울산지방법원 2025타경12641. 울산 남구 신정동 ‘신정반트펠리시아’ 7층 701호 오피스텔입니다. 감정가 245,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 171,500,000원으로 낮아졌습니다. 그러나 이 사건은 단순한 할인형 경매가 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인 송영한의 보증금 200,000,000원이 존재하기 때문입니다.
등기부상 말소기준권리는 2022.11.02 설정된 장주리의 근저당권입니다. 임차인 송영한은 그보다 앞선 2022.10.18 주민등록과 2022.09.19 확정일자를 갖추고 있습니다. 현재 주택임차권등기가 존재하며, 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시돼 있습니다. 따라서 최저매각가가 아닌 실질취득금액을 기준으로 입찰을 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12641 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 1222-7 신정반트펠리시아 7층 701호 도로명: 울산광역시 남구 거마로134번길 19 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 지하 1층~지상 20층 중 7층 701호 |
| 등기상 주거 범위 | 주거용 701호 84.9745㎡ 전부 (종전 전세권 기재) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 소유자 | 주식회사메이드주택건설 |
| 감정가 | 245,000,000원 |
| 최저매각가 | 171,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구금액 | 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 말소기준권리 | 2022.11.02 장주리 근저당권 · 채권최고액 35,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
종전 전세권은 송영한 명의로 2022.10.20 설정됐으나 2025.09.10 말소됐습니다. 그렇다고 임차보증금 반환 문제가 해결된 것은 아닙니다. 별도로 등기된 을구 5번 주택임차권의 보증금 200,000,000원이 남아 있습니다. 반면 후순위 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상입니다. 다만 조세채권은 등기 말소 여부와 별개로 배당순위와 실제 인수 위험을 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있는 보증금 2억
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 송영한 주거용 전유부분 전부 주택임차권등기 |
전입 2022.10.18 확정 2022.09.19 점유개시 2022.09.30 |
200,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 잔액 인수 가능 |
| 실제 임차인 | 송영한 1명 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.09.16 |
| 점유개시일 | 2022.09.30 |
| 주민등록일 | 2022.10.18 |
| 확정일자 | 2022.09.19 |
| 임차권등기일 | 2024.10.10 (울산지방법원 2024카임173) |
| 배당요구 | 있음 |
| 임차보증금 | 200,000,000원 |
| 현재 예상배당 | 168,299,000원 |
| 현재 예상 인수 | 31,701,000원 |
이 임차인은 말소기준권리보다 앞서 주민등록을 마쳤으며, 확정일자와 배당요구도 갖춘 것으로 확인됩니다. 현재 회차 예상배당에서 보증금 200,000,000원 중 168,299,000원을 배당받고 31,701,000원이 미변제되는 구조입니다. 실제 배당에서 전액 변제되지 않는다면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
③ 실질취득 계산 — 유찰돼도 약 2억인 이유
낙찰가가 보증금보다 낮고, 우선변제권 있는 임차인의 보증금이 매각대금에서 우선 배당되는 현재 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 증가합니다. 따라서 낙찰가 + 인수보증금은 집행비용 등을 반영한 약 203,201,000원으로 유지되는 것으로 추산됩니다.
| 회차 | 최저가 | 인수예상 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 (1회 유찰 · 70%) | 171,500,000원 | 31,701,000원 | 203,201,000원 |
| 2회 유찰 (49%) | 120,049,999원 | 82,430,701원 | 202,480,700원 |
| 3회 유찰 (34%) | 84,034,999원 | 117,877,631원 | 201,912,630원 |
각 회차 최저가에 해당 인수예상액을 더한 단순 실질취득 계산입니다. 집행비용 등 추정 차이에 따라 소폭 달라지며, 취득세·명도비 등 부대비용은 별도입니다. 실제 낙찰가와 배당순위에 따라서도 달라질 수 있습니다.
④ 시세 검토 — 감정가 할인과 시장가격 할인을 구별
감정가는 245,000,000원이고 현재 최저매각가는 171,500,000원입니다. 외형상 감정가의 70%이지만, 인수예상액을 포함한 실질취득금액은 203,201,000원입니다.
현재 확인되는 가격 기준은 감정가이며, 동일 오피스텔·유사 면적의 최신 실거래와 최근 거래 평균을 확인한 시장가격 비교는 이루어지지 않았습니다. 따라서 실질취득금액 약 2억 원이 실제 시세보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 감정가보다 낮다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 171,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,201,000원 |
| 1. 임차인 송영한 · 우선변제 | 200,000,000원 | 168,299,000원 |
| 2. 근저당 · 장주리 | 35,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 13,654,727원 | 0원 |
| 4. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 집행비용 3,201,000원과 임차인 우선변제를 전제로 한 추정입니다. 임차인 미변제액은 31,701,000원이며 매수인에게 인수될 수 있습니다. 후순위 채권의 미배당은 곧바로 매수인 인수를 의미하지 않습니다. 당해세·최우선변제 및 법정 배당순위에 따른 변동 가능성은 별도 검토가 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 신정동 신정초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 학교, 근린생활시설 및 아파트 단지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 위치합니다. 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 지하 1층, 지상 20층 철근콘크리트구조 건물 내 7층 701호입니다. 위생·급배수·소화·화재탐지·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지 및 도로. 일반상업지역의 오피스텔 및 근린생활시설 건부지이며, 남서측으로 소로에 접합니다. 토지 공시지가는 2,381,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 신정초등학교 관련 절대보호구역 및 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 오피스텔은 실제 주거 활용 상태, 임대차 구조 및 개별 호실의 상태에 따라 거래가격과 매수 수요가 달라질 수 있습니다. 실거래 확인 전에는 감정가 대비 할인만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득금액으로 상한 설정. 현재 최저가 171,500,000원만 기준으로 판단하지 말고 인수예상액 31,701,000원을 합친 203,201,000원을 출발점으로 자금 계획을 세워야 합니다.
- 임차인 보증금 및 대항력 재확인. 송영한의 임대차계약, 주민등록·점유 관계, 확정일자, 임차권등기 및 배당요구 내용을 매각물건명세서와 원본 서류로 교차 확인해야 합니다.
- 인수액 변동 점검. 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 달라집니다. 조세채권 우선순위와 배당재원을 함께 검토해야 합니다.
- 유찰 이후에도 착시 경계. 최저가가 120,049,999원 또는 84,034,999원으로 내려가더라도 실질취득예상액은 각각 202,480,700원, 201,912,630원입니다. 단순 유찰만으로 가격 메리트가 크게 개선되는 구조가 아닙니다.
- 실거래가 확인. 동일 건물·유사 면적 오피스텔의 최근 거래, 임대가격과 호실별 상태를 확인하고 약 2억 원의 실질취득비용과 비교해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 현재 점유 상태, 임차권등기에 따른 인도 문제, 체납 관리비 중 매수인 부담 가능액을 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가 1.715억 ≠ 취득비용 1.715억”
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 감정가 대비 70%가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 200,000,000원입니다. 현재 회차에서는 낙찰가 171,500,000원에 예상 인수액 31,701,000원을 더해 실질취득금액이 203,201,000원에 이릅니다.
유찰이 더 진행돼 낙찰가가 낮아지더라도 인수보증금이 함께 증가해 실질취득금액은 약 2억 원 수준에서 크게 달라지지 않습니다. 게다가 조세 압류가 존재해 실제 배당순위에 따른 추가 인수 위험도 점검해야 합니다. 최근 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 약 2억 원의 실질취득비용을 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다.
결론은 권리 위험 경계, 가격 판단 보류입니다. 이 물건은 유찰 횟수가 아니라 임차보증금의 실제 배당 및 인수 구조를 정확히 파악하고, 실질취득금액을 시장가격과 비교할 수 있을 때 비로소 입찰 여부를 판단할 수 있습니다.
