울산지방법원 2025타경12443. 울산 동구 동부동 남목현대아파트 101동 1층 103호, 전용 75.02㎡ 아파트입니다. 현 소유자 김연진은 2021년 8월 25일 매매를 원인으로 거래가 118,000,000원에 취득했고, 같은 해 9월 30일 울산동부신용협동조합이 채권최고액 98,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정됐다가 이미 말소된 앤알캐피탈대부 근저당과 울산신용보증재단 가압류가 있고, 2025년 10월 1일 울산동부신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
핵심은 간단합니다. 현재 유효한 말소기준 근저당은 매각으로 소멸하고, 조사된 임차인이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 구조 자체는 단순한 편입니다. 반면 가격은 좀 더 섬세하게 봐야 합니다. 최저가 90,000,000원은 최근 12개월 평균 114,000,000원보다 낮지만, 거래 추세가 -12.3%로 하락하고 있어 과거 평균만으로 할인 폭을 그대로 평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12443 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 동부동 672 남목현대아파트 101동 1층103호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 75.02㎡ · 15층 건 중 1층 103호 |
| 소유자 | 김연진 (2021.08.25. 매매 · 거래가 118,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 90,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 울산동부신용협동조합 / 91,452,334원 |
| 말소기준권리 | 2021.09.30. 울산동부신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 98,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 인수 0원
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금은 없고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 과거 한국주택은행·국민은행·윤윤옥·이대광·리드코프·안전대부·도이치파이낸셜 등의 근저당은 모두 현재 경매 전에 이미 말소된 권리입니다. 2021년 12월 설정된 앤알캐피탈대부 근저당도 2022년 7월 22일 말소됐고, 2024년 울산신용보증재단 가압류도 2024년 12월 19일 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 할인은 보이지만 하락 추세도 함께 봐야 한다
남목현대 동일 전용면적 75.02㎡ 실거래는 총 6건입니다. 전체 평균은 122,000,000원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월로 분류된 3건의 평균은 114,000,000원이고 최신 거래는 2023년 5월 95,000,000원입니다. 최저가 90,000,000원은 최근 12개월 평균의 78.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 75.02㎡ | 3 | 95,000,000원 |
| 2023.03 | 75.02㎡ | 2 | 112,000,000원 |
| 2023.02 | 75.02㎡ | 12 | 135,000,000원 |
| 2021.10 | 75.02㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2021.08 | 75.02㎡ | 5 | 127,000,000원 |
| 2021.08 | 75.02㎡ | 1 | 118,000,000원 |
| 최근 평균 | 75.02㎡ | 3건 | 114,000,000원 |
숫자만 보면 90,000,000원은 최근 평균 114,000,000원보다 24,000,000원 낮고, 최신 거래 95,000,000원보다도 5,000,000원 낮습니다. 하지만 최근 거래군이 이전 거래군보다 12.3% 하락한 점이 중요합니다. 즉 과거 122,000,000원 전체 평균 대비 73.8%라는 숫자만으로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,020,000원 |
| 1. 근저당 · 울산동부신용협동조합 | 98,400,000원 | 87,980,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 90,000,000원 가정 시 근저당 채권최고액 대비 10,420,000원의 미배당이 발생하지만, 이는 매수인 인수액으로 넘어가는 금액이 아닙니다. 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 90,000,000원 | 87,980,000원 | 10,420,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 72,000,000원 | 70,304,000원 | 28,096,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 57,600,000원 | 56,163,200원 | 42,236,800원 | 0원 |
유찰이 진행되면 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 이 사건은 임차보증금 인수형이 아니므로 그 미배당액이 매수인에게 붙지 않습니다. 따라서 90,000,000원·72,000,000원·57,600,000원 어느 시나리오에서도 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건 중 1층 103호입니다.
- 입지. 울산광역시 동구 동부동 동부초등학교 북측에 인접하고, 북측은 개발제한구역 내 임야지대, 남·동·서측은 일반주택·아파트·학교가 형성된 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고 노선버스 정류장이 인근에 있어 일반적 교통사정은 보통입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수·온수·급탕설비와 공용 화재경보기·옥내소화전·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 부정형의 완경사지에 평탄하게 조성된 아파트 부지이며 남측 및 동측으로 소로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 동부초등학교 등과 관련한 절대·상대보호구역이 포함 또는 저촉됩니다.
- 단지. 남목현대 297세대, 사용승인일은 1992.01.31이며 동일면적 실거래 표본은 6건입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 2021.09.30. 울산동부신용협동조합 근저당이 말소기준이며 매각으로 소멸하는 구조인지 매각물건명세서 원본과 최종 등기부에서 다시 확인하세요.
- 임차관계 확인. 조사상 임차인은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사서와 현장 점유 상태를 입찰 직전 재확인할 필요가 있습니다.
- 시세의 시점. 최신 동일면적 실거래는 2023.05의 95,000,000원입니다. 2026.09 매각 시점의 현장 호가와 실제 거래 가능 가격을 별도로 대조하세요.
- 하락 추세. 최근 거래군이 이전 거래군보다 12.3% 낮습니다. 전체 평균 122,000,000원보다는 최근 평균 114,000,000원과 최신 거래 95,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 1층 조건. 대상은 1층 103호입니다. 동일면적 실거래 중 2021.08의 1층 거래는 118,000,000원이므로 층 조건을 함께 비교하세요.
- 원본 대조. 등기사항증명서 발행일은 2026.09.06입니다. 매각기일 2026.09.17 전 추가 권리변동 여부를 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘현재 시세’ 재확인이 핵심
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 2021년 울산동부신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 조사된 임차인이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 신건 최저가 90,000,000원도 최근12개월 평균 114,000,000원의 78.9%로 숫자상 낮고, 최신 거래 95,000,000원보다 5,000,000원 낮습니다.
다만 거래 흐름은 낙관 일변도로 볼 수 없습니다. 최근 거래군이 이전 거래군보다 12.3% 하락했고, 비교 가능한 최신 거래는 2023년 5월입니다. 따라서 이 물건은 권리는 합격이지만, 가격 판단에서는 과거 평균 대비 할인율보다 2026년 매각 시점의 실제 시장가격을 확인하는 절차가 더 중요합니다.
