울산지방법원 2025타경12433. 울산 북구 송정동 골드테라스2 5층 501호입니다. 등기사항전부증명서는 집합건물로 발급돼 있고, 경매 용도 표기는 대지이며 감정상 이용상태는 치과의원입니다. 현 소유자는 양지민이며, 2021년 양희 명의로 거래가액 1,050,163,200원에 소유권을 취득한 뒤 2022년 개명으로 양지민으로 표시가 변경됐습니다.
권리분석의 기준은 2021.12.22 설정된 경남은행 근저당권 780,000,000원입니다. 이후 같은 은행의 12,000,000원·55,000,000원 근저당이 추가됐고, 2025년 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 권리는 말소기준권리 이후로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023년 진주저축은행 근저당 481,000,000원과 2024년 동울산세무서 압류는 이미 등기부에서 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12433 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 송정동 1232-2 골드테라스2 5층 501호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 북구 화산로 119 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 현황 치과의원 · 등기사항전부증명서상 집합건물 |
| 소유자 | 양지민 |
| 감정가 / 최저가 | 946,000,000원 / 946,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 770,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2021.12.22 경남은행 근저당 780,000,000원입니다. 이후 설정된 경남은행 근저당 2건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 진주저축은행 481,000,000원 근저당은 2024.03.27 해지로 이미 말소됐고, 동울산세무서 압류 역시 2026.02.11 해제로 말소됐습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격·환금성 — 실거래 비교보다 회차별 구조를 봐야 한다
비교 가능한 실거래 시세 자료는 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 946,000,000원이 시장가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 감정자료에는 주변이 공실이 많은 편이고 경락가율이 낮은 편이라고 기재돼 있어, 신건 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하는 접근은 피해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 946,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 756,800,000원 | 100,168,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 605,440,000원 | 250,014,400원 | 0원 |
유찰되면 채권자 측 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차든 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이는 등기·배당 구조상의 계산이며, 현황 치과의원의 실제 임대차 관계까지 확인됐다는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 946,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,860,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 780,000,000원 | 780,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사경남은행 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사경남은행 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 87,140,000원 |
현재 회차에서는 등기상 배당대상 채권 847,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 87,140,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 북구 송정동 울산송정택지개발지구 내에 소재하며, 주변은 일부 대단지아파트와 일부 상가, 일부 나지 상태입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 일반버스정류장이 있습니다.
- 현황 이용. 5층 501호는 치과의원으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층·지상9층 건물입니다.
- 설비. 공동위생·급배수설비·화재관리·승강기·시스템에어컨 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지는 인근지와 대체로 등고 평탄하며 세장형에 유사한 형태의 근린생활시설부지입니다. 토지면적은 684.0㎡, 공시지가는 3,373,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측 왕복 6~8차로, 서측 왕복 2차로에 접합니다.
- 용도지역. 근린상업지역·도시지역·지구단위계획구역(송정지구)·택지개발지구이며, 대로2류·중로2류·중로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 감정자료에는 주변이 공실이 많은 편이고 경락가율이 낮은 편이라고 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 현황상 치과의원이나 임대관계는 미상입니다. 실제 영업자와 소유자의 관계, 보증금·차임·사업자등록·확정일자 등을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없어 946,000,000원의 적정성을 단정할 수 없습니다. 주변 상가·근린시설의 실제 거래·임대료·공실 수준을 별도 확인해야 합니다.
- 공실 리스크. 감정자료가 주변 공실이 많고 경락가율이 낮은 편이라고 지적하고 있으므로, 재임대와 매각 소요기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
- 회차별 배당. 1회 유찰 시 채권 미배당 100,168,000원, 2회 유찰 시 250,014,400원으로 커지지만 매수인 인수액은 제공된 시나리오상 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기 인수 0원, 그러나 영업점포의 점유는 별도 확인”
이 사건의 등기 구조는 비교적 단순합니다. 2021년 경남은행 근저당을 말소기준으로 이후 권리가 매각으로 정리되고, 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 현황은 치과의원이고 임대관계가 미상이며, 주변 공실과 낮은 경락가율까지 언급돼 있습니다. 따라서 결론은 등기 권리는 양호하지만 점유·임대차와 환금성 확인이 선행돼야 하는 상업용 현황 물건입니다. 신건 최저가 946,000,000원이 시장 대비 유리한지는 별도 시세 검증 없이는 판단하기 어렵습니다.
