울산지방법원 2025타경12433. 울산 북구 송정동 골드테라스2 5층 501호입니다. 소재지는 집합건물이고, 감정평가상 건물은 지하 2층·지상 9층 철근콘크리트구조이며 해당 호실은 현재 치과의원으로 이용 중입니다. 토지의 지목은 대지이고 감정상 근린생활시설 부지로 조사되었습니다. 따라서 일반 주거용 아파트가 아니라 상업용 집합건물의 개별 호실로 접근해야 합니다.

등기 흐름은 비교적 분명합니다. 2021년 경남은행이 설정한 780,000,000원 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 경남은행 근저당권 2건도 매각으로 소멸합니다. 과거 진주저축은행 근저당권과 국세 압류는 이미 말소되었습니다. 다만 이처럼 등기상 권리가 정리되는 구조여도, 치과의원 운영자가 누구인지, 임차인인지, 대항력 있는 점유자인지는 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 별도 확인

경남은행 근저당권의 채권최고액은 각각 780,000,000원, 12,000,000원, 55,000,000원입니다. 합계는 847,000,000원으로, 현재 최저매각가를 초과합니다. 하지만 채권최고액의 합계가 매수인의 추가 부담을 뜻하지는 않습니다. 배당받지 못한 후순위 근저당권자의 채권도 등기상 근저당권이 매각으로 소멸한다면 그 부족액을 낙찰자가 그대로 인수하는 것은 아닙니다.

② 점유·임대차 — 치과의원 운영 주체 확인이 핵심

매각물건명세서의 현황은 치과의원으로 이용 중이라고 되어 있습니다. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 임차인 신고 내역이 확인되지 않는다는 이유만으로 소유자 직접 운영 또는 임차인 없음이 확정되는 것은 아닙니다.

실제 임차인 수는 확정할 수 없습니다. 사업자등록, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 점유 개시일을 확인하기 전에는 대항력이나 우선변제권을 확정할 수 없습니다.

특히 의료시설은 운영 중인 인테리어와 설비, 사업장 이전 문제가 수반될 수 있습니다. 임차인인지 소유자 직접 운영인지에 따라 명도 및 실제 사용 가능 시점이 달라지므로, 낙찰가뿐 아니라 점유 해소 가능성까지 함께 판단해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가 70%가 곧 시세 70%는 아니다

감정가는 946,000,000원, 현재 최저매각가는 662,200,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰되면서 최저매각가는 감정가 대비 283,800,000원 내려왔습니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아, 이 가격이 실제 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다.

상업용 치과의원 호실의 가치는 단순한 면적이나 감정가뿐 아니라 임대수익, 공실 기간, 상권 수요, 업종 적합성 및 향후 재임대 가능성에 영향을 받습니다. 또한 동일 건물 내 다른 호실과도 층수, 면적, 위치, 설비 조건이 달라 가격 비교에 주의해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 662,200,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰되는 경우 집행비용 9,022,000원을 차감한 653,178,000원이 을구 1번 경남은행 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 을구 2번과 3번 근저당권에는 배당액이 없고, 채권최고액 기준 총 193,822,000원의 미배당이 발생합니다. 소유자에게 돌아갈 예상 잔여금도 없습니다.

위 배당은 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다. 실제 채권잔액·배당요구·당해세·임차인 최우선변제·집행비용에 따라 배당액과 배당순위가 달라질 수 있습니다. 경매신청채권자의 청구금액은 770,000,000원이며, 신청채권자의 최종 배당 여부는 별도 권리관계 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 금액은 낮아져도 위험은 별개

매각가가 내려가면 근저당권자에게 돌아가는 배당액은 줄고 미배당 채권액은 증가합니다. 하지만 이 물건에서 예상되는 등기상 근저당권의 매수인 인수액은 회차별로 0원입니다. 임대차관계가 확인되지 않은 상태이므로 아래 취득액은 임차보증금 추가 인수가 없다는 조건부 금액입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 북구 송정동 울산송정택지개발지구 내 소재합니다. 주변은 대단지 아파트와 일부 상가, 나지가 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 일반버스 정류장이 있습니다. 토지는 동측 왕복 6~8차로, 서측 왕복 2차로에 접합니다.
• 용도. 현황상 치과의원으로 이용 중이며 근린생활시설 부지에 해당합니다. 주거용 아파트와는 임대수요 및 가치평가 방식이 다릅니다.
• 건물 설비. 공동위생·급배수·화재관리·승강기·시스템에어컨 등이 조사되었습니다. 치과의원 내부 인테리어가 확인되지만 해당 설비의 소유권과 인수 범위는 따로 확인해야 합니다.
• 토지 규제. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역(송정지구)·택지개발지구이며, 장애물제한표면구역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 3,373,000원/㎡입니다. 토지면적 684.0㎡는 토지 현황자료의 면적으로, 해당 호실의 대지권 면적으로 단정할 수 없습니다.
• 공부상 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 감정평가서가 주변 공실이 많고 경락가율이 낮은 편이라고 명시합니다. 상업용 집합건물의 매각 및 재임대에 불리한 요소입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 치과의원 점유자 확인. 소유자 직접 운영인지 임차인이 운영하는지 확인하고, 사업자등록과 실제 점유 주체를 대조해야 합니다.
• 임대차 대항력 검증. 임대차계약서, 보증금, 임대차기간, 점유 개시일, 사업자등록 신청일, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 재확인. 치과의원 이용 현황뿐 아니라 인수되는 권리, 임차인 진술 및 매각 제외 물건을 검토해야 합니다.
• 입찰가격 검증. 골드테라스2의 동일하거나 유사한 상업용 호실의 최근 실거래와 실제 임대료, 공실 기간 및 관리비 부담을 대조해야 합니다.
• 환금성 검토. 주변 상가의 공실 상황과 경락가율이 낮다는 감정 의견을 반영하여 재매각 가능성과 예상 보유기간을 점검해야 합니다.
• 명도·시설물 확인. 치과의원 인테리어, 의료장비, 임차인 소유 시설물 등의 귀속 여부와 인도 가능 시점을 구분해야 합니다.
• 관리비·제세공과금. 미납 관리비 중 공용부분, 공과금 및 각종 비용의 부담 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
• 등기 및 채권관계. 경남은행 근저당권 3건, 경매신청채권자의 지위, 실제 채권잔액과 배당요구를 원본 서류로 검토해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 입찰 직전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 안전한 상가 투자”

울산 골드테라스2 501호는 말소기준이 명확하고 후순위 근저당권도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 최저가 662,200,000원을 기준으로 예상배당을 계산하면 근저당권자에게 미배당이 발생하더라도 등기상 근저당권을 매수인이 인수하는 것으로 보지는 않습니다.

하지만 중요한 것은 등기부 밖의 현실입니다. 치과의원이 실제로 운영되고 있는데 임대관계가 불명확하며, 감정평가에서도 주변 공실과 낮은 경락가율을 지적했습니다. 보증금과 대항력 있는 임차인이 추가로 확인된다면 실제 취득부담은 달라질 수 있습니다. 또한 최근 실거래 및 임대수익 근거가 없어 최저가가 시장가격보다 낮다고 평가할 수 없습니다.

결론은 권리등기 구조는 비교적 양호하지만, 입찰 판단은 보류에 가깝습니다. 현재 회차의 70% 가격만으로 투자 메리트를 부여하기보다 점유·임대차관계와 현지 상권의 실제 거래 및 임대수익을 확인하는 것이 먼저입니다. 이 물건의 승부처는 유찰 할인율이 아니라 임차관계의 확정과 상업용 환금성 검증입니다.