창원지방법원 2025타경392. 마산합포구 진동면 마산진동협성엠파이어 104동 13층 1302호 아파트입니다. 이 사건의 핵심 권리는 2021.01.11 설정된 국민은행 근저당입니다. 당시 채권최고액은 77,000,000원이었고 2024.11.13 변경등기로 채권최고액 69,700,000원이 기재돼 있습니다. 그 뒤 설정된 근저당·전세권과 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 정리되는 구조입니다.
권리관계보다 더 눈에 띄는 것은 가격입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 194,000,000원인데, 동일 단지 유사 면적 최근 12개월 평균은 181,500,000원이고 최신 2026.07 거래도 185,000,000원입니다. 최근 거래군과 과거 거래군의 추세도 -0.1%로 소폭 하락입니다. 따라서 전체 거래 평균 181,666,666원보다 가격이 높다는 점뿐 아니라, 더 중요한 최근 시세 기준으로도 신건 가격이 시세 이상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경392 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 진동리 424 마산진동협성엠파이어 104동 13층1302호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 71.6764㎡ · 13층 · 아파트로 이용중 |
| 현재 소유자 | 김재근 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 194,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 청구금액 | 64,038,145원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 말소기준권리 | 2021.01.11 국민은행 근저당권 · 채권최고액 77,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
2014년 농협은행 근저당은 2021.01.04 해지로 이미 말소됐고, 2021.01.11 국민은행 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 2024.11.13 김병돈 명의 근저당 105,000,000원과 전세권 5,000,000원이 설정됐고, 근저당은 이후 정영록에게 전부 이전된 것으로 경정됐으며 전세권도 정영록에게 이전됐습니다. 모두 말소기준권리 뒤에 생긴 권리입니다. 2026.03.16 국민은행의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 관계 — 대항력은 없지만 현장 확인은 필요
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 진나영(전입세대확인서상) | 2021.01.25 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
진나영의 전입일은 2021.01.25로 말소기준권리 2021.01.11보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사자료 기준으로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았고 현황조사 당시 폐문부재로 임차관계와 내부를 확인하지 못했습니다. 등기상 인수와는 별개로 실제 점유자·계약관계는 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 6.9% 높은 신건
마산진동협성엠파이어는 537세대, 2014.06.20 준공 단지입니다. 비교 표본은 전용 71.23~71.68㎡ 거래 12건이고 전체 평균은 181,666,666원입니다. 그러나 가격 판단은 더 최근인 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 71.68㎡ | 13 | 185,000,000원 |
| 2025.09 | 71.23㎡ | 4 | 178,000,000원 |
| 2025.02 | 71.23㎡ | 12 | 182,000,000원 |
| 2025.02 | 71.68㎡ | 3 | 181,000,000원 |
| 2025.02 | 71.68㎡ | 14 | 179,000,000원 |
| 2025.01 | 71.68㎡ | 10 | 180,000,000원 |
| 2025.01 | 71.68㎡ | 10 | 180,000,000원 |
| 2024.12 | 71.68㎡ | 15 | 181,000,000원 |
| 2024.10 | 71.68㎡ | 20 | 182,000,000원 |
| 2024.07 | 71.23㎡ | 3 | 179,000,000원 |
| 2024.07 | 71.68㎡ | 8 | 181,000,000원 |
| 2024.04 | 71.68㎡ | 17 | 192,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 181,500,000원 |
신건 최저가 194,000,000원은 최근 12개월 평균 181,500,000원의 106.9%입니다. 최신 2026.07 동일 13층·71.68㎡ 거래 185,000,000원보다도 9,000,000원 높습니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -0.1%로 소폭 하락이어서, 전체 평균만 보고 가격 메리트를 높게 평가할 근거도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 194,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,516,000원 |
| 2. 국민은행 근저당 | 77,000,000원 | 77,000,000원 |
| 3. 김병돈 근저당 | 105,000,000원 | 105,000,000원 |
| 4. 김병돈 전세권 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,484,000원 |
제공된 배당 시나리오상 채권 187,000,000원은 신건 매각가에서 전액 배당되고, 소유자 잔여는 3,484,000원입니다. 매수인 인수액은 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 194,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 155,200,000원 | 34,772,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 124,160,000원 | 65,378,240원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저가는 155,200,000원, 2회 유찰 시 124,160,000원입니다. 배당 부족액은 각각 34,772,800원과 65,378,240원으로 늘지만, 제공된 권리 시나리오상 그 부족액이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 즉 이 사건은 낙찰가 하락에 따라 채권자 미배당은 늘어도 매수인 인수는 0원으로 유지되는 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마산삼진고등학교 북서측 인근이며 주변은 아파트·학교·근린시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지 내 차량 진출입이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 아파트로 위생·급배수·승강기·도시가스난방·소방·방송·CCTV·화재경보설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 단지 4면으로 도로에 접하고, 대로3류·중로1류·소로1류·소로2류에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·토지구획정리사업지구이며 마산삼진고등학교·진동초등학교 상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 공시지가. 750,400원/㎡이며 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 마산진동협성엠파이어는 537세대, 2014.06.20 준공 단지입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 점검. 194,000,000원은 최근 12개월 평균 181,500,000원의 106.9%, 최신 거래 185,000,000원보다도 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군 대비 과거 거래군 추세가 -0.1%로 소폭 하락이므로 과거 최고가 192,000,000원을 기준으로 가격 메리트를 평가하지 않는 편이 타당합니다.
- 점유자 확인. 진나영은 대항력이 없지만 보증금·확정일자·실제 임대차관계가 확인되지 않았으므로 현장과 서류를 다시 대조해야 합니다.
- 관리비 확인. 2026년 2월 말까지 약 1,400,000원 연체 조사됐습니다. 현재 체납액과 공용부분 부담 범위를 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 등기 변동 확인. 김병돈 근저당은 정영록에게 전부 이전된 것으로 경정되고 전세권도 정영록에게 이전돼 있으므로 최신 등기부를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 통과, 신건 가격은 보류”
이 물건은 말소기준권리 이후 권리가 정리되고, 확인된 점유자의 전입도 기준일보다 늦어 권리상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 폐문부재로 실제 임차관계와 내부 상태를 확인하지 못했고 보증금도 미상이며, 관리비 약 1,400,000원 연체 조사도 있습니다.
가격 쪽은 더 명확합니다. 신건 194,000,000원은 최근 12개월 평균 181,500,000원의 106.9%이고 최신 거래 185,000,000원보다 높습니다. 최근 추세도 -0.1%로 소폭 하락입니다. 따라서 이 사건의 결론은 권리는 통과, 신건 가격은 보류입니다. 권리 정리가 깔끔하다는 이유만으로 최근 시세보다 높은 가격을 정당화하기는 어렵습니다.
