광주지방법원 2025타경7593. 장성읍 영천리 부강아트빌 506호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 84,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 정용인이며 2007.07.24. 상속을 원인으로 2025.12.09. 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 경매는 국민은행이 신청했고 청구액은 5,891,880원입니다.
권리관계의 중심은 2006.04.26. 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 32,500,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 2005.10.18. 장성군 압류가 더 앞서 있었지만, 등기부에는 2006.04.26. 그 압류를 해제한 2번압류등기말소가 확인됩니다. 따라서 현재 배당표상 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경7593 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 장성군 장성읍 영천리 845-1 부강아트빌 5층506호 |
| 도로명주소 | 전남광주통합특별시 장성군 장성읍 오동촌길 16 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 주거용으로 이용중 |
| 동일면적 기준 | 59.55㎡ |
| 층 표시 | 등기·제시목록 5층506호 · 실제 4층506호 |
| 구조 | 철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 16층 건물 · 남향 · 복도식 |
| 소유자 | 정용인 |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 84,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 5,891,880원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 전세권은 존재했지만 2002.11.22., 2004.06.14., 2006.04.14. 각각 말소됐습니다. 2001년 설정된 대규모 공동담보 근저당도 2006.05.17. 말소돼 현재 경매의 말소기준권리는 아닙니다. 현재 핵심은 2006.04.26. 국민은행 근저당권이며, 2025.12.15. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 8,400만원은 ‘거의 최근 시세’
부강아트빌 동일면적 59.55㎡ 실거래는 총 12건이 확인되며, 이 중 최근 12개월 6건 평균은 84,583,333원입니다. 현재 최저가 84,000,000원은 이 평균의 99.3%입니다. 최신 거래인 2026.03. 13층 86,000,000원보다는 2,000,000원 낮지만, 최근 평균과의 차이는 583,333원에 불과합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.55㎡ | 13 | 86,000,000원 |
| 2026.01 | 59.55㎡ | 8 | 85,000,000원 |
| 2025.11 | 59.55㎡ | 2 | 83,000,000원 |
| 2025.11 | 59.55㎡ | 14 | 84,500,000원 |
| 2025.05 | 59.55㎡ | 1 | 85,000,000원 |
| 2025.04 | 59.55㎡ | 3 | 84,000,000원 |
| 2024.10 | 59.55㎡ | 12 | 85,000,000원 |
| 2024.06 | 59.55㎡ | 13 | 82,000,000원 |
| 2024.06 | 59.55㎡ | 14 | 83,000,000원 |
| 2024.05 | 59.55㎡ | 12 | 87,000,000원 |
| 2024.05 | 59.55㎡ | 8 | 85,000,000원 |
| 2024.05 | 59.55㎡ | 9 | 85,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 59.55㎡ | 6건 | 84,583,333원 |
최근 12개월 거래는 83,000,000원~86,000,000원 범위에 있고, 최근 구간과 과거 구간의 가격 추세는 +0.1%입니다. 뚜렷한 하락 추세는 아니지만 상승폭도 매우 작습니다. 따라서 84,000,000원이라는 신건 가격을 두고 큰 할인 또는 뚜렷한 가격 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,000원 |
| 1. 을구 8번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 32,500,000원 | 32,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 49,588,000원 |
84,000,000원 매각을 가정하면 국민은행 근저당 채권최고액 32,500,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 49,588,000원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리보다 가격 여유가 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 84,000,000원 | 32,500,000원 | 49,588,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 67,200,000원 | 32,500,000원 | 33,090,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 53,760,000원 | 32,500,000원 | 19,892,320원 | 0원 |
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.0회로 집계되어 있습니다. 따라서 이 물건이 반드시 유찰된다고 전제할 근거는 없습니다. 다만 현재 신건 가격이 최근 시세와 거의 같기 때문에, 가격 여유를 중시한다면 유찰 여부 자체가 중요한 변수입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 부강아트빌 아파트 단지 내에 위치하며 주변은 관공서, 아파트 단지, 노인요양원, 단독주택 등입니다.
- 교통. 단지 서측 인근에 주요 간선도로가 통과해 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 16층 건물이며 본건은 남향·복도식입니다.
- 설비. 위생·급수·난방·소화전·엘리베이터 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·부정형의 아파트 건부지이며 공시지가는 192,100원/㎡입니다.
- 단지. 부강아트빌은 113세대, 2001.05.09. 준공으로 확인됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 층 표기 대조. 등기·제시목록의 5층506호가 실제 4층506호에 해당한다는 점을 건축물대장과 현장에서 반드시 확인합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상으로 평가됐으므로 현황조사서와 실제 점유자를 다시 확인합니다.
- 말소기준 확인. 2006.04.26. 국민은행 근저당권과 과거 장성군 압류 말소 여부를 등기부 원본에서 재대조합니다.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 84,583,333원, 최신 거래 86,000,000원과 본건의 실제 층을 함께 고려해 응찰가를 정합니다.
- 원본 확인. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·집합건축물대장·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인합니다.
맺으며 — “권리보다 층 표기와 가격이 승부처”
이 물건은 현재 자료상 임차보증금 인수 없이 매수인 인수 0원으로 정리되는 비교적 단순한 권리구조입니다. 과거 압류와 전세권도 말소등기가 확인됩니다. 다만 신건 최저가 84,000,000원은 최근 12개월 평균 84,583,333원과 거의 같아 가격만으로 강한 매력은 없습니다. 여기에 명목상 5층이 실제 4층이라는 특이사항이 있어, 권리는 통과하되 가격과 층 표기는 반드시 재확인해야 하는 사건입니다.
