울산지방법원 2025타경12537. 울산광역시 중구 서동 신라맨션 비동 8층 802호 아파트입니다. 현재 소유자는 김수민이며, 2024.04.02 소유권이전 등기가 마쳐졌고 매매원인은 2024.03.08, 거래가액은 120,000,000원입니다. 같은 날 농협은행주식회사가 채권최고액 104,500,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이 근저당권은 2025.03.24 한국주택금융공사로 이전됐고, 2025.09.15 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 말소기준 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 조사된 임차인은 없습니다. 제공된 배당 계산에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리보다 가격에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12537 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 서동 65-1 신라맨션 비동 8층802호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 73.05㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물 중 8층 |
| 소유자 | 김수민 · 2024.04.02 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 123,000,000원 / 123,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 99,607,248원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 현재 인수금액은 0원
임차인 없음. 등기상 과거 가압류와 근저당권들은 이미 말소된 이력이 확인됩니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.04.02 설정된 농협은행주식회사 근저당권 104,500,000원입니다. 이 권리는 2025.03.24 한국주택금융공사에 이전됐고, 이후 2025.09.15 임의경매가 개시됐습니다. 제공된 배당 시나리오상 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시에도 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
② 실거래 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 높다
신라맨션은 120세대, 사용승인일은 1992.03.26입니다. 대상 면적은 73.05㎡이며, 제공된 실거래 표본은 3건입니다. 가격 판단에서는 전체 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 76.23㎡ | 3 | 96,000,000원 |
| 2024.03 | 73.05㎡ | 8 | 120,000,000원 |
| 2023.07 | 76.23㎡ | 4 | 76,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 97,333,333원 |
최근 12개월 실거래 평균은 96,000,000원이고, 최신 거래 역시 2025.04의 96,000,000원입니다. 반면 현재 최저매각가는 123,000,000원으로 최근 12개월 평균의 128.1%입니다. 전체 실거래 평균 97,333,333원과 비교해도 최저가는 126.4% 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 123,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,522,000원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 104,500,000원 | 104,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,978,000원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 104,500,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 15,978,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 등기상 근저당권은 2025.03.24 한국주택금융공사로 이전됐습니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리는 그대로, 가격만 내려간다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 123,000,000원 | 104,500,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 98,400,000원 | 96,228,800원 | 8,271,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 78,720,000원 | 76,903,040원 | 27,596,960원 | 0원 |
유찰되면 채권자의 미배당액은 증가하지만, 그 금액이 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 제공된 세 회차 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 가격이 내려갈수록 이 사건의 판단축은 계속 시세 대비 낙찰가에 놓이게 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 병영초등학교 북측 인근이며, 주변은 아파트·단독주택·다가구주택과 일부 근린생활시설이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장의 위치와 배차간격을 고려한 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물 중 8층 802호입니다. 전기·위생·급배수·소화전·승강기·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 완만한 경사지의 가로장방형 토지로 아파트단지로 이용 중이며, 주변 소로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류·소로3류에 접하고, 가축사육제한구역·장애물제한표면구역·역사문화환경보존지역에 해당합니다.
- 공시지가. 916,900원/㎡이며 토지면적은 4,669.0㎡입니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격부터 확인. 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 128.1%입니다. 권리 안전성과 가격 메리트를 분리해서 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -2.0%이므로 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 97,333,333원보다 최신 거래 96,000,000원을 우선 확인해야 합니다.
- 임대관계 현장 확인. 조사된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전 다시 확인하는 편이 안전합니다.
- 유찰 시 권리 변화 구분. 1회 유찰 시 98,400,000원, 2회 유찰 시 78,720,000원이지만 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.06입니다. 매각기일 2026.09.17 전 최신 등기와 매각 관련 서류를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 경계
이 사건은 권리만 보면 비교적 간결합니다. 2024.04.02 근저당권이 말소기준이고, 임차인은 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 현재 가격은 최근 거래와 동떨어져 있습니다. 신건 최저가 123,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 96,000,000원의 128.1%이고, 최근 거래 추세도 -2.0%입니다. 따라서 권리 안전성을 이유로 현재 가격까지 긍정적으로 평가해서는 안 됩니다. 이 물건은 권리보다 응찰가격을 얼마나 보수적으로 잡느냐가 핵심입니다.
