울산지방법원 2025타경12520. 울산 남구 삼산동 태화강더뷰 7층 714호, 전용 약 32.06㎡의 오피스텔입니다. 외형상으로는 감정가 7,800만원에서 1회 유찰돼 최저가 5,460만원까지 내려온 물건입니다. 최근 실거래 7,700만원이나 최근 12개월 평균 8,100만원과 최저가만 비교하면 저렴해 보이기 쉽습니다. 그러나 이 사건에서는 최저가 자체보다 말소되지 않는 임차권과 보증금 잔액을 먼저 살펴야 합니다.

송유빈은 2022년 9월 23일 주민등록과 점유를 시작했고, 2022년 8월 30일 확정일자를 받았습니다. 이후 2024년 9월 30일 보증금 1억원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 이 권리는 2025년 3월 25일 압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않는 임차보증금은 매수인이 인수할 수 있다고 명시되어 있습니다. 신청채권자 한국주택금융공사보다 임차보증금의 배당과 잔액 인수가 입찰 판단의 핵심인 이유입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

과거 경남은행 근저당권은 채권최고액 440,000,000원으로 2019년 11월 22일 설정되었으나, 2021년 10월 26일 말소됐습니다. 이미 말소된 근저당은 현 매각에서 인수 대상으로 계산하지 않습니다. 기존 신탁등기도 2018년 소유권 귀속 과정에서 말소되었습니다.

현재 중요한 순서는 송유빈의 대항력 발생 및 임차권등기 → 울산광역시 남구 압류 → 국세 압류 → 한국주택금융공사의 강제경매개시결정입니다. 세금 압류와 경매개시결정은 매각으로 말소될 권리로 분류되지만, 실제 세금의 배당순위와 당해세 등은 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1억이 실질취득액을 결정한다

실제 임차인은 송유빈 1명입니다. 2022년 8월 30일 임대차계약과 확정일자, 2022년 9월 23일 주민등록 및 점유개시, 2024년 9월 30일 임차권등기명령이 확인됩니다. 보증금은 100,000,000원이며 배당요구도 이루어졌습니다.

따라서 낙찰가가 54,600,000원이라고 해서 5,460만원에 이 오피스텔을 취득하는 것이 아닙니다. 낙찰대금과 임차보증금 미배당액을 합한 부담이 실질적인 취득 판단의 출발점입니다. 이 계산에는 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 비용이 포함되지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득액으로 판단

태화강더뷰 동일 면적대(전용 약 32.06㎡)의 실거래는 총 12건이며, 전체 평균은 88,583,333원입니다. 하지만 과거 1억원 거래가 포함된 전체 평균보다는 최근 12개월 평균 81,000,000원과 최신 거래 77,000,000원을 우선 비교해야 합니다. 최근 거래가격은 이전 기간 대비 -10.1% 하락 추세입니다.

최저가 54,600,000원은 최근 12개월 평균의 67.4%입니다. 그러나 이것은 임차보증금 인수를 제외한 입찰가격 비율일 뿐입니다. 현재 예상되는 총부담은 101,382,800원으로, 최근 평균 81,000,000원과 최신 거래 77,000,000원을 모두 초과합니다.

④ 예상배당표 (매각가 54,600,000원 가정)

임차보증금 잔액은 배당표의 실제 지급항목이 아니라 매수인에게 남을 수 있는 인수채무입니다. 위 계산은 제공된 예상배당 기준이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 인수액은 법원의 배당절차 결과에 따라 변동할 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 총부담은 유지

여기서 놓치기 쉬운 점이 있습니다. 현재 최저가 54,600,000원이 2회 유찰 후 38,220,000원, 3회 유찰 후 26,754,000원으로 내려가더라도, 인수 예상액은 각각 62,867,960원과 74,127,572원으로 증가합니다. 최저매각가격이 크게 낮아지는 것과 달리 실질취득 부담은 여전히 약 1억원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 남구 삼산동 세이브존 울산점 서측 인근에 위치합니다. 주변에 태화강, 아파트, 상가 및 주상용 건물이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됩니다. 건물 동측 및 서측 도로에 접합니다.
• 건물. 2017년 6월 21일 준공된 태화강더뷰로, 전체 195세대 규모입니다. 지하 3층·지상 20층 건물 중 7층이며, 철근콘크리트구조에 승강기·위생급배수·화재탐지 설비 등이 있습니다.
• 용도·규제. 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 삼산지구 지구단위계획구역입니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 토지. 토지면적은 1,440㎡, 지목은 대지이며 공시지가는 1,870,000원/㎡입니다.
• 환금성. 동일 면적 거래는 존재하지만 최근 거래가격은 이전 기간보다 10.1% 하락했습니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수 4.0회도 입찰 수요를 보수적으로 평가해야 할 근거입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수 최우선 확인. 송유빈의 임차보증금 100,000,000원 중 배당되지 않는 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 매각물건명세서의 인수 문구를 반드시 확인해야 합니다.
• 실질취득액 기준으로 판단. 현재 최저가 54,600,000원보다 예상 총부담 101,382,800원을 기준으로 최근 실거래와 비교해야 합니다. 단순히 감정가 대비 70%라는 이유로 입찰해서는 안 됩니다.
• 유찰 후에도 보증금 부담 재계산. 추가 유찰 시 예상 인수액이 커집니다. 2회·3회 유찰 시나리오 모두 실질취득 부담은 약 1억원으로 유지됩니다.
• 대항력·임차권 원본 대조. 임대차계약일, 전입 및 점유개시일, 확정일자, 임차권등기명령, 배당요구 내역을 확인하고 실제 배당 가능액을 검토해야 합니다.
• 세금 및 배당순위 확인. 지방세 압류와 국세 압류가 존재합니다. 말소 대상 권리라는 점과 별개로 당해세·법정기일·최우선변제 등이 실제 배당 및 인수액에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
• 실제 점유·명도 확인. 등기된 임차권과 별개로 현재 점유 및 반환 협의 상황을 확인해야 합니다. 임차권이 등기되어 있다는 이유만으로 현재 점유 상태를 단정할 수 없습니다.
• 하락 추세 반영. 최신 거래는 77,000,000원이고 최근 12개월 평균은 81,000,000원입니다. 전체 평균 88,583,333원을 낙관적인 매도가격으로 단정하지 않아야 합니다.
• 관리비·취득 부대비용 확인. 인수 보증금 이외에도 체납 관리비, 취득세, 등기비용, 명도 관련 비용 등을 별도로 확인해야 합니다.
• 입찰 전 최종 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 자료를 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — “유찰가가 아니라 보증금 1억을 봐야 한다”

이 사건은 최저매각가격만 보면 매력적이고, 권리와 실질취득액을 함께 보면 평가가 달라지는 물건입니다. 감정가 7,800만원에서 5,460만원으로 내려왔다는 사실보다 중요한 것은 선순위 대항력 임차인의 보증금이 1억원이라는 점입니다.

현 회차 예상배당으로는 임차보증금 중 46,782,800원이 매수인 인수 위험으로 남고, 낙찰가와 합한 실질취득 부담은 101,382,800원입니다. 추가 유찰을 거치더라도 총부담은 약 1억원으로 유지됩니다.

반면 최근 동일 면적 실거래 평균은 81,000,000원, 최신 거래는 77,000,000원이며 시장가격은 -10.1% 하락 추세입니다. 여기에 단지 평균 4.0회 유찰이라는 낮은 경매 환금성 신호까지 더해집니다.

결론은 입찰 보류에 가깝습니다. 법원의 배당 결과나 적법한 반환채무 소멸 사유로 임차보증금 부담이 실질적으로 줄어든다는 사실이 확인되지 않는 한, 최저가가 더 낮아지더라도 시세 대비 유리한 취득으로 보기 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 매수인이 최종적으로 부담할 임차보증금 잔액입니다.