울산지방법원 2025타경12520. 울산 남구 삼산동 ‘태화강더뷰’ 7층 714호, 전용 약 32.06㎡의 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 감정가 7,800만원이 아니라 말소기준보다 앞선 대항력 임차권입니다. 송유빈은 임대차계약일 2022.08.30, 전입·점유개시일 2022.09.23, 확정일자 2022.08.30이며 2024.09.30 주택임차권등기를 마쳤습니다. 반면 말소기준은 2025.03.25 울산광역시 남구의 압류입니다. 임차인의 전입과 임차권등기가 모두 이보다 앞섭니다.
따라서 송유빈은 대항력 있는 실제 임차인 1명이며, 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닙니다. 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있지만, 신건 매각가 78,000,000원으로는 집행비용을 제하고 보증금 100,000,000원을 모두 변제할 수 없습니다. 배당표상 예상 배당은 76,196,000원이고, 23,804,000원은 미배당되어 매수인에게 인수될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12520 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 삼산동 1403-3 태화강더뷰 7층 714호 · 도로명 울산광역시 남구 번영로 266 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 32.0575㎡ · 지하3층 지상20층 건물 내 7층 714호 |
| 소유자 | 코마리아이앤지주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 78,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권
등기부의 과거 경남은행 근저당권 440,000,000원은 2021.10.26 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2025.03.25 남구(울산광역시) 압류입니다. 그 뒤 2025.04.02 국(울산세무서장) 압류와 2025.09.12 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 송유빈의 임대차 전입·점유는 2022.09.23, 임차권등기는 2024.09.30으로 말소기준보다 먼저입니다. 이 임차보증금은 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송유빈 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.09.23 | 2022.08.30 | 100,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 위험 |
③ 시세 비교 — 7,800만원이 아니라 약 1억원과 비교해야 한다
태화강더뷰 전용 32.06㎡의 최근 거래 중 가격 판단에서 우선할 지표는 전체 평균 88,583,333원이 아니라 최근 12개월 평균 81,000,000원, 최신 거래 77,000,000원, 그리고 최근 추세 -10.1%입니다. 최근 거래가격이 이전 거래보다 낮아진 흐름이므로 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 32.06㎡ | 5 | 77,000,000원 |
| 2026.03 | 32.06㎡ | 6 | 85,000,000원 |
| 2025.03 | 32.06㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2025.03 | 32.06㎡ | 7 | 78,000,000원 |
| 2025.02 | 32.06㎡ | 6 | 78,000,000원 |
| 2024.07 | 32.06㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2024.07 | 32.06㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 81,000,000원 |
표면 최저가 78,000,000원만 보면 최근 12개월 평균 81,000,000원에 근접해 보입니다. 하지만 이 사건은 그렇게 비교하면 안 됩니다. 대항력 임차인의 보증금이 100,000,000원이므로 실질취득 기준은 약 100,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 81,000,000원과 최신 거래 77,000,000원보다 높은 수준입니다. 최근 시장도 -10.1% 하락 추세이므로 ‘최저가가 시세보다 싸다’는 가격 가점은 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 78,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,804,000원 |
| 1. 임차인 송유빈 보증금 | 100,000,000원 | 76,196,000원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차인 보증금 중 76,196,000원이 배당되고 부족분 23,804,000원이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 한국주택금융공사 청구 100,000,000원은 이 배당 시뮬레이션에서 0원 배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조 지하3층·지상20층 건물 내 7층 714호입니다.
- 입지. 울산광역시 남구 삼산동 소재 세이브존 울산점 서측 인근이며, 주변은 태화강·아파트·상가·주상용 건물이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 일반 대중교통편은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·삼산지구 지구단위계획구역이며 광로2류에 접합니다. 공시지가는 1,870,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 외벽은 석재 및 페인팅, 내벽은 벽지 등이며 내부는 미확인입니다. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 시장성. 태화강더뷰는 195세대, 2017.06.21 준공입니다. 동일 면적 거래는 확인되지만 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.9회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 1억원을 가격 기준으로 볼 것. 신건 최저가 78,000,000원보다 대항력 임차인의 보증금 100,000,000원이 핵심입니다.
- 미배당 인수액 확인. 현재 회차 기준 예상 인수액은 23,804,000원이며, 유찰 시 39,123,200원·51,378,560원으로 증가합니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균 81,000,000원, 최신 거래 77,000,000원, 최근 추세 -10.1%를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 송유빈의 임대차계약일 2022.08.30, 전입·점유 2022.09.23, 임차권등기 2024.09.30과 보증금 100,000,000원을 매각물건명세서·등기부와 대조해야 합니다.
- 배당 변동 요소 확인. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “7,800만원짜리 물건이 아니다”
이 사건은 숫자 하나를 잘못 보면 결론이 완전히 바뀝니다. 감정가와 최저가는 78,000,000원이지만, 송유빈은 말소기준보다 앞선 전입·점유와 임차권등기를 가진 대항력 임차인이고 보증금은 100,000,000원입니다. 현재 회차 배당만으로도 23,804,000원이 남아 매수인에게 인수될 수 있습니다. 유찰돼 최저가가 내려가면 인수액은 오히려 커집니다.
따라서 이 물건은 최저가 7,800만원을 시세와 비교하는 사건이 아니라, 실질취득 약 1억원을 최근 시세와 비교해야 하는 사건입니다. 최근 12개월 평균은 81,000,000원, 최신 거래는 77,000,000원이고 가격 추세도 -10.1%입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.9회입니다. 권리 인수 위험이 크고 실질취득액은 최근 시세보다 높은 구조이므로, 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
