최저가 69.2%의 착시 — 대항력 임차보증금을 더하면 실질취득은 시세의 96.3%

의정부지방법원 2025타경64650. 고양시 일산동구 중산동 약산길 35-4에 있는 전용 45.75㎡ 다세대주택 2층 201호입니다. 현재 소유자는 박연주택주식회사로, 2020년 6월 25일 거래가 160,000,000원에 취득했습니다. 표면상 말소기준은 2023년 1월 31일 기흥세무서장의 압류이며, 이후 고양시·서울특별시·강서구의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 말소기준보다 앞선 2022년 10월 31일 전입·점유를 기초로 하는 임차보증금 166,000,000원이 있습니다. 한국토지주택공사는 실제 임차인이 아니라 원래 임차인 지주택의 보증금 채권을 대위·승계한 보증기관입니다. 따라서 두 신고를 합쳐 332,000,000원으로 계산해서는 안 되며, 실제 임차인은 1명, 보증금 채권도 166,000,000원 한 건으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기 순위보다 먼저 봐야 할 전입일

2015년 강동농업협동조합 근저당권 138,000,000원은 2020년 5월 22일 이미 말소됐고, 2021년 12월 8일 국세 압류도 2022년 9월 6일 해제됐습니다. 따라서 현재 분석의 말소기준은 2023년 1월 31일 국세 압류입니다. 다만 임차권등기 자체는 2024년 11월 12일로 말소기준보다 늦어도, 그 기초가 되는 전입·점유가 2022년 10월 31일이므로 매각물건명세서에서 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 명시됐습니다.

임차인·보증기관 현황 (중복 합산 금지)

② 가격 비교 — 최저가가 내려가도 실질취득은 거의 고정

같은 건물 전용 45.75㎡의 확인된 실거래는 2건이며, 두 거래 모두 175,000,000원입니다. 감정가는 173,000,000원으로 실거래 평균의 98.9%이고, 현재 최저가는 121,100,000원으로 표면상 실거래의 69.2%입니다.

하지만 현재 회차에서 임차보증금 배당 부족분 47,395,400원을 인수하면 실제 부담은 168,495,400원입니다. 실거래 평균보다 낮은 금액은 6,504,600원뿐입니다. 최저가만 보면 53,900,000원 할인처럼 보이지만, 실제 가격 여유는 그보다 훨씬 작습니다.

③ 예상배당표 (매각가 121,100,000원 가정)

현재 최저가 가정에서 매각대금은 집행비용과 임차보증금 일부 배당에 모두 소진됩니다. 한국토지주택공사의 미변제 보증금 47,395,400원은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 우선 차감되면 임차보증금 배당액은 더 줄고 인수액은 증가할 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 전용 45.75㎡ 다세대주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
• 입지. 안곡고등학교 동측에 위치하고, 주변에는 공동주택과 근린생활시설이 섞여 있습니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 2필지 일단의 부정형 평지이며, 남측으로 폭 약 4~5m 포장도로와 접합니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·과밀억제권역이며, 교육환경 보호구역과 군사시설 제한보호구역, 토지거래계약 허가구역에 포함되거나 저촉됩니다.
• 토지 지표. 토지면적 366㎡, 지목 대, 공시지가 1,173,000원/㎡입니다.
• 환금성. 총 8세대 규모이고 확인된 동일 면적 실거래는 2건입니다. 실거래 표본이 많지 않아 개별 호수의 내부 상태와 실제 매수 수요를 별도로 확인해야 합니다.
• 현황 확인. 이해관계인의 폐문·부재로 내부를 직접 확인하지 못했고 외관 및 탐문을 기준으로 평가됐으므로 실제 내부 구조와 관리상태가 다를 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 입찰가가 아니라 실질취득가로 계산. 현재 회차는 121,100,000원이 아니라 예상 인수액을 더한 168,495,400원을 기준으로 수익성을 판단해야 합니다.
• 보증금 중복 합산 금지. 지주택은 실제 임차인, 한국토지주택공사는 보증기관 대위·승계자입니다. 실제 임차인 1명과 보증금 166,000,000원 한 건으로 정리해야 합니다.
• 배당 부족분 확인. 매각물건명세서에는 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시돼 있습니다.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 여러 건 있으므로 교부청구액과 당해세 여부를 확인해야 합니다. 당해세가 배당에서 먼저 빠지면 인수액이 현재 추정보다 커질 수 있습니다.
• 확정일자 대조. 등기된 임차권의 2022.09.23과 매각물건명세서 주의 문구의 2022.10.31을 원본에서 대조해야 합니다.
• 점유·명도 주체 확인. 임차권등기가 설정된 상태이므로 현재 실제 점유자, 퇴거 여부, 열쇠 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 폐문·부재로 내부 확인이 되지 않았으므로 누수·수선·설비 상태를 별도로 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역과 세금 교부청구를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.211억에 낙찰받아도 1.211억짜리 물건이 아니다”

이 물건의 표면 최저가는 121,100,000원으로 감정가의 70%, 실거래 평균의 69.2%입니다. 그러나 대항력 있는 보증금 166,000,000원 가운데 47,395,400원이 현재 회차에서 미배당될 것으로 계산됩니다. 이를 더한 실질취득은 168,495,400원, 실거래 평균 175,000,000원의 96.3%입니다.

유찰이 더 진행돼도 낙찰가 하락분만큼 인수액이 늘어 총부담은 167,000,000원대에 머뭅니다. 등기상 후순위 압류는 소멸하지만, 가격의 본질은 임차보증금 인수입니다. 최저가는 낮지만 실질 가격 여유는 6,504,600원에 불과한 구조이므로, 권리 확인과 점유·세금·내부 상태 검증 없이 할인율만 보고 접근하기에는 위험합니다.