울산지방법원 2025타경12613. 울산 남구 매암동 한양아이클래스 18층 1908호 아파트입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 156,000,000원입니다. 등기 흐름에서 가장 중요한 날짜는 2023.07.12. 주식회사케이비국민카드 가압류입니다. 이 권리가 말소기준권리로 계산되어 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
그런데 임차인 고영광의 전입·점유 개시는 2021.01.18., 확정일자는 2021.01.06.입니다. 말소기준권리보다 훨씬 빠르므로 대항력이 있고 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 주택임차권등기는 2023.12.27.에 접수됐고, 매각물건명세서에는 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있음이 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12613 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 매암동 1421 한양아이클래스 18층 1908호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 남구 장생포고래로 249 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 66.93㎡ · 20층 건물 내 18층 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트) |
| 소유자 | 조성훈 · 2020.12.04. 매매 · 거래가액 150,000,000원 · 2021.01.18. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 156,000,000원 (신건) |
| 경매 신청채권자 | 주택도시보증공사 · 청구 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소는 되지만 임차보증금은 별개다
말소기준권리는 2023.07.12. 주식회사케이비국민카드 가압류 25,771,771원입니다. 이후 케이비케피탈주식회사 가압류, 주택임차권등기, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류 등은 등기 자체는 매각으로 소멸합니다.
하지만 임차권등기가 소멸한다고 보증금 반환의무까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 고영광은 말소기준보다 앞선 2021.01.18.부터 대항요건을 갖추었고, 보증금 140,000,000원에 대해 배당요구도 했습니다. 배당에서 전액 받지 못하면 그 미배당액은 매수인 인수 위험으로 연결됩니다.
② 임차인 분석 — 현 회차와 유찰 이후를 분리해서 봐야 한다
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 고영광 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 140,000,000원 | 2021.01.18 | 2021.01.06 | 2023.12.27 · 배당요구 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 잔액 인수 가능 |
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 156,000,000원 | 0원 | 156,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 124,800,000원 | 17,747,200원 | 142,547,200원 |
| 2회 유찰 · 64% | 99,840,000원 | 42,357,120원 | 142,197,120원 |
이 사례의 핵심은 여기입니다. 보증금 140,000,000원이 낙찰가보다 커지는 회차에서는 낙찰가 인하분 상당 부분이 임차보증금 인수액 증가로 되돌아옵니다. 실제 제공된 회차 계산에서도 1회·2회 유찰의 실질취득은 각각 142,547,200원, 142,197,120원으로 약 1.42억원대에 머뭅니다. 따라서 99,840,000원짜리 물건으로 보아서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 신건은 최근 12개월 평균 아래
한양아이클래스 실거래 가운데 최근 12개월 표본은 5건, 평균은 168,600,000원입니다. 신건 최저가 156,000,000원은 이 평균의 92.5%입니다. 전체 12건 평균 167,333,333원 대비로는 93.2%이며, 최근 거래 흐름은 이전 구간보다 1.3% 높습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 72.42㎡ | 8 | 190,000,000원 |
| 2026.05 | 72.42㎡ | 20 | 170,000,000원 |
| 2026.02 | 72.42㎡ | 17 | 160,000,000원 |
| 2026.01 | 66.93㎡ | 7 | 159,000,000원 |
| 2025.10 | 72.42㎡ | 9 | 164,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 168,600,000원 |
대상과 같은 66.93㎡ 거래로는 2026.01. 7층 159,000,000원, 2025.07. 17층 155,000,000원, 2024.11. 13층 163,000,000원, 2023.10. 18층 165,000,000원, 2023.04. 12층 166,000,000원이 확인됩니다. 신건 156,000,000원은 같은 면적 거래들과 비교해도 시세권 하단에 위치합니다.
④ 예상배당표 (매각가 156,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,984,000원 |
| 1. 임차인 고영광 보증금 | 140,000,000원 | 140,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 25,771,771원 | 13,016,000원 |
| 3. 가압류 · 케이비케피탈주식회사 | 16,540,219원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 예상에서는 임차인 보증금 140,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당에서 임차인이 전액 변제되지 않으면 그 잔액이 매수인 인수로 바뀔 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장생포고래박물관 북측 인근이며, 주위에 근린생활시설·단독주택·공장·농경지가 함께 소재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 18층이며, 위생·급배수·난방·소화전·승강기·도시가스 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 20m 내외 도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 대로2류(폭 30m~35m)에 저촉되고, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 단지. 한양아이클래스 112세대, 2014.11.12. 준공입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 전액배당 여부. 고영광 보증금 140,000,000원이 실제 배당표에서도 전액 변제되는지 반드시 확인해야 합니다. 현 계산상 인수 0원은 이 전제가 충족될 때만 유지됩니다.
- 당해세 등 선순위 공제. 예상배당에서 당해세·최우선변제 등이 빠져 있으므로 실제 공제액이 커지면 임차보증금 미배당분이 생길 수 있습니다.
- 유찰가 착시 금지. 1회 유찰 124,800,000원에는 17,747,200원, 2회 유찰 99,840,000원에는 42,357,120원의 인수액이 계산돼 있습니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균은 168,600,000원, 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 1.3%입니다. 전체 평균 167,333,333원보다 최근 흐름을 우선해 판단하는 편이 적절합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실제 배당순위를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건은 괜찮지만, 유찰가는 낙찰가만 보면 안 된다”
이 물건은 신건 최저가 156,000,000원이 최근 12개월 실거래 평균 168,600,000원의 92.5%이고, 현재 예상배당에서는 임차보증금 140,000,000원이 전액 변제되어 매수인 인수도 0원입니다. 따라서 현 회차만 놓고 보면 가격과 배당 구조가 모두 성립합니다.
다만 권리 자체가 단순한 물건은 아닙니다. 대항력 있는 임차인이 존재하고, 전액 배당되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수할 수 있습니다. 실제 회차 계산에서도 1회 유찰 시 17,747,200원, 2회 유찰 시 42,357,120원의 인수액이 발생합니다. 그래서 이 사건의 결론은 “신건 가격은 검토 가능, 유찰 이후에는 반드시 실질취득가로 재계산”입니다. 최저가가 내려간다는 사실만으로 가격 메리트가 같은 폭으로 커지는 경매는 아닙니다.
