울산지방법원 2025타경12443. 울산 동구 동부동에 있는 남목현대아파트 101동 103호입니다. 전용면적 75.02㎡, 지상 15층 건물의 1층 세대로, 감정가 90,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 63,000,000원으로 내려왔습니다. 현재 소유자는 김연진이며, 2021년 9월 30일 매매에 의한 소유권이전과 울산동부신용협동조합 근저당권 설정이 이루어졌습니다. 해당 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 과거 실거래 평균보다 상당히 낮습니다. 하지만 이 물건의 핵심은 과거 가격과 현재 가격을 구분하는 것입니다. 동일 면적 거래 6건의 전체 평균은 122,000,000원이지만, 최근 거래 3건의 평균은 114,000,000원이고, 가장 마지막으로 확인되는 2023년 5월 거래는 95,000,000원입니다. 비교 기간별 가격 추세도 12.3% 하락한 것으로 집계되어 있습니다. 따라서 63,000,000원이라는 가격에 의미가 있더라도 실제 입찰 전에는 현재 거래가격과 매수 수요를 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12443 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 동부동 672 남목현대아파트 제101동 제1층 제103호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 동구 남목12길 17 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 75.02㎡ · 15층 건물 중 1층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 아파트 이용 중 |
| 단지 규모 / 준공 | 297세대 · 1992.01.31 준공 |
| 소유자 | 김연진 (2021.09.30 소유권이전, 거래가액 118,000,000원) |
| 감정가 | 90,000,000원 |
| 최저매각가 | 63,000,000원 (감정가의 70% · 1회 유찰) |
| 신청채권자 | 울산동부신용협동조합 |
| 청구액 | 91,452,334원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 임차관계 | 신고 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 근저당 하나가 기준이다
이 물건의 말소기준권리는 2021.09.30 접수된 을구 15번 울산동부신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 98,400,000원이며, 해당 근저당권과 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
과거 소유자의 지분에 설정되었던 근저당권들은 이미 말소되어 있습니다. 2021년 12월에 설정된 앤알캐피탈대부주식회사 근저당권 32,500,000원 역시 2022년 7월에 말소되었습니다. 울산신용보증재단의 2024년 가압류 36,615,686원도 2024년 12월 말소된 상태입니다. 따라서 과거에 나타난 채권액들을 모두 더해 현재 인수채무로 판단해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 과거 평균 대비 낮지만 하락 추세를 놓치지 말자
남목현대아파트 동일 전용면적 75.02㎡의 확인된 실거래는 총 6건입니다. 전체 평균 거래금액은 122,000,000원이지만, 이 수치에는 2021년 거래도 포함되어 있습니다. 가격 판단에는 최근 거래 3건의 평균 114,000,000원과 최종 확인 거래인 2023년 5월의 95,000,000원을 우선 참고하는 편이 타당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 75.02㎡ | 3층 | 95,000,000원 |
| 2023.03 | 75.02㎡ | 2층 | 112,000,000원 |
| 2023.02 | 75.02㎡ | 12층 | 135,000,000원 |
| 2021.10 | 75.02㎡ | 3층 | 145,000,000원 |
| 2021.08 | 75.02㎡ | 5층 | 127,000,000원 |
| 2021.08 | 75.02㎡ | 1층 | 118,000,000원 |
| 최근 거래 3건 평균 | 75.02㎡ | 3건 | 114,000,000원 |
| 전체 평균 | 75.02㎡ | 6건 | 122,000,000원 |
최저매각가 63,000,000원은 최근 거래 3건 평균 114,000,000원의 55.3%이며, 해당 평균보다 51,000,000원 낮습니다. 가장 마지막으로 확인되는 95,000,000원 거래보다도 32,000,000원 낮은 금액입니다.
이 수치만 보면 과거 거래가격 대비 할인 폭이 큽니다. 하지만 가격 추세 -12.3%라는 지표와 함께 해석해야 합니다. 더구나 마지막 거래가 2023년 5월이므로, 이 평균을 2026년 10월 현재 시세로 그대로 간주하는 것은 무리입니다. 특히 본건은 1층 세대이므로 다른 층 거래와의 가격 차이도 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,534,000원 |
| 1. 근저당 · 울산동부신용협동조합 | 98,400,000원 | 61,466,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당 | — | 36,934,000원 |
집행비용은 매각가의 약 2.4%를 적용한 추정치이며, 근저당 채권액은 채권최고액을 기준으로 한 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다. 채권 미배당액은 매각대금 배분 외 금액이며, 매수인 인수액과 구별해야 합니다.
현재 최저가에서 매각된다고 가정하면 매각대금 63,000,000원 중 집행비용 1,534,000원을 제외한 61,466,000원이 울산동부신용협동조합에 배당됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 36,934,000원이며, 소유자에게 교부할 잔여금은 없습니다. 그러나 이 미배당 채권은 매수인이 추가로 부담하는 돈이 아닙니다.
유찰 회차별 배당 시나리오
| 구분 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 63,000,000원 | 61,466,000원 | 36,934,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 (49%) | 44,100,000원 | 42,906,200원 | 55,493,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 (약 34%) | 30,869,999원 | 29,914,339원 | 68,485,661원 | 0원 |
유찰이 반복되면 채권자의 미배당액은 커집니다. 현재 회차 미배당 36,934,000원은 2회 유찰 시 55,493,800원, 3회 유찰 시 68,485,661원으로 증가합니다. 반면 예상 매수인 인수액은 각 회차에서 모두 0원입니다. 다만 이는 확인된 권리와 신고 임차인을 전제로 한 계산이며, 실제 점유관계 확인은 별도로 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 동구 동부동 동부초등학교 북측에 인접합니다. 북측에는 개발제한구역 내 임야가 있으며, 남측·동측·서측은 일반주택·아파트·학교가 형성된 주거지역입니다. 주변 환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 일반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 1층 세대입니다. 도시가스 개별난방, 위생·급배수·온수·급탕설비, 화재경보기·옥내소화전·승강기 등이 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 아파트 부지는 부정형의 완경사지에 평탄하게 조성되어 있으며, 남측과 동측으로 포장도로에 접합니다.
- 토지이용규제. 제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역과 교육환경 보호구역 관련 제한이 확인됩니다. 주변 개발제한구역·산지와의 접함 관계도 표시되어 있습니다. 세부 행위 제한은 토지이용계획을 통해 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되었습니다. 다만 실제 내부 상태와 수선 필요성은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 1992년 준공된 297세대 아파트로, 확인된 동일 면적 거래 6건의 가격 범위는 95,000,000~145,000,000원입니다. 가격 추세가 -12.3%로 나타나고, 본건은 1층이므로 실제 매도 가능 가격과 거래 수요를 보수적으로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 시세 재확인. 최근 확인 거래가 2023.05의 95,000,000원이므로, 2026년 매각기일에 가까운 실거래·매물 호가를 반드시 대조해야 합니다. 과거 평균 114,000,000원을 현재 적정 시세로 고정하지 마세요.
- 하락 추세 반영. -12.3%의 가격 추세를 감안해 입찰가 상한을 정하고, 추가 가격 조정 가능성을 검토하세요.
- 1층 세대 비교. 최근 2023년 거래는 2층·3층·12층으로 이루어져 있습니다. 본건 1층의 채광·사생활·소음·습기·실내 상태를 확인하고, 같은 층 거래와도 비교해야 합니다.
- 임차인·점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 전입세대·현황조사·매각물건명세서 및 실제 점유를 확인하여 대항력 가능·미상 임차인이 있는지 검토해야 합니다.
- 명도 비용 점검. 실제 점유자가 있는 경우 인도명령, 이사 협의 및 명도비용이 발생할 수 있으므로 점유 상태를 먼저 확인하세요.
- 관리비·수선비 확인. 공동주택 공용부분 관리비 체납 여부와 오래된 건물의 설비·방수·배관 상태를 관리사무소 및 현장 방문으로 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차의 채권최고액 기준 미배당액은 36,934,000원이지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 배당 부족을 인수채무로 오해하지 말고, 확인되지 않은 선순위 점유권리는 별도로 조사해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현재 63,000,000원에서 추가 유찰될 경우 44,100,000원, 30,869,999원의 시나리오가 제시되어 있습니다. 추가 유찰 가능성을 확정하지 말고 매각 진행 상태를 확인하세요.
- 입찰 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원의 최신 매각 공고를 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 낮아졌지만, 현재 시세 확인이 먼저”
이 물건은 등기상 권리관계가 비교적 단순합니다. 2021년 울산동부신용협동조합 근저당권이 말소기준이며, 과거의 여러 근저당권과 가압류는 이미 말소되어 있습니다. 제시된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 측면에서는 감정가 90,000,000원에서 한 차례 유찰되어 63,000,000원에 이르렀다는 점이 눈에 띕니다. 과거 동일 면적의 최근 거래 3건 평균 114,000,000원 대비 55.3%이고, 최종 확인 거래가격 95,000,000원보다도 낮습니다. 하지만 이 거래들이 모두 2023년 자료이며 가격 추세는 -12.3%로 하락했습니다.
또한 해당 세대는 1층이고 실제 임대관계는 확인되지 않았습니다. 따라서 권리상 조건은 양호하지만 가격의 현재성과 점유 위험은 확인이 필요한 물건입니다. 과거 거래 대비 할인 폭만으로 입찰을 결정하기보다는, 최신 시세·1층 거래가격·현장 상태·점유관계를 검증한 뒤 판단하는 것이 적절합니다. 종합 판단은 B등급 — 권리 구조는 비교적 양호하나 시세와 점유 확인이 선행되어야 합니다.
