의정부지방법원 2025타경64646. 고양시 덕양구 화정동 870에 있는 은빛마을유치원 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 등기상 소유자는 양미연이며, 서귀포수산업협동조합의 근저당권을 기초로 임의경매가 진행됩니다. 채권최고액은 5,520,000,000원, 경매 신청채권액은 4,500,000,000원입니다. 담보권은 건물뿐 아니라 해당 토지의 양미연 지분을 공동담보로 하고 있습니다.
현재 최저매각가는 3,644,111,000원입니다. 2회 유찰로 감정가 대비 49% 수준까지 내려왔습니다. 그런데 이 물건의 투자 판단을 어렵게 만드는 것은 등기상의 근저당권만이 아닙니다. 일반건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 변경되었지만, 감정평가 당시 현황은 노유자시설이고 영업도 중단된 상태입니다. 실거래 비교가격도 확인되지 않아, 감정가와 최저가의 차이만으로 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64646 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 화정동 870 은빛마을유치원 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 건물 및 토지 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물 |
| 공부상 용도 | 제2종근린생활시설(일반음식점) · 2025.05.10 용도변경 |
| 실제 이용상태 | 노유자시설 · 영업 중단 |
| 소유자 | 양미연 |
| 감정가 | 7,436,961,600원 |
| 최저매각가 | 3,644,111,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 서귀포수산업협동조합 |
| 청구금액 | 4,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 현황조사 | 출입문 잠김 · 양병묵 전입신고 확인 |
| 명시 인수권리 | 해당사항 없음 |
| 법정지상권 | 매각물건명세서상 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 점유 문제를 구분하라
이 사건의 말소기준권리는 2020.08.03 설정된 서귀포수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 5,520,000,000원이고, 경매로 매각되면 말소되는 권리입니다. 그 뒤에 설정된 신용보증기금 가압류, 양민선 근저당권, 우리금융캐피탈 가압류 및 후순위 압류도 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
종전에 설정되었던 하나은행·국민은행·저축은행·새마을금고 등의 근저당권은 이미 등기부에서 말소되었습니다. 2023년에 진행되었던 서귀포수산업협동조합의 종전 임의경매 역시 2025.04.24 취하에 따른 말소가 이루어졌으며, 현재의 경매개시결정은 2025.11.14 접수된 별개의 등기입니다.
임차·점유 관계 — 전입신고자 1명, 보증금은 미상
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양병묵 | 2025.04.01 | 미상 | 선순위 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사 및 매각물건명세서에 확인되는 실제 전입신고자는 양병묵 1명입니다. 전입일은 2025.04.01로, 말소기준권리 설정일인 2020.08.03보다 늦습니다. 따라서 제시된 조사 결과상 말소기준권리에 우선하는 대항력은 없습니다. 보증기관 승계나 대위신고에 해당하는 사람도 아닙니다.
다만 보증금·월차임·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 전입신고만으로 실제 임대차의 존재와 조건이 모두 확정되는 것은 아니므로, 양병묵의 점유원인과 임대차계약 유무를 별도로 대조해야 합니다. 조사상 점유부분은 33.0000으로 기재되어 있으나, 그 수치만으로 건물 전체에 대한 점유관계가 확인되었다고 볼 수는 없습니다.
② 가격 분석 — 감정가 49%, 그러나 실거래 할인율은 미확인
이 물건의 가격 판단에서 반드시 구분해야 할 두 가지가 있습니다. 하나는 감정가 대비 할인율, 다른 하나는 실제 시장가치 대비 할인율입니다. 현재 확인되는 49%는 감정가를 기준으로 한 비율일 뿐, 주변 유사 시설의 거래가격이나 실제 환금가치를 기준으로 계산한 비율이 아닙니다.
| 구분 | 매각가격 | 감정가 대비 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 7,436,961,600원 | 100% | 감정 기준 |
| 현재 회차 | 3,644,111,000원 | 49% | 2회 유찰 |
| 3회 유찰 시 | 2,550,877,700원 | 34% | 가정 시나리오 |
| 4회 유찰 시 | 1,785,614,390원 | 24% | 가정 시나리오 |
현재 최저매각가는 3,644,111,000원이고, 매수인 인수액을 0원으로 보는 배당 시뮬레이션에서는 낙찰대금 기준 실질취득액도 동일합니다. 그러나 취득세·명도비·용도에 맞춘 시설비용 등은 이 금액에 포함되지 않습니다.
무엇보다 이 물건은 일반적인 공동주택과 동일하게 비교하기 어렵습니다. 실제 이용상태가 노유자시설이고, 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 용도별 수요층과 사용 가능성에 따라 가격과 환금성이 달라질 수 있습니다. 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 최저가가 시세보다 저렴하다는 판단은 보류해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,644,111,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 38,841,110원 |
| 1. 근저당 · 서귀포수산업협동조합 | 5,520,000,000원 | 3,605,269,890원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 2,600,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 양민선 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 15,068,539원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가를 낙찰가로 가정하면 집행비용 38,841,110원을 공제한 3,605,269,890원이 서귀포수산업협동조합에 배당되는 구조입니다. 후순위 가압류·근저당 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다.
산정 대상 채권총액은 8,735,068,539원이고, 예상 배당액은 3,605,269,890원, 예상 미배당액은 5,129,798,649원입니다. 이는 채권최고액 및 청구금액을 기초로 한 배당 시뮬레이션이며, 실제 확정 채권액과 동일하다는 의미는 아닙니다.
집행비용은 추정치입니다. 국세·지방세의 법정기일 및 당해세 해당 여부, 우선배당 채권, 임차인의 최우선변제 여부 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액은 변경될 수 있습니다.
회차별 배당 변화 — 가격 하락과 채권 미회수
| 구분 | 신청채권자 배당 | 채권자 전체 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 3,605,269,890원 | 5,129,798,649원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 2,522,968,923원 | 6,212,099,616원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 1,765,358,246원 | 6,969,710,293원 | 0원 |
경매 신청채권자인 서귀포수산업협동조합의 청구액은 4,500,000,000원입니다. 현재 회차뿐 아니라 추가 유찰 시나리오에서도 신청채권자는 청구액을 전부 회수하지 못하는 것으로 산정됩니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 덕양구 화정동 소재 화중초등학교 북측 인근입니다. 주위는 대규모 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재한 주택지대로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 일부 목재붙임 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 새시창호입니다. 위생·급배수·전기·난방·소화설비가 설치되어 있습니다.
- 용도변경. 일반건축물대장상 2025.05.10 기존 노유자시설에서 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 용도가 변경되었습니다. 그러나 감정평가 당시 실제 이용상태는 노유자시설이었으며 영업이 중단되어 있었습니다. 향후 이용목적에 따른 인허가·시설 적합성을 확인해야 합니다.
- 토지 및 일괄매각. 건물과 그 대지로 사용되는 토지가 일괄매각되고 제시외 건물도 포함됩니다. 서귀포수산업협동조합 근저당권에는 화정동 870 토지의 양미연 지분이 공동담보로 표시되어 있습니다. 매각대상 토지의 지분·면적·경계와 제시외 건물 범위를 최종 매각목록 및 토지등기와 대조해야 합니다.
- 도시계획. 제3종일반주거지역 및 지구단위계획구역(화정능곡택지개발)에 해당합니다. 대로2류·중로1류·중로2류와 접하며, 과밀억제권역에도 속합니다.
- 교육환경 보호구역. 고양화수초등학교·예사랑유치원·화수고등학교· 화수중학교·화중초등학교 관련 상대보호구역과, 화수고등학교·화수중학교·화중초등학교 관련 절대보호구역에 해당합니다. 향후 영업 및 용도별 제한 여부를 확인해야 합니다.
- 기타 규제. 가축사육제한구역이며, 2025.08.26 지정된 외국인 등 대상의 토지거래계약 허가구역 사항도 기재되어 있습니다. 해당 지정의 대상 용도 및 매수인 적용 여부는 실제 취득계획에 맞춰 확인해야 합니다.
- 시설 상태. 감정평가상 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되었습니다. 다만 출입문이 잠긴 상태로 조사되어 실제 내부 유지관리 상태와 사용 가능성을 별도 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 대규모 아파트단지와 학교가 혼재한 지역이지만, 대상 건물은 일반 공동주택과 거래 수요가 다른 특수용도 이력이 있는 시설입니다. 노유자시설 또는 근린생활시설로서의 실사용 가능성, 재임대 수요와 매도 가능성을 검증하기 전에는 환금성을 긍정적으로 단정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 감정가 할인과 시세 할인을 혼동하지 말 것. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실은 확인되지만, 유사 시설의 실제 거래가격과 비교한 가격 경쟁력은 확인되지 않았습니다. 주변 매매사례 및 실사용 수익성을 직접 검토해야 합니다.
- 건축물대장 및 용도변경 확인. 2025.05.10 노유자시설에서 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 변경된 내용과 사용승인 관련 사항, 실제 영업 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 현장 출입 및 건물 상태 확인. 매각물건명세서 비고에 출입문 잠김이 기재되어 있습니다. 현장 방문과 적법한 내부 확인을 통해 건물 상태, 설비 가동 가능성 및 추가 비용을 점검해야 합니다.
- 양병묵의 점유관계 확인. 전입일은 2025.04.01로 말소기준권리보다 늦지만, 보증금·확정일자·점유원인은 확인되지 않았습니다. 임대차계약 유무와 점유 범위, 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재합니다. 배당요구 및 교부청구 내역과 법정기일, 당해세 여부를 검토해 실제 배당순위를 다시 산정해야 합니다.
- 토지와 제시외 건물 범위 확인. 건물 및 토지가 일괄매각되고 제시외 건물이 포함됩니다. 토지등기·지적공부·감정평가서·최종 매각목록을 대조해 취득하는 토지 권리와 건물 범위를 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오 검토. 3회 유찰 시 최저가 2,550,877,700원, 4회 유찰 시 1,785,614,390원으로 가정되어 있습니다. 다만 추가 유찰 여부는 확정되지 않았으며, 가격이 하락하더라도 용도와 환금성 문제가 자동으로 해소되지는 않습니다.
- 운영·전환 비용 확인. 현재 영업 중단 상태이므로 매수 후 이용 목적에 따라 시설 보수·소방·위생·인허가 비용 등이 발생할 수 있습니다. 낙찰가 외 별도 자금계획이 필요합니다.
- 원본 서류 재확인. 최종 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 토지 관련 공부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰 = 49% 저평가”는 아니다
이 사건의 등기상 권리관계는 비교적 분명합니다. 2020.08.03 서귀포수산업협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 후순위 근저당권·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에는 명시된 인수권리와 법정지상권도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 조사된 전입신고자 역시 말소기준권리보다 늦게 전입했습니다.
그러나 권리 인수액이 0원이라는 사실만으로 투자 부담이 사라지는 것은 아닙니다. 2회 유찰된 최저가 3,644,111,000원은 감정가의 49%이지만, 실제 시장가격과 비교한 할인율은 확인되지 않았습니다. 영업 중단 상태, 공부상 용도와 현황의 차이, 전입신고자의 점유관계, 조세채권 및 건물 내부 상태까지 살펴봐야 합니다.
결국 이 물건의 핵심은 단순히 감정가보다 얼마나 내려왔느냐가 아닙니다. 실제로 어떤 용도로 사용할 수 있는지, 그 용도로 얼마의 가치가 있는지, 매수 후 비용을 감당할 수 있는지가 중요합니다. 현재 확인된 권리 소멸 구조는 긍정적이지만 용도·실사용·시세 검증이 끝나기 전에는 가격 메리트 판단을 보류하는 것이 적절합니다. 권리 인수는 제한적, 가격 판단은 미확정 — 현장과 실사용 가치 검증이 우선입니다.
