의정부지방법원 2025타경64650. 고양시 일산동구 중산동 약산길 35-4에 있는 전용 45.75㎡ 다세대주택 2층 201호입니다. 감정가 173,000,000원에서 세 번 유찰돼 현재 최저매각가는 59,339,000원, 감정가의 34% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 숫자는 이 사건의 실제 가격을 보여주지 못합니다. 말소기준은 2023.01.31. 기흥세무서장 압류인데, 임차관계의 전입·점유는 2022.10.31., 확정일자는 2022.09.23.으로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 배당으로 받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
등기된 임차보증금은 166,000,000원입니다. 현재 최저가 59,339,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,468,102원을 먼저 제외한 뒤 임차보증금에 57,870,898원이 배당되고, 남는 108,129,102원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 결국 59,339,000원 + 108,129,102원 = 실질취득 167,468,102원입니다. 유찰로 최저가가 더 내려가도 보증금 미배당액이 그만큼 커지기 때문에 총 부담은 166,000,000원 보증금 부근에서 거의 고정되는 전형적인 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64650 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 중산동 19-65 2층 201호 · 도로명 약산길 35-4 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 45.75㎡ · 철근콘크리트구조 지상4층 내 2층 201호 |
| 소유자 | 박연주택주식회사 · 2020.05.28. 매매 · 거래가액 160,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 59,339,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 174,477,369원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 건물 규모 | 8세대 · 사용승인 2015.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차관계가 먼저다
이 사건의 핵심은 등기된 임차권의 접수일이 아니라 임차인의 선행 전입·점유 시점입니다. 한국토지주택공사 명의 임차권등기는 2024.11.12. 접수됐지만, 그 등기에 기재된 임대차계약일자는 2022.09.21., 확정일자는 2022.09.23., 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.10.31.입니다. 말소기준 2023.01.31.보다 앞서므로 대항력 있는 임차보증금의 미배당 잔액 인수 가능성이 명시되어 있습니다.
2023.11.13. 고양시 압류, 2024.02.29. 서울특별시 압류, 2025.04.16. 강서구 압류와 2025.11.12. 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2015년 강동농업협동조합 근저당 138,000,000원은 2020.05.22. 이미 말소됐으므로 이번 경매의 말소기준권리는 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
임차관계는 두 이름이 나타나지만 실제 임차인은 1명입니다. 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계 신고로, 166,000,000원을 별도 보증금으로 한 번 더 더하면 안 됩니다. 실제 임차인으로 표시된 지주택은 전입일·확정일자·보증금이 별도로 확인되지 않아 그 자체만 놓고는 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다.
| 이름 | 역할 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 보증기관 대위·승계 | 166,000,000원 | 2022.10.31 | 2022.09.23 | 있음 · 2024.11.12 | 대항력 있음 | 우선변제 | 대위·승계 |
| 지주택 | 실제 임차인 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 비교 기준은 59,339,000원이 아니라 167,468,102원
동일 면적 45.75㎡ 실거래는 2025.01. 4층 175,000,000원, 2023.02. 1층 175,000,000원으로 확인됩니다. 전체 2건 평균도 175,000,000원, 최근 12개월 평균과 최신 거래도 모두 175,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래의 가격 차이도 없어 하락 추세 수치는 0.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 45.75㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2023.02 | 45.75㎡ | 1 | 175,000,000원 |
| 평균 | 45.75㎡ | 2건 | 175,000,000원 |
표면 최저가는 최근 시세의 33.9%에 불과하지만, 이 비율을 가격 메리트로 쓰면 틀립니다. 현재 회차의 실질취득액은 167,468,102원으로 최근 12개월 평균 175,000,000원 및 최신 거래 175,000,000원과의 간격이 크지 않습니다. 권리 인수·명도·세금 우선배당 가능성과 8세대 다세대의 환금성을 함께 고려하면 “감정가 34%니까 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 59,339,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,468,102원 |
| 1. 임차보증금 · 한국토지주택공사 | 166,000,000원 | 57,870,898원 |
| 2. 강제경매 · 서울보증보험 주식회사 | 174,477,369원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 부족분 108,129,102원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 우선 차감되어 임차인 배당액이 더 줄고 매수인 인수액이 늘어날 수 있습니다. 법정지상권은 해당사항 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 총 부담은 크게 안 내려간다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 핵심 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 59,339,000원 | 108,129,102원 | 표면가격 하락분을 인수액이 상당 부분 상쇄 |
| 4회 유찰 시 | 41,537,300원 | 125,610,371원 | 매각가가 내려가면 보증금 미배당 인수액 증가 |
| 5회 유찰 시 | 29,076,110원 | 137,847,260원 | 최저가만 보면 더 싸지만 총 부담은 보증금 부근 유지 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 지상4층 내 2층 201호입니다.
- 입지. 안곡고등학교 동측에 위치하며 주변은 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 4~5m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 2필지 일단, 평탄하게 조성된 부정형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역·제한보호구역·교육환경 보호구역·토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이고 확인된 동일 면적 거래는 2건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%로 환금성을 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 기준 59,339,000원만 보지 말고 인수 예상액 108,129,102원을 반드시 함께 반영해야 합니다.
- 임차보증금 배당 확인. 한국토지주택공사 보증금 166,000,000원이 실제 배당에서 얼마 변제되는지 확인하고 미배당액을 인수액으로 잡아야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 금지. 한국토지주택공사와 지주택을 별도 보증금 두 건으로 합산하지 마십시오. 실제 임차인은 1명입니다.
- 미상 임차정보 확인. 지주택의 전입일·확정일자·보증금이 미상인 만큼 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 보완 확인이 필요합니다.
- 세금 압류 확인. 국·고양시·서울특별시·강서구 압류가 존재합니다. 당해세 해당액이 있으면 임차인 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 명도 관계 확인. 임차권등기와 실제 점유관계가 일치하는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지규제 확인. 계획관리지역과 토지거래계약 허가구역 등 규제 내용을 입찰 목적에 맞춰 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하십시오.
맺으며 — “감정가 34%”가 아니라 “실질 167,468,102원”으로 봐야 한다
이 물건은 숫자만 보면 감정가 173,000,000원짜리 다세대가 59,339,000원까지 내려온 초저가 경매처럼 보입니다. 하지만 권리구조를 붙이면 전혀 다른 모습입니다. 말소기준보다 먼저 전입·점유한 보증금 166,000,000원의 대항력 임차관계 때문에 현재 회차 예상 인수액만 108,129,102원입니다. 따라서 판단 기준은 59,339,000원이 아니라 실질취득 167,468,102원입니다.
최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래는 모두 175,000,000원입니다. 실질취득액이 이보다 낮기는 하지만 격차가 크지 않고, 이미 3회 유찰됐으며 동일 건물 경매 낙찰률 0.0%, 8세대 규모의 다세대, 실제 임차인 정보 일부 미상과 세금 압류까지 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 “싸게 떨어진 물건”이 아니라 “보증금 인수까지 계산한 뒤 아주 보수적으로 가격을 정해야 하는 물건”입니다. 표면 최저가에는 매력을 주지 말고, 인수액과 환금성까지 포함한 총비용으로 판단해야 합니다.
