의정부지방법원 2025타경64646. 경기도 고양시 덕양구 화정동 870의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 소유자는 양미연이고, 등기상 말소기준은 2020.08.03. 서귀포수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 5,520,000,000원이며 토지 양미연 지분을 공동담보로 합니다. 현재 사건 역시 서귀포수산업협동조합이 개시한 임의경매로, 청구금액은 4,500,000,000원입니다.
등기부에는 과거 다수의 근저당·압류·가압류가 등장하지만 상당수는 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준 이후 남아 있는 신용보증기금 가압류, 국민건강보험공단·용인시·국·김포시·고양시 압류, 양민선 근저당, 우리금융캐피탈 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기상 매수인이 승계할 권리는 0원으로 분석됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64646 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 화정동 870 은빛마을유치원 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 현황 이용 | 노유자시설 · 영업중단 상태 |
| 건축물대장상 용도 | 2025.05.10 기존 노유자시설에서 제2종근린생활시설(일반음식점)로 용도변경 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 2층 건물 |
| 소유자 | 양미연 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 7,436,961,600원 / 3,644,111,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 서귀포수산업협동조합 / 4,500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심 기준점은 2020.08.03.입니다. 이날 설정된 서귀포수산업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 신용보증기금 가압류와 각종 압류, 양민선 근저당, 우리금융캐피탈 가압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 하나은행·국민은행·모아저축은행·하나캐피탈·참저축은행·새마을금고 관련 근저당권 등은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 점유자 — 실제 점유자 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양병묵 | 33.0000 | 2025.04.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 점유자는 양병묵 1명입니다. 전입일은 2025.04.01.로 말소기준권리인 2020.08.03.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 존재하더라도 대항력에 따른 매수인 승계 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 배당관계는 추가 확인이 필요한 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,644,111,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 38,841,110원 |
| 2. 근저당 · 서귀포수산업협동조합 | 5,520,000,000원 | 3,605,269,890원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 2,600,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 양민선 | 600,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 15,068,539원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 8,735,068,539원 중 3,605,269,890원이 채권자에게 배당되고, 미배당은 5,129,798,649원입니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당분은 선순위로 차감될 수 있으며, 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 할인율만으로 판단하면 안 된다
| 회차 | 감정가 비율 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 3,644,111,000원 | 3,605,269,890원 | 5,129,798,649원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 2,550,877,700원 | 2,522,968,923원 | 6,212,099,616원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 1,785,614,390원 | 1,765,358,246원 | 6,969,710,293원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔고, 추가 유찰 시 34%와 24% 수준의 시나리오가 제시돼 있습니다. 하지만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않은 특수용도 부동산이므로 감정가 대비 할인율 자체를 시세 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 현황 용도와 대장상 용도가 다르고 영업도 중단된 상태이기 때문에, 실제 활용가치와 환금성을 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 현황 용도. 일반건축물대장상 2025.05.10 기존 노유자시설에서 제2종근린생활시설(일반음식점)로 용도변경됐지만, 기준시점 현황은 노유자시설이며 영업중단 상태입니다.
- 일괄매각. 건물과 토지가 함께 매각되며 제시외 건물이 포함됩니다. 목록2 토지는 목록1 건물의 대지로 이용 중입니다.
- 입지. 화중초등학교 북측 인근으로 대규모 아파트단지, 학교, 근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 2층 건물이며 위생·급배수·전기·난방·소화설비가 되어 있습니다.
- 토지이용. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(화정능곡택지개발)이며 대로2류·중로1류·중로2류에 접합니다.
- 교육환경. 고양화수초등학교·예사랑유치원·화수고등학교·화수중학교·화중초등학교 관련 상대보호구역 또는 절대보호구역에 해당합니다.
- 기타 규제. 과밀억제권역이며 토지거래계약에관한허가구역이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 용도 검증. 대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)과 현황 노유자시설이 다릅니다. 실제 사용 가능 용도와 인허가 상태를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 양병묵의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 실제 점유 및 계약관계를 확인해야 합니다.
- 출입 상태. 목록1 건물 출입문이 잠겨진 상태로 조사됐으므로 내부 상태와 시설 존치 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류가 다수 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 특수용도 환금성. 일반 주거용 부동산과 달리 비교 실거래가 없어 감정가 할인율만으로 적정 입찰가를 정하기 어렵습니다.
- 일괄매각 범위. 토지·건물 및 제시외 건물의 매각 범위를 현장과 원본 서류에서 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격과 활용성은 별개다
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명료합니다. 2020.08.03. 서귀포수산업협동조합 근저당이 말소기준이고 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 점유자 양병묵도 2025.04.01. 전입으로 대항력이 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
그러나 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만 보고 접근하기에는 변수가 큽니다. 이 물건은 현황이 노유자시설이고 영업이 중단돼 있으며, 건축물대장상으로는 제2종근린생활시설 일반음식점으로 용도변경돼 있습니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다. 권리는 인수 0원, 가격은 검증 필요, 승부처는 용도와 환금성. 이 세 가지를 분리해 판단해야 하는 사건입니다.
