울산지방법원 2025타경12641. 울산 남구 신정동 신정반트펠리시아 7층 701호, 감정 이용상태가 오피스텔인 집합건물입니다. 소유자는 주식회사메이드주택건설이고, 2025.10.13 한국주택금융공사의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 권리분석의 핵심은 등기 순서 자체보다 송영한의 전입시점입니다. 임차권등기는 2024.10.10로 말소기준보다 늦지만, 주민등록일자는 2022.10.18, 점유개시는 2022.09.30, 확정일자는 2022.09.19입니다. 말소기준인 장주리 근저당 2022.11.02보다 전입이 앞서므로 대항력이 있는 임차인으로 분석됩니다.
현재 회차 배당표에서는 매각대금 245,000,000원에서 집행비용 4,230,000원을 제하고도 임차보증금 200,000,000원이 전액 배당되며, 이어 장주리 근저당 35,000,000원과 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 가압류에 5,770,000원이 배당됩니다. 따라서 이 가정에서는 임차인 미배당이 없어 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 시 선순위 차감으로 후순위 배당과 임차인 잔액이 달라질 수 있다는 점은 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12641 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 신정동 1222-7 신정반트펠리시아 7층 701호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 남구 거마로134번길 19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상20층 중 제7층 제701호 |
| 소유자 | 주식회사메이드주택건설 |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 245,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 200,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.02 을구 4번 근저당권 · 장주리 · 채권최고액 35,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인 전입
등기부에는 과거 전세권과 신탁이 있었지만 이미 말소됐습니다. 송영한의 200,000,000원 전세권도 2025.09.10 해지로 말소됐고, 현재 핵심 권리는 2024.10.10 등기된 주택임차권입니다. 이 임차권등기 자체는 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하지만, 주민등록 2022.10.18이 장주리 근저당 2022.11.02보다 앞섭니다. 따라서 배당에서 임차보증금 200,000,000원이 전액 변제되지 않으면 그 미배당 잔액은 매수인이 인수할 수 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송영한 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 200,000,000원 | 2022.10.18 | 2022.09.19 | 대항력 있음 우선변제 미배당 잔액 승계 가능 |
② 회차별 구조 — 최저가만 보면 착시가 생긴다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 245,000,000원 | 0원 | 245,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 196,000,000원 | 7,544,000원 | 203,544,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 156,800,000원 | 46,195,200원 | 202,995,200원 |
이 물건에서 1회·2회 유찰은 곧바로 같은 폭의 취득비용 하락을 뜻하지 않습니다. 대항력 있는 송영한의 보증금 200,000,000원이 낙찰가보다 커지는 순간부터 낙찰가 하락분의 상당 부분이 미배당 보증금 인수로 이동하기 때문입니다. 따라서 196,000,000원이나 156,800,000원이라는 숫자만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 되고, 반드시 낙찰가 + 인수잔액 기준으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,230,000원 |
| 1. 임차인 송영한 보증금 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 2. 근저당 · 장주리 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 3. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 13,654,727원 | 5,770,000원 |
| 4. 경매신청 · 한국주택금융공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산에서는 송영한 보증금 200,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 선순위 차감될 수 있어 실제 배당순위와 임차인 미배당 잔액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 신정동 소재 신정초등학교 남동측 인근으로, 학교·근린생활시설·아파트 단지 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 감정 이용상태는 오피스텔이며, 토지는 상업기타(오피스텔 및 근린생활시설) 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층 지상20층 건물의 제7층 제701호이며 위생·급배수·소화·화재탐지·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로·토지. 남서측 소로에 접하고 가로망 상태는 보통이며, 일반상업지역·도시지역에 포함됩니다. 공시지가는 2,381,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당 확인. 송영한은 대항력과 우선변제권이 있는 실제 임차인 1명입니다. 배당에서 200,000,000원이 전액 변제되는지가 인수액을 좌우합니다.
- 유찰가 착시 금지. 1회 유찰 196,000,000원, 2회 유찰 156,800,000원만 보지 말고 각각의 인수액 7,544,000원·46,195,200원을 함께 계산해야 합니다.
- 세금 선순위 확인. 남구·울주군·국민건강보험공단·국 관련 압류가 존재합니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 배당이 먼저 차감돼 임차인 미배당과 매수인 인수에 영향을 줄 수 있습니다.
- 말소기준 확인. 말소기준은 2022.11.02 장주리 근저당 35,000,000원이며 이후 가압류·압류·임차권등기·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 임차권등기와 전입일 구분. 임차권등기는 2024.10.10이지만 대항력 판단의 핵심 전입일은 2022.10.18입니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총부담은 크게 안 내려간다”
이 물건은 현재 신건 245,000,000원 가정에서는 임차보증금이 전액 배당돼 인수 0원으로 계산됩니다. 그러나 송영한의 전입이 말소기준보다 앞선 만큼, 유찰돼 낙찰가가 200,000,000원 아래로 내려가면 이야기가 달라집니다. 1회 유찰에서는 7,544,000원, 2회 유찰에서는 46,195,200원의 인수액이 생기며 실질취득은 각각 203,544,000원, 202,995,200원이 됩니다. 즉 이 사건의 핵심은 “최저가가 얼마나 내려갔느냐”가 아니라 “배당 후 임차보증금이 얼마나 남느냐”입니다. 현재 회차는 인수 0원 계산이지만, 국세·지방세 우선배당 여부까지 확인해야 최종 인수액을 확정할 수 있습니다.
