울산지방법원 2025타경12529. 울산 북구 매곡동 드림인시티에일린의뜰2차 209동 26층 2602호 아파트입니다. 현재 등기상 말소기준권리는 2024년 1월 26일 설정된 부산원광신용협동조합의 채권최고액 354,000,000원 근저당입니다. 그 뒤의 에이피엘파이낸셜대부 근저당, 하나은행·카카오뱅크 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하도록 정리되어 있어, 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 가격 판단은 평균값 하나만 볼 사안은 아닙니다. 동일평형 최근 12개월 평균은 459,875,000원으로 신건 최저가가 그보다 낮지만, 2026.09 최신 거래는 438,000,000원입니다. 현재 최저가 439,000,000원은 최신 거래보다 오히려 조금 높은 수준이므로, “최근 평균보다 낮다”는 이유만으로 신건 가격을 싸다고 평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12529 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 매곡동 895 드림인시티에일린의뜰2차 209동 26층 2602호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)으로 이용중 |
| 동일평형 비교면적 | 84.8412㎡ · 동일평형 매칭 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 34층 중 26층 · 사용승인일 2017.11.17. |
| 소유자 | 장덕기 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 439,000,000원 / 439,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 305,321,168원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 2024.01.26 근저당이 기준
2024.01.26. 부산원광신용협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2024.08.16. 에이피엘파이낸셜대부 근저당 13,000,000원, 2025.09.12. 현재 사건의 임의경매개시결정, 2025.10.17. 하나은행 가압류 26,871,607원, 2025.11.05. 카카오뱅크 가압류 50,478,617원이 순차적으로 설정됐으며 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.
말소기준 근저당은 2025.11.27. 디에스디자산관리대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 해당 근저당권부채권에 제이비우리캐피탈주식회사 명의의 채권최고액 354,000,000원 근질권이 설정되어 있습니다. 배당자료상 매수인 인수금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래와는 같은 구간
드림인시티에일린의뜰2차 동일평형 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 459,875,000원, 최저 거래는 435,000,000원, 최고 거래는 490,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.84㎡ | 6 | 438,000,000원 |
| 2026.08 | 84.9㎡ | 5 | 455,000,000원 |
| 2026.08 | 84.9㎡ | 20 | 485,000,000원 |
| 2026.08 | 84.9㎡ | 16 | 490,000,000원 |
| 2026.07 | 84.93㎡ | 8 | 435,000,000원 |
| 2026.07 | 84.9㎡ | 12 | 480,000,000원 |
| 2026.06 | 84.9㎡ | 7 | 435,000,000원 |
| 2026.06 | 84.84㎡ | 5 | 438,500,000원 |
| 2026.06 | 84.9㎡ | 17 | 468,000,000원 |
| 2026.06 | 84.9㎡ | 17 | 468,000,000원 |
| 2026.05 | 84.9㎡ | 31 | 474,000,000원 |
| 2026.05 | 84.93㎡ | 27 | 452,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 459,875,000원 |
최저매각가 439,000,000원은 최근 12개월 평균 459,875,000원의 95.5%입니다. 평균만 놓고 보면 감정가가 낮아 보이지만, 최신 거래 438,000,000원과 비교하면 신건 가격이 오히려 약간 높습니다. 최근 거래 하단도 435,000,000원까지 확인되므로 신건 자체의 가격 안전마진은 크지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 439,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,790,000원 |
| 1. 근저당 · 부산원광신용협동조합 | 354,000,000원 | 354,000,000원 |
| 2. 근저당 · 에이피엘파이낸셜대부 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 3. 가압류 · 하나은행 | 26,871,607원 | 26,871,607원 |
| 4. 가압류 · 카카오뱅크 | 50,478,617원 | 38,338,393원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 444,350,224원 중 예상 배당액은 432,210,000원이며, 미배당은 12,140,224원입니다. 카카오뱅크 채권에서 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호계중학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택·학교·일반산업단지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다. 주변 가로망과 주차장시설도 보통으로 평가됐습니다.
- 단지. 드림인시티에일린의뜰2차는 1,187세대이며 사용승인일은 2017.11.17.입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(호계매곡지구)·도시개발구역 등에 해당하며 공시지가는 1,370,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 폐문으로 내부조사가 불가능했습니다.
- 설비. 위생·급배수·소방·승강기·도시가스 설비가 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 거래 우선 확인. 현재 최저가 439,000,000원은 최근 12개월 평균보다 낮지만 2026.09 최신 거래 438,000,000원보다 높습니다. 평균 대비 할인율만으로 싸다고 판단하지 마세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문으로 내부조사가 불가능했습니다. 내부구조와 관리상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 점유·임대관계 확인. 등록된 임차인 내역은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유관계를 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 권리 변동 대조. 말소기준 근저당은 디에스디자산관리대부주식회사로 이전됐고 근질권도 설정되어 있으므로 입찰 직전 최신 등기사항을 다시 확인하세요.
- 배당표 성격 확인. 신건 가정에서 총 미배당 12,140,224원이 발생하지만 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·최우선변제는 별도 확인 대상입니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 최신 거래와 비교
이 물건의 핵심은 단순합니다. 권리에서는 큰 부담이 보이지 않습니다. 2024.01.26. 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 해석이 필요합니다. 최근 12개월 평균 459,875,000원 대비 현재 최저가가 95.5%라 평균보다 낮지만, 가장 최근 거래는 438,000,000원입니다. 따라서 신건 439,000,000원을 두고 “시세보다 확실히 싸다”라고 평가하기는 어렵습니다. 현재 회차에서는 권리보다도 최신 실거래와 내부 상태 확인이 입찰 판단의 중심입니다.
