울산지방법원 2025타경12546. 양산시 상북면 소토리 439-1 소재 물건으로, 감정평가상 1층은 공장 등, 2층은 사무실 등으로 이용 중인 일반철골구조 판넬지붕 지상 2층 건물과 공장용지 1,310㎡가 중심입니다. 현 소유자는 주식회사태원엠텍이며 2021.01.05. 소유권을 이전받은 날 경남은행 근저당권 1,045,000,000원이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 등기 분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리관계가 단순하다고 물건 자체까지 단순한 것은 아닙니다. 매각물건명세서에는 제시외 건물 2-1~2-5가 포함되고, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록의 기계기구도 매각에 포함된다고 적혀 있습니다. 반대로 부속 블록구조 스라브지붕 단층 일반공장(화장실) 4.8㎡는 멸실된 것으로 조사됐고, 최저매각가격은 이를 감안했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12546 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 상북면 소토리 439-1 · 경상남도 양산시 상북면 소토로 9 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 공장 등 · 2층 사무실 등 |
| 토지 | 공장용지 1,310㎡ · 준공업지역 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 주식회사태원엠텍 |
| 감정가 / 최저가 | 2,181,744,500원 / 2,181,744,500원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사경남은행 / 1,756,103,490원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 2-1~2-5 포함 · 기계기구 기호 1~3 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2021.01.05. 경남은행
과거 부산은행 근저당권 1~5번은 2021.01.05. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 출발점은 같은 날 접수된 을구 6번 경남은행 근저당권 1,045,000,000원입니다. 이어 을구 7번 275,000,000원, 9번 220,000,000원, 10번 165,000,000원, 11번 90,300,000원의 경남은행 근저당권이 설정됐고, 기술보증기금 및 오피모빌리티씨파워코리아 주식회사 가압류와 국의 압류도 뒤따랐습니다.
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정요항표의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 입찰 전 실제 점유관계는 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 구조 — 신건 가격 자체를 ‘할인’으로 볼 근거는 없다
현재 회차는 유찰 0회로 감정가 2,181,744,500원이 그대로 최저매각가입니다. 비교 가능한 실거래를 전제로 한 시세 할인율이 제시된 사건이 아니므로, 이 가격을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”라고 단정할 수 없습니다. 특히 공장·토지·기계기구가 함께 움직이는 자산은 개별 물건의 토지 형상·도로조건·건물 상태·기계 활용도에 따라 가격 차이가 커질 수 있어 감정가 자체보다 실제 활용가치 검증이 중요합니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 2,181,744,500원 | 17,122,119원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,745,395,600원 | 449,107,530원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,396,316,480원 | 794,695,859원 | 0원 |
유찰되면 매각가가 1,745,395,600원, 1,396,316,480원으로 내려가지만 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 대신 채권자 측 미배당은 17,122,119원에서 449,107,530원, 794,695,859원으로 빠르게 확대됩니다. 즉 유찰은 매수인 취득가를 낮추지만, 그것이 곧 시장가 대비 저가라는 의미는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,181,744,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 24,217,445원 |
| 을구 6번 근저당 · 주식회사경남은행 | 1,045,000,000원 | 1,045,000,000원 |
| 을구 7번 근저당 · 주식회사경남은행 | 275,000,000원 | 275,000,000원 |
| 을구 9번 근저당 · 주식회사경남은행 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 을구 10번 근저당 · 주식회사경남은행 | 165,000,000원 | 165,000,000원 |
| 을구 11번 근저당 · 주식회사경남은행 | 90,300,000원 | 90,300,000원 |
| 갑구 4번 가압류 · 기술보증기금 | 252,500,000원 | 252,500,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 오피모빌리티씨파워코리아 주식회사 | 126,849,174원 | 109,727,055원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,174,649,174원 가운데 예상 배당액은 2,157,527,055원, 미배당은 17,122,119원입니다. 집행비용 24,217,445원을 포함하면 매각대금은 모두 소진되어 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 상북면 소토리 소재 소토초등학교 남측 인근. 주위는 중소규모 공장과 근린생활시설 등으로 형성되어 있고 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 주변 교통사정은 보통인 편입니다.
- 토지. 공장용지 1,310㎡, 공업용 이용, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 552,800원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 준공업지역, 소로1류(폭 10m~12m) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역이며 일반공업지역과도 접합니다.
- 건물. 일반철골구조 판넬지붕 지상 2층으로, 1층 공장·2층 사무실 등으로 이용 중이며 위생 및 급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 다만 부속 화장실 4.8㎡는 멸실 조사되어 최저매각가격에 반영됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 2-1~2-5와 기계기구 기호 1~3이 매각에 포함됩니다. 현존 여부와 실제 활용 가능 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 멸실 부분. 부속 블록구조 스라브지붕 단층 일반공장(화장실) 4.8㎡는 멸실 조사됐고 최저매각가격에 반영됐습니다.
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유주체와 사업장 사용관계를 확인해야 합니다.
- 세금 배당. 국의 압류등기가 있고 현재 배당 계산에는 당해세 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 원본 배당요구·조세자료 확인이 필요합니다.
- 신건 가격 검증. 최저가 2,181,744,500원이 감정가와 같습니다. 비교 실거래 없이 감정가만으로 할인 여부를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 기계기구 목록을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리 구조는 비교적 분명합니다. 2021.01.05. 경남은행 근저당권이 말소기준이고, 현재 배당 시나리오상 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다. 그러나 신건 최저가 2,181,744,500원은 감정가와 동일하고, 가격 우위를 확인할 실거래 비교 없이 단순히 “유찰 전 공장”을 싸다고 볼 수는 없습니다.
오히려 이 물건은 토지 1,310㎡·2층 공장/사무실·제시외 건물·기계기구를 일괄 인수하는 산업용 자산이라는 점이 핵심입니다. 권리의 정리 여부와 별도로 각 구성자산의 실제 상태와 활용성을 확인해야 하고, 1회·2회 유찰 시 매각가는 내려가더라도 그 가격이 시장가 이하라는 결론은 자동으로 따라오지 않습니다. 권리는 통과, 가격은 현장·가치 검증 후 판단. 이 사건의 핵심은 그 구분입니다.
