광주지방법원 2023타경79921. 광주 북구 임동 한국아델리움 102동 6층 605호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 16층 건물의 6층입니다. 현재 소유자는 정세비이고, 2007년 7월 19일 설정된 주식회사한일고속의 채권최고액 150,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 2023년 임의경매개시결정과 2024년 전남신용보증재단의 30,000,000원 가압류는 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 감정가 330,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 231,000,000원, 감정가의 70%까지 내려와 있습니다. 같은 단지 동일 면적의 최근 12개월 거래 평균은 334,000,000원이고 가장 최근 거래는 338,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 69.2%로, 최근 시세보다 낮은 가격대입니다. 최근 거래군과 이전 거래군의 추세도 +2.1%로 하락장이 아니라 소폭 상승 방향입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2023타경79921 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 천변우로79번길 77, 102동 6층 605호 (임동,한국아델리움) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중임 · 16층 건 중 6층 605호 |
| 대상 면적 | 84.8212㎡ |
| 소유자 | 정세비 |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 231,000,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 420,638,430원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 2007년 근저당 이후는 소멸
현재 등기에서 핵심은 2007.07.19. 한일고속 근저당권입니다. 채권최고액은 150,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 그 뒤의 2023.11.10. 임의경매개시결정과 2024.01.29. 전남신용보증재단 가압류 30,000,000원은 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행 근저당과 광주은행 근저당은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 69.2%
한국아델리움은 340세대, 2005.08.23. 준공 단지이고 비교 대상 면적은 84.82㎡입니다. 제공된 동일 면적 실거래는 12건이며, 그중 최근 12개월 거래는 5건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 84.82㎡ | 7 | 338,000,000원 |
| 2025.09 | 84.82㎡ | 9 | 329,000,000원 |
| 2025.09 | 84.82㎡ | 15 | 350,000,000원 |
| 2025.05 | 84.82㎡ | 2 | 300,000,000원 |
| 2025.04 | 84.82㎡ | 7 | 353,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.82㎡ | 5건 | 334,000,000원 |
최근 12개월 평균은 334,000,000원, 최신 거래는 338,000,000원입니다. 현재 최저가 231,000,000원은 최근 12개월 평균의 69.2%입니다. 전체 12건 평균도 330,000,000원이지만, 가격 판단에서는 더 최신인 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하면 됩니다. 최근 거래가 과거 거래보다 2.1% 높은 추세이므로, 현재 가격이 낮은 이유를 시장 하락만으로 설명하기도 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 231,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,034,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한일고속 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 3. 가압류 · 전남신용보증재단 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 46,966,000원 |
현재 회차에서는 채권 180,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 46,966,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 231,000,000원 | 180,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 161,700,000원 | 158,636,200원 | 21,363,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 113,190,000원 | 110,805,340원 | 69,194,660원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 늘지만, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 즉 채권자의 회수 부족분이 곧바로 낙찰자의 채무 승계로 바뀌는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 광주기아 챔피언스필드 남측 인근으로, 방직공장·아파트·단독주택·상가가 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 16층 건물 중 6층이며 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 소로1류·소로2류 접합이고 공시지가는 1,047,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 340세대 단지로 동일 면적 거래가 확인되고 최근 12개월 5건 평균이 334,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 이전 대비 +2.1%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임차 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서, 현장 점유를 반드시 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2007.07.19. 주식회사한일고속 근저당권이 말소기준이고 이후 경매개시결정과 가압류가 소멸하는지 원본 등기부와 대조하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 231,000,000원은 최근 12개월 평균 334,000,000원의 69.2%, 최신 거래 338,000,000원보다도 낮습니다.
- 관리비. 2024.01.18. 기준 약 1,400,000원 미납 기록이 있으므로 최신 체납액과 부담 범위를 관리사무소에 확인하세요.
- 배당표 한계. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않을 수 있으므로 실제 배당요구 현황을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 최근 시세보다 낮다
이 물건의 장점은 두 가지가 동시에 보인다는 점입니다. 첫째, 2007년 한일고속 근저당을 기준으로 후순위 경매개시결정과 가압류가 매각으로 소멸하고 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 둘째, 한 차례 유찰된 현재 최저가 231,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 334,000,000원의 69.2%에 불과하고, 최신 거래 338,000,000원보다도 낮습니다.
다만 임대관계가 미상이라는 감정평가 기록과 관리비 약 1,400,000원 미납 기록은 입찰 전에 반드시 해소해야 할 확인사항입니다. 따라서 결론은 “가격 메리트는 충분하지만, 점유·임차와 관리비를 확인한 뒤 들어갈 물건”으로 정리됩니다.
