광주지방법원 2024타경60979. 광주 북구 일곡동 760-2의 토지와 헤아림요양원 관련 건물들을 일괄매각하는 대형 복합시설 사건입니다. 토지는 9,918㎡, 일반공업지역의 업무용 토지이고, 건물은 의원·스파·리조트 객실·요양원·주택·음식점·소매점 등 여러 용도로 이용되고 있습니다. 감정가 27,609,055,300원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 15,461,070,968원입니다.
등기부만 보면 말소기준은 2016.10.25 광주문화신용협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 현재 경매개시결정, 북구 압류, 국민건강보험공단 압류, 김희금 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아니라 말소기준 전 점유·임차관계와 유치권입니다. 확인된 인수 500,000,000원에 더해 보증금이 확인되지 않은 선순위 점유가 있어 매수인 부담의 상한을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경60979 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 일곡동 760-2 · 광주광역시 북구 하서로 290-51 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 토지 9,918㎡ · 업무용 · 의원·스파·리조트 객실·요양원·주택·음식점·소매점 등 복합 이용 |
| 소유자 | 의료법인푸른뫼의료재단 |
| 감정가 / 최저가 | 27,609,055,300원 / 15,461,070,968원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주문화신용협동조합 / 4,533,152,520원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 토지 현황 | 지목 대 · 평지 · 정방형 · 소로각지 · 공시지가 423,600원/㎡ |
| 용도지역 | 일반공업지역 · 비행안전제3구역(전술) |
① 권리 흐름 — 말소는 단순하지만 인수 위험은 남는다
말소기준권리는 2016.10.25 접수된 광주문화신용협동조합 근저당권 6,110,000,000원입니다. 같은 날 목포신용협동조합 3,900,000,000원, 영광함평신용협동조합 3,250,000,000원, 꿀벌신용협동조합 2,600,000,000원, 화순신용협동조합 650,000,000원, 북광주신용협동조합 650,000,000원, 광주미래신용협동조합 650,000,000원, 입하신용협동조합 390,000,000원의 근저당도 설정되어 있으며 배당표에서는 이들 채권이 순차 배당되는 것으로 계산되어 있습니다.
임차·점유 현황
현황조사와 매각물건명세서에는 임차·점유 관계가 다수 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 아래 각 신고는 해당 명의 그대로 표시했습니다.
| 임차·점유자 | 점유부분 | 전입·등록일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 더헤아림THEH의원,정용일 | 1층(1) | 2023-10-10 | 20,000,000원 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)유니버셜트렌트센터,한우성(이아소컬쳐클럽) | 1층(2) | 2023-10-16 | 200,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)유니버셜트렌드센터,한우성(이아소웰니스리조트) | 2층,3층 | 2023-10-16 | 800,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)유비엔그룹,최중호 | 알수없음 | 2016-07-20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 포밀스(주),김광산 | 알수없음 | 2020-11-04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 농업회사법인(주)엘에이치앤에프,이송헌 | 알수없음 | 2022-03-31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김진 | 알수없음 | 2020-10-29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (유)에이치에이치푸드,김현화 | 지하1층(1) | 2023-01-27 | 50,000,000원 | 4,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)헤아림장례식장,최중호 | 지하1층(2) | 2015-12-30 | 500,000,000원 | 미상 | 있음 | 없음 | 없음 |
| (주)유니버셜트렌드센터,한우성(이아소웰니스센터) | 1층,2층,3층 | 2023-10-16 | 800,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)유니버셜트렌드센터,한우성(이아소헤어클리닉) | 1층(3) | 2023-10-16 | 200,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)헤아림요양원,최중호 | 4층,5층 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
| 김선례 | 알수없음 | 2023-08-31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김명례 | 알수없음 | 2024-01-08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤영현 | 알수없음 | 2023-09-13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정순례 | 알수없음 | 2023-11-13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문영자 | 알수없음 | 2023-06-15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신정애 | 알수없음 | 2023-04-13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이강준 | 알수없음 | 2023-02-23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 천화단 | 알수없음 | 2023-12-12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정심 | 알수없음 | 2023-04-28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이순이 | 알수없음 | 2023-12-28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정정숙 | 알수없음 | 2023-06-29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임형전 | 알수없음 | 2023-09-20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박순자 | 알수없음 | 2023-06-09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 구용진 | 알수없음 | 2023-12-06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전은형 | 알수없음 | 2022-09-05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지민 | 알수없음 | 2022-09-05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최중호 | 알수없음 | 2018-11-26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 나연희(더시락) | 1층(1) | 2023-09-22 | 3,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)유니버셜트렌드센터,한우성(이마트24) | 1층(2) | 2023-10-04 | 100,000,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)오사리오,백인우 | 2층(1) | 2023-12-28 | 3,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 더헤아림리커버리(주),이진만 | 알수없음 | 2023-11-07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 판단 — 감정가 56%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 15,461,070,968원으로 감정가 27,609,055,300원의 56%입니다. 그러나 이 물건에는 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
더구나 확인된 대항력 임차보증금 500,000,000원을 더하면 현재 회차의 알려진 실질취득 하한은 15,961,070,968원입니다. 여기에 (주)유비엔그룹,최중호의 보증금이 확인되지 않아 추가 인수액이 생길 가능성도 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가가 내려갈수록 무조건 유리해지는 구조로 볼 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 확인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 56%) | 15,461,070,968원 | 15,304,060,258원 | 2,919,972,082원 | 500,000,000원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 39%) | 10,822,749,677원 | 10,712,122,180원 | 7,511,910,160원 | 500,000,000원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 27%) | 7,575,924,773원 | 7,497,765,525원 | 10,726,266,815원 | 500,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 15,461,070,968원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 157,010,710원 |
| 인수 · (주)헤아림장례식장,최중호 보증금 | 500,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 광주문화신용협동조합 | 6,110,000,000원 | 6,110,000,000원 |
| 3. 근저당 · 목포신용협동조합 | 3,900,000,000원 | 3,900,000,000원 |
| 4. 근저당 · 영광함평신용협동조합 | 3,250,000,000원 | 3,250,000,000원 |
| 5. 근저당 · 꿀벌신용협동조합 | 2,600,000,000원 | 2,044,060,258원 |
| 6. 근저당 · 화순신용협동조합 | 650,000,000원 | 0원 |
| 7. 근저당 · 북광주신용협동조합 | 650,000,000원 | 0원 |
| 8. 근저당 · 광주미래신용협동조합 | 650,000,000원 | 0원 |
| 9. 근저당 · 입하신용협동조합 | 390,000,000원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 김희금 | 24,032,340원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 18,224,032,340원 중 예상 배당은 15,304,060,258원, 미배당은 2,919,972,082원입니다. (주)헤아림장례식장,최중호의 500,000,000원은 배당금이 아니라 매수인이 인수하는 금액으로 배당 도넛에는 포함하지 않았습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 일괄매각·현황 차이 — 특수물건 요소가 많다
- 일괄매각. 토지와 건물뿐 아니라 소나무·배롱나무·철쭉 등 수목 2,400여주 및 정원석, 제시외 건물인 골프연습장·기계실·휴게실, 태양광 발전설비 2식과 주차관제시스템 1식이 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 노외주차장에 설치된 전기차 충전기 4대는 매각에서 제외됩니다.
- 에이동. 1층은 의원과 스파, 2층·3층은 리조트 객실, 4층은 물탱크실·계단탑, 지하1층은 방재실·사무실입니다.
- 비동. 1층은 치료실·미용실·직원식당·운동실 등, 4층은 요양원이며 2층·3층·5층은 요양원 용도이나 사용중단 상태, 6층은 주택과 세탁실, 지하1층은 기계실·전기실·주차장·창고·음식점입니다.
- 씨동·디동. 씨동 1층은 음식점과 소매점, 2층은 휴게음식점 용도이나 공실이고, 디동은 소매점 용도이나 공실입니다.
- 용도와 현황. 목록 2의 2층·3층 건축물대장 용도는 노유자시설과 요양병원이나 현황은 리조트 객실이며, 목록 3의 6층은 건축물대장상 노유자시설(요양원)이나 대부분 주택으로 이용됩니다.
- 평가 포함. 토지 동측·남측 옹벽과 석축, 건물의 테라스·옥상 정원과 수목, 철재·목재 옥외계단, 옥탑은 각 토지·건물에 포함하여 평가되었습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. OB맥주광주공장 북서측 인근이며, 주위는 공업용 부동산으로 이루어진 공장지대입니다.
- 교통. 차량출입이 자유롭고 가로망이 정비되어 있으며 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치합니다.
- 토지. 9,918㎡의 업무용 대지로 평지·정방형·소로각지이며 공시지가는 423,600원/㎡입니다.
- 규제. 일반공업지역, 소로1류 접합, 비행안전제3구역(전술)입니다.
- 건물. 에이동은 철근콘크리트구조 4층, 비동은 철근콘크리트구조 6층, 씨동은 철근콘크리트구조 2층, 디동은 철근콘크리트구조 단층입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 500,000,000원 인수 확인. (주)헤아림장례식장,최중호 보증금은 배당표상 전액 매수인 인수입니다. 입찰가와 분리해 자금계획에 반영해야 합니다.
- 선순위 미상임차 확인. (주)유비엔그룹,최중호는 2016.07.20 전입으로 말소기준보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력 가능 여부와 보증금 규모를 매각물건명세서 및 임대차 관련 자료로 재확인해야 합니다.
- 유치권 확인. 3,346,794,244원 공사대금 유치권 신고와 2024.11.19 권리배제 신청의 근거자료, 공사계약·기성·점유관계를 반드시 대조해야 합니다.
- 임형전 관계 확인. 임형전은 등기부상 과거 권리자·채무자와 동일한 명의로 확인되어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 지적되어 있습니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하면 배당에서 먼저 차감되어 후순위 채권의 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 점유 범위 확인. 여러 법인·개인이 각 층과 영업장, 용도 미상 부분에 등록되어 있어 실제 점유관계와 명도 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 매각 포함·제외 구분. 수목·정원석·골프연습장·기계실·휴게실·태양광 설비·주차관제시스템은 포함, 전기차 충전기 4대는 제외입니다.
- 가격 단정 금지. 2회 유찰로 감정가 56%까지 내려왔지만 비교 가능한 최근 실거래가 없고, 알려진 실질취득 하한이 15,961,070,968원이며 추가 인수 위험도 미상입니다.
맺으며 — “56% 할인”보다 먼저 봐야 할 것이 많다
이 사건은 감정가 27,609,055,300원에서 2회 유찰되어 최저가가 15,461,070,968원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 결론은 단순한 ‘저가 매수’가 아닙니다. (주)헤아림장례식장,최중호의 500,000,000원 보증금은 매수인 인수이고, (주)유비엔그룹,최중호는 말소기준 전 전입이지만 보증금이 미상입니다. 여기에 3,346,794,244원 유치권 신고의 성립 여부도 정리되지 않았습니다.
따라서 현재 가격에서 확인되는 실질취득 하한은 15,961,070,968원이지만, 이것이 최종 부담액이라고 단정할 수도 없습니다. 여러 점유자와 특수한 복합 이용, 유치권, 세금 배당변수까지 확인한 뒤에야 응찰 상한을 산정할 수 있는 사건입니다. 가격은 크게 내려왔지만, 권리확인 난도와 불확정성은 여전히 높습니다.
