울산지방법원 2025타경12529. 울산 북구 매곡동 드림인시티에일린의뜰2차 209동 2602호, 전용면적 84.8412㎡의 아파트입니다. 철근콘크리트구조 34층 건물 중 26층에 위치하며, 사용승인일은 2017년 11월 17일입니다. 소유자는 장덕기이고, 2018년 5월 31일 거래가액 307,900,000원으로 소유권이전등기를 마쳤습니다.

권리 흐름의 중심에는 2024년 1월 26일 설정된 부산원광신용협동조합의 근저당권이 있습니다. 채권최고액은 354,000,000원이며 이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 설정된 후순위 근저당과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 특히 말소기준 근저당권이 다른 채권자에게 이전되고 그 피담보채권에 근질권까지 설정돼 있어 권리자 변경과 실제 인수부담을 구분해서 살펴봐야 합니다.

가격은 분명 눈에 띕니다. 현재 최저매각가는 최근 실거래 평균 455,500,000원보다 148,200,000원 낮고, 최신 실거래가 478,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 이는 최저가 기준 비교일 뿐입니다. 실제 낙찰가격과 취득부대비용, 내부 상태, 명도 부담에 따라 경제적 메리트는 달라질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후의 권리는 소멸

말소기준은 2024년 1월 26일 접수된 을구 8번 근저당권입니다. 부산원광신용협동조합이 채권최고액 354,000,000원으로 설정한 권리이며, 후순위 근저당권과 가압류의 매각 소멸 여부를 판단하는 기준점입니다.

② 점유·임대관계 — 권리보다 먼저 확인할 현장 변수

현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 임차인이 없다는 사실이 확정된 것은 아닙니다. 감정평가 관련 조사에서 임대관계는 미상으로 기재됐고, 현장조사 당시 폐문으로 내부조사도 불가능했습니다. 따라서 소유자 점유인지, 별도의 임차인 또는 점유자가 있는지 추가로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 3.073억은 최근 거래 평균의 67.5%

드림인시티에일린의뜰2차 동일 면적대의 최근 실거래 12건을 기준으로 살펴보겠습니다. 비교 대상 면적은 전용 84.84~84.93㎡ 수준이며, 대상 호수의 전용면적은 84.8412㎡입니다. 최근 거래는 2026년 8월부터 10월까지 확인됩니다.

최근 거래가격은 437,000,000원~485,000,000원이며, 최근 12개월 평균은 455,500,000원입니다. 최신 거래는 2026년 10월의 478,000,000원입니다. 최저매각가 307,300,000원은 평균 대비 67.5% 수준입니다.

④ 예상배당표 (매각가 307,300,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 추정 배당입니다. 집행비용 5,102,200원을 차감하면 배당 가능한 금액은 302,197,800원입니다. 이 금액이 말소기준 근저당권에 배당되는 것으로 추정되며, 후순위 채권자들에게 돌아갈 배당액은 없습니다.

근저당권은 채권최고액, 가압류는 청구금액 기준으로 계산한 단순 추정입니다. 실제 피담보채권 잔액, 채권양도·근질권에 따른 배당 수령권자, 집행비용, 당해세, 최우선변제권 등은 최종 배당 결과에 영향을 줄 수 있습니다. 을구 8번 근저당권의 이전 및 근질권 설정금액은 별도 채권으로 중복 합산하지 않았습니다.

채권자 총 청구금액 444,350,224원 가운데 예상배당은 302,197,800원, 미배당 추정액은 142,152,424원입니다. 신청채권자의 청구금액은 305,321,168원으로, 현재 회차의 예상배당액보다 큽니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아지고 미배당은 증가

감정가 439,000,000원을 기준으로 현재 회차부터 추가 유찰 시의 최저매각가와 채권자 미배당액을 비교하면 다음과 같습니다. 모든 회차에서 배당 추정상 매수인 인수액은 0원으로 계산됐지만, 이는 미확인 점유관계에 대한 보증을 의미하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 북구 매곡동 호계중학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 학교, 일반산업단지 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 일반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다. 주변 가로망과 주차장시설 역시 보통 수준입니다.
• 단지 규모. 총 1,187세대이고 사용승인일은 2017.11.17입니다. 비교 대상 면적대에서 최근 실거래가 확인돼 시세 판단을 위한 거래 표본이 존재합니다.
• 건물 및 설비. 철근콘크리트구조 34층 건물의 26층입니다. 위생·급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(호계매곡지구), 도시개발구역 등에 해당합니다. 장애물제한표면구역과 상대보호구역 등 관련 제한사항도 확인됩니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 1,370,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 최근 동일 면적대 실거래 12건이 확인되고 거래가격은 437,000,000원~485,000,000원입니다. 다만 실제 재매각가격은 개별 호수의 상태와 시장환경에 따라 달라집니다.
• 물건 상태. 현장조사 당시 폐문으로 내부구조 및 관리상태를 확인하지 못했습니다. 통상적인 상태를 기준으로 평가됐으므로 실제 내부상태 확인이 특히 중요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서·점유 확인. 임대관계 미상이라는 점이 핵심입니다. 실제 점유자가 있는지, 전입 및 점유개시 시점이 언제인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전·근질권 확인. 부산원광신용협동조합에서 디에스디자산관리대부주식회사로 이전된 근저당권과 제이비우리캐피탈 근질권의 권리관계를 최신 등기부로 대조해야 합니다.
• 가격 상한 설정. 현재 최저가 307,300,000원을 기준으로 최근 12개월 평균 455,500,000원과 최신 거래 478,000,000원을 비교하되, 실제 응찰금액이 올라가면 가격 차이가 줄어드는 점을 감안해야 합니다.
• 내부 수리비 확인. 폐문으로 내부 상태가 확인되지 않았습니다. 누수, 설비, 마감재, 유지보수 상태에 따른 추가 지출을 검토해야 합니다.
• 명도 절차. 소유자 또는 점유자의 실제 거주 여부와 인도 가능성을 확인해야 합니다. 인도명령, 협의 및 명도 관련 비용이 발생할 수 있습니다.
• 미납 관리비. 공동주택의 공용부분 관리비 체납 여부와 매수인 부담 가능 범위를 관리사무소 및 관련 자료로 확인해야 합니다.
• 배당 가정 검증. 채권자 총 청구금액 444,350,224원과 예상 미배당 142,152,424원은 채권최고액 등에 기초한 추정입니다. 실제 채권잔액과 조세·우선변제 항목을 확인해야 합니다.
• 입찰 전 최신 사건 확인. 매각기일 2026.10.22의 진행 여부, 매각조건 변경, 취하·정지·연기 여부, 최신 등기 및 현황조사 내용을 반드시 재확인해야 합니다.

맺으며 — “가격은 매력적, 점유 확인은 필수”

울산지방법원 2025타경12529는 한 차례 유찰 이후 가격 경쟁력이 뚜렷해진 아파트 경매입니다. 감정가 439,000,000원에서 최저매각가 307,300,000원으로 내려왔으며, 최근 12개월 실거래 평균인 455,500,000원과 비교해 67.5% 수준입니다.

등기상 말소기준 근저당권과 후순위 권리의 정리도 비교적 명확합니다. 부산원광신용협동조합의 근저당권이 이전되고 근질권이 설정됐지만, 이를 별도의 인수채무로 중복 계산할 이유는 없습니다. 현재 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 평가 당시 임대관계 미상·내부 확인 불가라는 점이 남아 있습니다. 최저가의 가격 메리트가 아무리 커도 실제 선순위 임차보증금 인수가 발생하면 실질취득비용이 달라질 수 있습니다. 따라서 이 물건은 점유·임대차 확인을 완료했을 때 가격 매력을 실현할 수 있는 경매로 평가하는 것이 적절합니다.

결론은 가격 긍정, 등기상 권리 긍정, 점유 확인 조건부 접근입니다. 2026년 10월 22일 입찰 전 임대차와 내부상태를 확인하고, 실제 응찰가격이 최근 시세 대비 충분한 차이를 유지하는지 살펴보는 것이 핵심입니다.