의정부지방법원 2025타경64681. 고양시 덕양구 동산동에 있는 지상 4층 다세대주택의 4층 402호입니다. 감정평가상 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 다락, 현관 등으로 이용 중이며, 사용승인일은 2019.11.29.입니다. 등기상 소유자는 예은경·예혜경으로 각 2분의 1 지분을 보유합니다.
이 사건은 등기부에 근저당권이 없고, 주택도시보증공사의 2025.11.10. 강제경매개시결정이 말소기준권리입니다. 그보다 앞선 한송이의 전입·확정일자·임차권등기는 원래 매수인에게 미배당 보증금이 승계될 수 있는 선순위 권리입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.03.10. 제출한 인수조건변경확약서로 한송이 관련 대항력과 임차권등기 인수는 해소됩니다. 이 확약은 한송이에게만 적용되며 박지현에게는 적용되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64681 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 동산동 65-1, 66-4 · 경기도 고양시 덕양구 고양대로1940번길 12-5 · 4층 402호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대주택) · 방3·거실·주방·욕실2·다락·현관 · 지상4층 중 4층 |
| 소유자 | 예은경 지분 2분의 1 · 예혜경 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 395,000,000원 / 276,500,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 364,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 사용승인 / 위반 여부 | 2019.11.29. / 위반건축물 사항 없음 · 공부와의 차이 없음 |
① 권리 흐름 — 주된 인수는 확약으로 해소, 미상 점유는 잔존
말소기준은 2025.11.10. 강제경매개시결정입니다. 한송이는 2021.11.23. 확정일자를 받고 2021.12.10. 전입·점유를 개시했으며, 2023.12.14. 보증금 364,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 확약이 없다면 매각대금에서 받지 못한 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차·점유관계자 2명
| 성명 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박지현 | 현황조사상 점유관계 확인 대상 | 2025.09.24 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 위험 |
| 한송이 | 건물전부 · 주거 임차권등기 | 2021.12.10 / 2021.11.23 | 364,000,000원 | 포기 확약 | 유·배당요구 | 실질 0원* |
주택도시보증공사는 별도의 추가 임차인이 아니라, 비고에 적힌 대로 한송이의 보증금채권을 양수한 신청채권자입니다. 따라서 한송이 보증금 364,000,000원과 주택도시보증공사 청구액 364,000,000원을 서로 다른 두 개의 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
③ 실질취득 구조 — 낙찰가가 내려가면 원래 인수액이 늘어난다
한송이의 대항력 포기 확약을 적용하지 않는 일반 원칙에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어, 낙찰가 + 인수액이 보증금 364,000,000원과 집행비용을 합한 수준에 머뭅니다. 즉 감정가 대비 최저가 비율만 보고 싸다고 판단할 수 없는 구조입니다. 다만 이 사건은 확약으로 한송이 인수액이 실질 0원이 되므로, 아래 룰상 미배당액은 각주 성격의 비교치입니다.
| 회차 | 낙찰가 | 한송이 룰상 미배당* | 확약 전 합계 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 276,500,000원 | 92,171,000원 | 368,671,000원 | 276,500,000원 + 박지현 미상 금액 |
| 2회 유찰 시(49%) | 193,550,000원 | 173,959,700원 | 367,509,700원 | 193,550,000원 + 박지현 미상 금액 |
| 3회 유찰 시(34%) | 135,485,000원 | 231,211,790원 | 366,696,790원 | 135,485,000원 + 박지현 미상 금액 |
* 룰상 미배당액은 한송이의 선순위 보증금이 매수인에게 승계된다고 가정한 계산입니다. 2026.03.10.자 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 적용하면 한송이 관련 실제 인수는 0원입니다. 박지현 관련 금액은 이 확약의 대상이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 276,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,671,000원 |
| 1. 한송이 임차보증금(우선변제) | 364,000,000원 | 271,829,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 강제경매 신청 | 364,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 한송이 보증금의 미배당액은 92,171,000원이지만, 확약으로 한송이 관련 매수인 인수는 실질 0원입니다. 주택도시보증공사 청구액은 한송이 보증금채권의 양도 관계에 있는 금액이므로 별도의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 방3·거실·주방·욕실2·다락·현관 등으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 지상4층 공동주택 중 4층 402호입니다.
- 입지. 창릉초등학교 남측 인근이며, 단독주택·다세대주택·근린생활시설·공원·농경지·임야가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 북동측 고양대로변에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 도시가스 개별난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(동산취락)이며, 제한보호구역·역사문화환경보존지역·과밀억제권역·토지거래계약허가구역에 해당합니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.03.10.자 인수조건변경확약서에 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 정확히 기재됐는지 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 박지현 보증금 확인. 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 전입세대확인서와 배당요구 여부를 확인해야 실질취득액을 확정할 수 있습니다.
- 확약 적용 범위 구분. 한송이·주택도시보증공사 관계에 대한 확약이며, 박지현의 권리까지 포기된 것으로 확대 해석하면 안 됩니다.
- 중복채권 주의. 한송이 보증금과 주택도시보증공사 청구액은 양도 관계이므로 두 금액을 별도 보증금으로 더하지 않습니다.
- 다락·내부 상태 확인. 감정평가상 다락이 포함된 4층 다세대주택이므로 현장 구조와 이용 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 체납·명도 확인. 공용부분 관리비 체납, 현재 점유자, 인도 범위와 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기와 확약서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 해소됐지만 권리가 끝난 것은 아니다”
이 사건의 첫인상은 보증금 364,000,000원의 선순위 임차권 때문에 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 3.64억원대에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 실제로 확약을 배제하면 현재 회차에서 낙찰가 276,500,000원에 미배당 보증금 92,171,000원을 더한 368,671,000원이 됩니다.
그러나 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약으로 한송이 관련 인수는 실질 0원*으로 바뀝니다. 그럼에도 최저가 276,500,000원을 곧바로 최종 취득비용으로 단정할 수는 없습니다. 확약 밖 박지현이 말소기준 전에 전입했고 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문입니다. 결론은 주된 인수는 해소, 잔존 임차위험은 미확정. 박지현의 임대차관계를 확인하기 전까지는 낮은 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 안전합니다.
