 농가주택·농경지·임야 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 256.0㎡, 지목 대, 이용상황 단독, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구에 해당하고 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 251,700원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없고 감정평가서의 공부와의 차이는 ‘없음’으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 신건 최저가 121,700,000원을 실거래보다 싸다고 전제하지 말고, 별도의 지역 거래가격 확인 없이 가격 메리트를 부여하지 않는 접근이 필요합니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현장 점유관계와 임대차 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물이 일괄매각에 포함되므로 위치·형태·사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 면적 차이 확인. 건물 공부상 47㎡와 실측 48.4㎡의 차이를 감안해 현황을 대조해야 합니다.
- 소재불명 창고. 공부상 5㎡ 창고는 현재 소재불명이고 최저매각가격에 반영돼 있으므로 현존 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 소유권 변동 이력. 2023년 증여와 가처분, 2025년 소유권이전등기 말소 이력이 있으므로 최신 등기사항과 매각물건명세서를 원본 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 매력”은 별개다
이 사건은 등기상 말소기준권리가 분명하고, 이후 가압류·강제경매개시결정이 매각으로 소멸하며, 제공된 모든 유찰 시나리오에서 매수인 인수액이 0원이라는 점이 가장 큰 장점입니다. 반면 현재는 신건으로 감정가와 최저가가 모두 121,700,000원이고, 시세를 비교할 실거래 기준이 없어 그 가격을 두고 ‘싸다’고 평가할 수 없습니다.
또한 감정평가상 임대관계가 미상이고, 건물은 공부상 47㎡와 실측 48.4㎡ 차이가 있으며, 제시외 건물이 포함되고 공부상 5㎡ 창고는 소재불명입니다. 주변도 농가주택·농경지·임야가 형성된 지역으로, 단순히 인수액이 없다는 이유만으로 높은 평가를 주기보다는 현장 확인과 가격 검증이 선행돼야 하는 물건입니다.
