울산지방법원 2025타경12613. 울산 남구 매암동에 위치한 한양아이클래스 18층 1908호 아파트입니다. 소유자 조성훈은 2021년 1월 18일 거래가 150,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 물건은 여러 가압류와 압류가 붙었고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청한 사건입니다. 등기부의 신한은행 근저당들은 이미 말소되어 있습니다. 현재 말소기준으로 잡힌 권리는 2023년 7월 12일 케이비국민카드 가압류입니다.

하지만 이 사건의 핵심은 가압류보다 그 전에 전입한 임차인입니다. 고영광은 2021년 1월 18일 전입 및 점유를 시작했고, 2021년 1월 6일 확정일자를 받았습니다. 2023년 12월에는 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서에는 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시되어 있습니다. 따라서 낙찰가만으로 투자금액을 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

기존 신한은행 근저당권은 말소됐고, 박은숙의 가압류도 2023년 10월 해제로 말소됐습니다. 이후 존속하는 가압류와 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기상 임차권이 매각으로 말소된다는 사실이 미배당 보증금 인수 위험까지 없애는 것은 아닙니다. 고영광의 전입·점유가 말소기준 가압류보다 앞서기 때문입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.4억

임차인 고영광은 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인이며, 확정일자와 배당요구 내역도 확인됩니다. 실제 임차인은 1명이고, 보증금은 140,000,000원입니다. 주택도시보증공사가 경매를 신청했지만, 이를 별도의 추가 임차인으로 계산하거나 보증금 140,000,000원을 중복 합산해서는 안 됩니다. 보증기관의 실제 대위·승계 범위와 배당관계는 관련 서류에서 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가 64.9%보다 실질취득액을 봐야 한다

한양아이클래스는 2014년 11월 준공된 112세대 건물입니다. 최근 거래 표본에는 전용 66.93㎡와 72.42㎡가 함께 포함되어 있으므로 면적별 차이를 감안해야 합니다. 최근 12개월 거래 평균은 168,333,333원(9건)이며, 전체 표본 12건 평균 167,166,666원보다 약간 높습니다. 최근과 과거 거래가격의 비교 추세는 +2.9%입니다.

최저매각가 109,200,000원만 비교하면 최근 시세의 64.9%이므로 상당한 할인처럼 보입니다. 하지만 이는 인수 보증금을 제외한 숫자입니다. 예상 실질취득액 142,328,800원을 최근 12개월 평균과 비교하면 약 84.6%이고, 최신 거래 172,000,000원 대비로는 약 82.7%입니다. 다만 최신 거래는 대상 호실과 전용면적이 다르므로 동일 면적인 66.93㎡ 거래 159,000,000원과 155,000,000원도 함께 살펴야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 109,200,000원 가정)

집행비용 2,328,800원을 공제한 나머지 106,871,200원을 임차인에게 배당하는 추정입니다. 잔여 보증금 33,128,800원은 대항력에 따라 매수인 인수 대상이 될 수 있습니다. 실제 배당은 조세채권, 법정 우선순위, 보증기관 권리관계 등에 따라 달라질 수 있으며, 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다. 주택도시보증공사의 청구금액은 임차보증금과 단순 합산해 별도의 임차 부담으로 계산하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 인수액은 증가

가장 중요한 대목입니다. 현재 최저매각가 109,200,000원이 다음 회차에는 76,440,000원, 그다음에는 53,508,000원으로 하락하는 시나리오지만, 매수인 예상 인수액은 각각 65,335,920원과 87,855,144원으로 증가합니다. 결과적으로 실질취득액은 약 1.41억~1.42억 수준을 유지합니다. 비용 추정 차이만 발생할 뿐, 최저가 하락이 동일한 폭의 실질 할인으로 이어지지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 장생포고래박물관 북측 인근으로, 주변에 근린생활시설·단독주택·공장·농경지 등이 혼재합니다. 전형적인 대규모 아파트 주거지와는 주변 환경에 차이가 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다. 남측으로 폭 약 20m 도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 20층 건물 중 18층에 위치합니다. 위생·급배수·난방·소화전·승강기·도시가스 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역이며 대로2류 저촉, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역 관련 사항이 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 112세대 규모로 최근 거래는 확인되지만, 거래 표본에 66.93㎡와 72.42㎡가 혼재합니다. 개별 면적·층·주변 환경에 따른 가격 편차를 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수 여부. 을구 5번 고영광 주택임차권등기의 대항력과 배당 후 미변제 잔액 인수 조건을 매각물건명세서 원본으로 재확인해야 합니다.
• 보증기관 권리관계. 주택도시보증공사의 강제경매 신청 및 청구액 140,000,000원과 임차인 보증금의 관계를 확인하고, 대위·승계 내역이 있는지 검토해야 합니다.
• 배당표 검증. 현재 예상 인수 33,128,800원은 추정 배당에 기초합니다. 집행비용 및 우선채권에 따라 실제 미배당액은 변동될 수 있습니다.
• 총취득원가. 낙찰대금뿐 아니라 인수 보증금, 취득세, 등기비용, 관리비 및 점유 관련 비용까지 합산해야 합니다.
• 시세 비교. 혼합 면적 평균 168,333,333원에만 의존하지 말고 대상 전용 66.93㎡ 거래 159,000,000원과 155,000,000원을 함께 비교해야 합니다.
• 명도 및 점유. 임차권등기가 존재하지만 현재 실제 점유상황과 인도 가능 여부는 별도 확인해야 합니다. 인수 보증금 반환과 명도 관계가 연결될 수 있습니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류, 배당요구 및 보증기관 권리서류를 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.09억 낙찰이 1.09억 취득은 아니다”

이 사건에서 가장 경계해야 할 숫자는 최저매각가 109,200,000원입니다. 감정가 156,000,000원에서 30% 낮아져 매력적으로 보이지만, 대항력 임차인 고영광의 보증금 140,000,000원이 그 뒤에 있습니다. 배당 추정대로라면 매수인이 떠안을 금액은 33,128,800원, 총 실질취득 부담은 142,328,800원입니다.

시세와 비교할 때도 이 실질취득액을 사용해야 합니다. 최근 12개월 평균 168,333,333원보다 낮고, 같은 면적의 거래 사례와 비교해도 가격 차이는 존재하지만, 권리 위험을 무시할 만큼의 단순한 할인 물건은 아닙니다. 유찰을 더 기다린다고 총부담이 눈에 띄게 줄어들지도 않습니다. 이 사건의 승부처는 입찰가격보다 임차보증금의 실제 인수액과 보증기관의 권리관계를 어디까지 확정할 수 있느냐에 있습니다. 가격은 검토 가능, 권리는 주의. 배당 검증이 선행되어야 하는 사건입니다.